深圳城市更新：艰难的破题

华润大冲村旧改探索旧改新模式

华润大冲旧改项目目前已经开始施工，作为深圳最大的城市更新项目之一，大冲村整体改造范围68.5万平方米，共有以住宅、厂房为主体的建筑物1500多栋，总建筑面积逾100万平方米；涉及近千户原村民、300多户非村民、7万多暂住人口、现总建筑面积100多万平方米的拆迁安置工作。【详细】

京基下沙城市综合体预计2014年推出

京基下沙综合体项目是沙嘴片区更新改造的重要部分，目前施工已经开始地上部分。其主体建筑高度接近300米，共68层。京基下沙城市综合体占地面积5.3万平方米，总建筑面积43万平方米，是集商业、星级酒店、写字楼、商务公 寓、高尚住宅等为一体的大型城市综合体。【详细】

城市更新是城市永恒的主题

目前深圳的城市更新尽管推广的轰轰烈烈，但是其实也面临着一些政策上的需要进一步探索的问题。 第一，土地确权问题。这中间确权的问题是什么？深圳有给原农村、农民留用地的政策，但是留多少缺少规范，所以开发主体和村里谈判的时候缺少规范。第二，要不要区分违法和合法。以前更新过程中出现过很多"亿元户"，未来会不会有这个问题，这与社会公正密切相关。第三，更新改造拆迁补偿的标准要不要统一。对于有"钉子户"漫天要价的现象.第四，开发尽管说是照顾了三方的利益，实际上却忽略了大量的用地主体。第五，土地更新到底目标是什么，我们目前处在城市化的快速发展时期，城市更新是为了促进城市化的，这其中包括了大量的居住在这个土地的人，他哪怕只是租用者，把他安排好了才是城市化的一个更重要的内涵。第六，容积率、规划的问题，广州城市更新先确定规划，然后去谈判，而规划放在更新谈判过程中间，要知道容积率是不是无价的，他损不损害公共利益，他应不应该控制在一个度里头。

分配好各方利益 是旧城改造成功的不二法门

当代中国发展实在太快了，每个十年都是爆炸式增长，完全超出了那些规划者的想象力。以深圳为例，30年前这只是一个3万人口、两三条小街的边陲小镇，当时的城市规划者没有想到，随着经济发展突飞猛进，规划600万人的城市进来了1500万人，已经是全国人口密度最大的城市。 旧城改造，主要处理好以下六大利益关系：一是拆迁业主的利益关系，我们充分尊重和满足业主意愿，内部不允许叫"钉子户"，我们叫"困难户"，他有困难，你得想办法去帮他；二是与市民的利益关系，旧城改造要让普通市民受益；三是与现有城市功能的关系，要对城市、片区深入调研，弥补功能缺陷，满足城市发展的需要；四是与自然生态的关系，改善生活环境，建设美丽中国；五是与历史文化的关系，保护性开发，不要把祖宗丢了什么都一拆了之，注意保留城市记忆，承前启后；六是与可持续发展的关系，要符合整体经济发展的需求。

城市更新建设应与生态文明相结合

中国房地产研究会副会长顾云昌日前在"中国旧城改造高峰论坛"上表示，中国城市化进程正在深刻影响中国经济未来，大型城市的旧城改造工作已经成为城市管理和规划的重大研究课题。

城市更新有三大意义：第一，更好地改变、提高我们的居住条件，提高我们综合治理的水平。第二，通过城市的更新和改造，调整我们城市的布局，提升我们城市结构，促进我们产业结构的调整。创造更多的经济效益，提高质量和效益。第三，把更新与生态文明建设结合起来，创造更好的美丽中国的条件。城市是不是生态、绿色，对整个中国居民的这种生活条全世界的城市发展出现四种潮流：第一个潮流是"新都市主义"，郊外发展当中一定要按照新都市来发展，城市功能一定要齐全；第二个潮流是"城市更新"；第三个潮流就是"紧凑集约"；第四个潮流是"低碳、绿色"，"全世界的城市发展当中面临四个潮流，而深圳的城市更新也符合全世界发展的潮流。

深圳城市更新强调规划及可操作性

国外的城市更新跟我们有蛮大区别，国外因为整个社会体制、构架、土地所有权等各方面的因素，造成了国外的城市更新，一是相对来说涉及的范围比较小，二是在行动之前研究、论证过程非常漫长和充分，三是政府在这里面扮演了先行的积极的角色。 而深圳的城市更新也有其特点。第一是整个规划工作的政策保障到位，从计划的申报到程序的审批、规划的制定、规划的审批等这一条线，现在已经有了非常清晰的指引。第二，深圳土地政策与更新规划的配套比较好。一是更新的范围内，合法用地的认定有比较明确的条件；二是待完善的土地，也有相关的政策支持来处置；三是更新开发建设用地跟现状的合法一些用地之间的逻辑关系也定得比较好；四是建设用地的出让以及地价的核算相对明确。 第三，深圳开展的城市更新规划非常强调规划和操作性，其中政府代表公共利益，开发企业有其经济利益，被改造的原有的业主以及项目周边的利益相关方有其合法利益，三方城市更新的利益的平衡点达成，是所有城市更新工作里面最难的一个事情。

城市更新对企业提出的挑战是企业路径必须差异化

城市更新和旧城改造，实际上是为了解决，也是顺应我们城镇化发展的方向。一个资源的再利用和价值重新挖掘的问题。城市更新对企业有三个方面基本的要求，城市中心土地单位价值的重新挖掘以及需求.尽管如此，旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑。有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。首先，旧城改造的复杂性和系统性，决定了企业必须具备高度的专业能力。其次，旧城改造周期性相对较长，则决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。所以说，资金雄厚、综合能力强的企业在旧城改造方面更有优势。具体看来，一是必须具备雄厚的资金实力。因为旧城改造项目开发时间跨度大，推进难度大，所以必须有资金支持。二是必须具备多方面的专业能力。一方面是房地产开发的专业能力，而另一方面则是法律、管理等专业能力，旧城改造项目一般存在较多历史遗留问题，涉及法律纠纷、拆迁补偿、历史遗迹保护，因此需要专业人才来处理和解决问题。三是必须具备较强的资源整合能力，平衡各种利益关系。