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编者按:不少打算购买房子的人都认为,房子和其它商品一样,只要付了钱,就可以拥有自己的住房。其实不然,只有合法进入市场的房产,才能进行市场交易。否则,你用自己辛苦积攒了一辈子的货币资金,一不小心去买了一套不能作为商品的房屋,没有取得房屋的产权,就会使自己的利益受到损害。新浪房产制作本专题提醒大家谨慎购房,千万别贪一时便宜吃大亏!
   如你想查询房地产类相关信息,可登陆新浪深圳房产频道,或进入新浪深圳房产论坛留言。请发E-mail:szhouse@vip.sina.com欢迎留言咨询!!
 
 
第一种: 联合开发房
 

   这是由有钱无地的房地产开发商出钱,有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后,开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售,但按国家规定,这类房在未履行政府审批手续、补交相应地价款和办理相关国土手续前,是不得作为商品房出售的。
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>>> 案例解说:
  鸿图大厦业主购房14年产权无着落
  据鸿图大厦的业主称, 1989 年,深圳市鸿图实业公司与深圳市四建开发公司联合兴建鸿图大厦。前者出地皮,后者投资建大厦, 1989 年开始建造,直至 1994 年 8 月才建成,前后延期近 3 年。港人李先生称,他在1991年花了20多万元人民币买下一套房,至今未办到房产证,多次找鸿图公司管理处,管理处却说:不关管理处的事,你去找以前卖楼给你的人。             查看 >>
第二种: 公益联建房
 

   这是由地方政府或本系统本单位组织领导,市民自愿参加组成的住房“合作社”,为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目,当新建房子有一定剩余时,而向社会出售。由于这类房屋具有公益性质,享有不少优惠性质,所以按国家政策规定,如购买者不具备社员条件……
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>>> 案例解说:
  兴华苑全是违建!业主无奈“还是拆了它好!”
  目前所称的兴华苑小区是深圳市国土部门划拨给部队的自用地,划拨时已明确规定不能转让,不能参与房地产开发经营。在当初规划时,只能建单身用房和管理用房,而且楼高不能超过 9 层。现在四栋房子都属于违法违章建筑.详细报道:意外火灾揪出三无黑房
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第三种: 集资合建房
 

   这是房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发,或小城镇建设等为名,利用村集体的土地在城郊进行房地产开发项目。需强调指出的是,此类房大都没有办理土地出让手续,也未办理土地征用手续,这类房屋买卖行为肯定是无效的。
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>>> 案例解说:
  我家的房产证什么时候办下来?
  最近温小姐再次询问:“我家的房产证到底什么时间能办下来”时,发展商奇怪地看着温小姐:“你家的房产证?这是集体房产证,没有你家我家之分,当初卖房时我们都曾讲过房子没有房产证的,要不然你以为天上掉下馅饼,那么便宜卖给你?”温小姐后悔不迭:这样的房子日后是否会被处理?               查看 >>
第四种: 集资联建房
 

   这是房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发,或小城镇建设等为名,利用村集体的土地在城郊进行房地产开发项目。需强调指出的是,此类房大都没有办理土地出让手续,也未办理土地征用手续,因此,如果购买这类集资合资的房屋,按国家有关规定,这类房屋买卖行为肯定是无效的。
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>>> 案例解说:
  丽湖花园开发商单方毁约强行填湖
  丽湖花园物管曾表示,三联水库在小区红线外,属于三联村的土地。然而,当三联村村委到现场阻止填土时,十余名神秘男子将三联村巡防队员围住,泥头车再次进入填土。三联村委则表示,即使要填,也是由三联村填。如今丽湖花园私自填湖,三联村怀疑丽湖花园的开发商想占用填湖后的土地。
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第五种: 非法开发商
 

   一些未经批准,不具有房地产开发资格的单位,通过非正常渠道谋得土地而进行的房产开发,由于其没有房地产开发资格,因而也就无法办理土地征用手续,没交纳土地出让金,贪图低价购买这类房的风险是极大的。
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>>> 案例解说:
  深圳“山水居”违规开发案惊中央
  建设部组织稽查组先后三次赴深圳,会同广东省建设厅、深圳市规划国土局、深圳市建设局,对违法事实进行了核查。经查实,参与该项目的开发建设、销售、设计、施工、监理单位及质量监督部门都在不同程度违法违规,政府主管部门也负有审查不严、监管不力的责任。  查看>
第六种: 限制权利房
 

   这是指司法机关和行政机关已依法裁定、查封或以其他形式限制房地产权利的房子。一些购房者贪图便宜,采用私下交易的方式买房,由于难以掌握卖方真实情况,结果往往上当,叫苦不迭。
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>>> 案例解说:
  漾日湾畔何时能入伙? 开发商屡推入伙时间(图)
  “买房本来是人生的一件大事,但是如果你发现自己买的房子早就被查封,而且马上面临被拍卖,你会有什么感觉?”据D小姐介绍,她是今年3月份看的楼,当时并没有发现发展商有什么问题,当她交了首期款签下了合同后,正等待办理银行按揭的时候,才发现产权有问题。  查看>>
第七种: 郊区联建房
 

