2013年上半年，深圳商品住宅市场呈现出供不应求的局势，仅4、5两个月的供求比大于1，受市场成熟度及地理空间的影响，深圳新盘项目日益减少，新增供应不能满足日益增长的需求，所以房价屡调不降，供求关系是主因。2013年6月，深圳一手房价格指数为1053.3点，较上月上升了0.4点，环比上涨0.03%，涨幅较上月缩小了1.81个百分点，同比上涨6.81%。从各区域来看，全市范围内有高端项目在售的南山区及宝安中心区受单项目高单价影响价格大幅上涨，其他区域成交价格维持平稳并有小幅下降的趋势。6月全市商品住宅新增供应19.87万㎡，环比上月大幅下跌64.86%。成交面积51.76万㎡，环比上月上涨7.21%。成交金额132.81亿元，环比上涨20.57%；成交均价25656元/㎡，环比大涨12.46%，市场成交量价齐涨。
从6月市场情况来看，4、5月连续两个月的高位供应带动成交量攀升，而市场均价受个别高价位项目成交占比作用向上攀升，但普通住宅市场价格仍较为平稳。本月新盘仍以刚需产品为主流，大多开发商依旧以实现快速去化为主要目的，但如东海国际中心、华寓、深圳湾壹号等高端盘主要看重价值溢价，而非销售速度。克尔瑞房价报告显示，2013年6月全市商品住宅新增供应19.87万㎡，环比上月大幅下跌64.86%。成交面积51.76万㎡，环比上月上涨7.21%。成交金额132.81亿元，环比上涨20.57%；成交均价25656元/㎡，环比大涨12.46%，市场成交量价齐涨。
2013年6月，深圳二手房价格指数为1020.6点，较上月上升了0.6点，环比上涨0.06%，涨幅较上月缩小了0.06个百分点，同比上涨4.56%。二手房价格指数屡创新高，深圳二手市场较为成熟，是罕见的二手市场倒逼一手市场，所以一二手房价格指数走向基本一致。
本月深圳刚需型产品持续热销，其中龙华板块和二线拓展板块刚需型产品价格较为合理，去化快速。龙华板块和二线拓展板块均拥有优良的轨道交通资源，且为市中心拓展区域，未来潜力巨大，市场仍会看好。
从具体楼盘来看，本月上榜楼盘中共有三个楼盘为新开楼盘，分别为鲸山别墅九期、幸福城润园、特发龙圣堡花园。其中，鲸山别墅九期为高端住宅项目，因其地理区位佳、山海景观资源丰富，受到品质客户青睐。幸福城润园以3-5房首次改善型产品为主，因交通便利、周边配套较为完善受到市场追捧。特发龙圣堡花园为本月重点关注刚需大盘，其产品拓展面积高及合理定价使其月去化达478套。另外，本月将公馆一八六六重新上调为强烈推荐等级，其在售产品为35平公寓，月去化达178套
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排名 |
项目名称 |
开发企业 |
项目售价（元/平方米） |
克而瑞指导价（元/平方米） |
相差幅度 |
推荐等级 |
销售情况 |
在榜时间 |
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1 |
特发龙圣堡花园 |
特发 |
21070 |
23940 |
13.62% |
强烈推荐 |
热销中 |
当月 |
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2 |
和黄懿花园 |
和浦黄记 |
17280 |
19406 |
12.30% |
强烈推荐 |
持续去化中 |
3个月 |
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3 |
鲸山别墅九期 |
招商 |
56800 |
63630 |
12.02% |
强烈推荐 |
热销中 |
当月 |
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4 |
佳兆业城市广场 |
佳兆业 |
21000 |
23367 |
11.27% |
强烈推荐 |
持续去化中 |
3个月 |
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5 |
星河盛世 |
星河 |
25000 |
27760 |
11.04% |
强烈推荐 |
持续去化中 |
3个月 |
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6 |
莱蒙水榭春天 |
莱蒙 |
23000 |
25500 |
10.87% |
强烈推荐 |
持续去化中 |
3个月 |
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7 |
合正香蜜原著 |
合正 |
41000 |
45116 |
10.04% |
强烈推荐 |
持续去化中 |
3个月 |
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8 |
万科金域缇香二期 |
万科 |
11880 |
12982 |
9.28% |
强烈推荐 |
持续去化中 |
3个月 |
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9 |
幸福城润园 |
永晋盈 |
22000 |
23702 |
7.74% |
强烈推荐 |
热销中 |
当月 |
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10 |
公馆一八六六花园 |
绿景 |
23520 |
25215 |
7.21% |
强烈推荐 |
热销中 |
当月 |
推荐理由
●地铁物业：项目与龙华地铁线龙胜站无缝对接，20分钟便可到达福田CBD。未来升值潜力巨大。
●项目体量较大：项目总建筑面积为45万平米，项目体量相对较大，社区园林也相对较大，还配有5000平米市政公用，生活舒适度高。
●刚需产品实用率高：产品户型赠送面积较多，实用率约为100%，产品附加值较高。
●价格认可：由于项目大部分户型为中小户型，均价21000元/平米的价格在客户预期之中，且项目在附近区域同类项目中品质较佳，因此得到置业者认可。
从CRIC指导价和项目实际成交均价对比来看，本月估值风险较高项目集中在龙岗区，分别是布吉板块的阳基春天里和龙岗中心城的非凡空间阁。其中阳基春天里毗邻汽车总站，外部环境差，非凡空间阁体量小，户型较为单一。在价格方面，两个项目均开盘定价偏高，去化较差后通过折扣、优惠等方式来降低项目价格，但销售速度仍旧不佳，故我们给予不推荐评级。
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排名 |
项目名称 |
开发企业 |
项目售价（元/平方米） |
克而瑞指导价（元/平方米） |
相差幅度 |
推荐等级 |
不推荐理由 |
在榜时间 |
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1 |
阳基春天里 |
阳基 |
16500 |
14430 |
12.55% |
不推荐 |
开盘定价高，去化缓慢 |
3个月 |
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2 |
非凡空间阁 |
泰业 |
13500 |
11845 |
12.26% |
不推荐 |
较同板块楼盘定价高，去化缓慢 |
当月 |
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上调评级理由：
招商品牌打造高端住宅：项目毗邻有招商泰格公寓、招商伍兹公寓等高端楼盘，营造高端住宅区态势。一至八期皆为仅租不售的别墅，租户大多为外籍人士，进一步提升楼盘档次。
地理区位佳：项目位于南山蛇口板块，距离蛇口码头仅5分钟车程，航运交通拉近深圳与周边城市距离。周边还有地铁2号线、公交总站，交通便利。
景观资源丰富：项目北面背靠大南山南面为太子湾国际油轮母港、深圳湾等，拥有多重宝贵山海资源。
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排名 |
项目名称 |
报价 |
实际售价 |
克而瑞指导价（调整前） |
克而瑞指导价（调整后） |
下调幅度 |
推荐等级(调整前) |
推荐等级(调整后) |
下调理由 |
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1 |
丹梓华庭 |
8200 |
8200 |
8757 |
7821 |
10.69% |
推荐 |
谨慎推荐 |
双拼大户在售，去化慢。 |
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2 |
非凡空间阁 |
13775 |
13500 |
13038 |
11845 |
9.15% |
谨慎推荐 |
不推荐 |
较同区域单价高，连续3个月去化10套以下。 |
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3 |
满京华喜悦里 |
14000 |
13860 |
14535 |
13295 |
8.53% |
推荐 |
谨慎推荐 |
剩下产品以大户型为主，去化缓慢。 |
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4 |
信义嘉御山 |
22250 |
22028 |
24622 |
22775 |
7.50% |
强烈推荐 |
推荐 |
剩下少量大户型在售，去化减慢。 |
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5 |
美佳华首誉 |
15200 |
15048 |
15369 |
14300 |
6.96% |
推荐 |
谨慎推荐 |
在售产品以双拼户型为主，去化较慢。 |
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6 |
万科公园里 |
22500 |
22500 |
24240 |
22668 |
6.49% |
强烈推荐 |
推荐 |
78-145平精装3-4房在售，本月去化减慢。 |
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7 |
信义御城 |
17000 |
17000 |
18868 |
18117 |
3.98% |
强烈推荐 |
推荐 |
预计8月加推新品，目前在售房源不多，去化减慢。 |
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8 |
宏发君域 |
13230 |
12740 |
13296 |
13144 |
1.14% |
推荐 |
谨慎推荐 |
89-143平尾盘在售，去化减慢。 |
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9 |
金亨利都荟首府 |
24750 |
24503 |
24707 |
24522 |
0.75% |
推荐 |
谨慎推荐 |
在售户型均为大户型，去化较慢。 |