   开发商为了降低商品房建设成本,在市郊低价征地开发形成的商品房,这对购房资金短缺的居民来说,本应是一个较好的选择,但由于个别开发商项目开发不规范,且管理不到位,社区环境极差,设施严重缺乏,交通极其不便,却通过虚假广告……
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>>> 案例解说:
  罗湖东晓街道办辖区80业主状告不法开发商
  她花了8.3万元与彭智慧签署了《合作建房协议书》,合作建设草埔木棉岭88栋55平方米的住房。除此之外,还交纳了防盗网安装费3500元,开通水电费1300元。虽然双方是合作建房,但在定金收据中,又写着购买该套住房的字样。当时开发商是彭智慧,但出面与他们接触的是彭智慧的叔叔彭清造,如今这两个人都消失了踪影。     查看>>
 新浪调查
你认为买房时价格因素是不是最重要的?
当然是!只要价格便宜,其它的都不重要。
是最重要的,我也会看看别的方面。
比较重要。但我更看重综合性价比。
不重要,我更看重户型、位置是否适合我。
  

你觉得深圳的房价怎么样?如果综合因素有保证的话,你觉得深圳房价在多少最能被消费者和开发商接受?
太高了,最好在4000元/平方米以下
贵。就4000-5000元/平方米吧
5000-6000元/平方米比较合理,也亏不了开发商。
6000-7000元/平方米,可以保证质量;
看形势8000-9000元/平方米最合适;
9000元/平方米以上才算好房子。
  

 相关法律法规

· 中华人民共和国城市房地产管理法
· 中华人民共和国土地管理法
· 深圳经济特区房地产转让条例(1999修)
· 广东省城镇房地产权登记条例(1994)
· 深圳经济特区房地产登记条例(1992)
· 城市房屋租赁管理办法(1995)
· 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定

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>>> 徐飙律师

  深圳建立了较为健全的安居房管理体系。政府以房屋建造的成本价或准成本价向社会特定人群(公职人员、低收入家庭)发售。由于此种房屋所附着土地为减免地价,故被限制向市场转让。但是自2000年起,深圳市政府规定,在补交地价后,安居房的房地产证可以换发商品房的房地产证,换证后其转让完全合法。   
          

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>>> 兰天律师

   购买以上房地产,虽然价格比合法的商品房便宜许多,但购买者无法得到合法产权,奉劝广大市民不要购买以上房产,以免自身权益受到侵害。 有少数市民万一购买了上述房产,一定要与出卖人签订购房合同,并应索要付款票据或凭据。因为即使买卖关系无效,但买卖双方之间形成了事实上的债权债务关系,日后打退房官司手中也有证据。  
           详细
>>> 王萍律师

  被告黄先生与原告李先生虽然签订了《合作建房合同》,但其实质为以合作建房之名,行房屋买卖之实。被告之建设用地的取得不但没有经登记备案等程序,而且违反了我国相关实体法的规定,被告依法不具有所建房屋的所有权。 原告虽然向被告交付了全部房款并已实际使用了该房屋,但因被告并无该房所有权,其转让行为系无权处分。
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>>> 教训累累:

·名都大厦业主:误买抵押房,房产证难办
·法律在线:租住抵押房可能会有意外的麻烦
·一楼抵押两银行 宏发大厦烂尾10年黑幕
·香荟雅苑业主维权 发展商一年不通知入伙
·买集资房卖方承诺可办房产证成“空头支票”
·集资房价格便宜却无保障 省钱买风险值不值
·便宜没“好货”债权纠纷多 慎买银行抵债楼
>>鉴别“问题房”与商品房的方法
  如何区别集资房?:销售公司,即发展商或售卖者有无房地产开发资质证书。一般正规的房地产开发商较少参予集资房的开发。>>查看
  鉴别抵押房的方法;上国土部门一查便知
  联合开发商;看看是不是两家或两家以上开发商合作开发;
  非法开发商:查看其是否具备房地产开发资质,查看项目是否具备“五证二书”
 
   

一、及时补救争取“转正”

  买了问题房首先要冷静处理,“问题房”并不都是洪水猛兽。在相关政策允许的情况下,部分“问题房”可以转正,获取房地产证,有效地保护自己权益。(由于在实际的房地产纠纷中细节比较复杂,并不是每一套房子都可以转正。)
1、如何办理房地产证?
 一、提出申请  申请人申请房地产权初始登记时,如不能提供《条例》相关的文件,可以另外提供相关文件。>>查看全文:5类房产可以办证了
二、初始登记  提交(一)《房地产初始登记申请书》;(二)身份证明;(三)土地权属证明
2、办理房地产证法定程序:
  (一)提出申请;(二)受理申请;(三)审查申请文件;(四)权属调查;
(五)依本条例规定公告;(六)确认房地产权利;(七)将核准登记事项记载在房地产登记册; (八)计收规费并颁发房地产权利证书;(九)立卷归档。>>查看全文 深圳经济特区房地产登记条例

二、“问题房”可以租赁吗?
以上七类“问题房”如无房地产证,按《 城市房屋租赁管理办法(1995) 》第一章第六条是不能出租的。>>查看全文 城市房屋租赁管理办法(1995)
>>> 律师解答:
1、 王先生2003年在深圳龙岗买了一块1000平方口尺的住宅地皮,准备即日动工,但听周围的邻居说他们的房子办不到房产证,请问这是怎么回事?王先生这套房子还能继续动工吗?
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2、南山高小姐:我不久前买了一套集资房,但入住后发现小区内特别脏乱差,又没有物业管理公司。请问我们业主能否成立业主委员会进行管理?
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3、张先生:我购买集资房时开发商承诺可办理房产证可一直没办这是怎么回事?能否向开发商索赔?

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