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炒家大量抛盘 自住客抄底正当时http://sz.house.sina.com.cn
2008-01-25
09:34 南方都市报
从去年7月的最高峰始，经过半年的绵绵下跌，时至今日，深圳很多区域的二手楼价已经出现了可观的跌幅―――多的三成，少的也近两成，很多区域的房价，对于自住客来说已不是高不可攀，进入了可承受范围。2008年以来，自住客看房的增多，房价出现企稳迹象，种种因素表明，自住客抄楼的时机已现。 大跌出来的抄底空间 黄女士的梦想是住在宝安中心区。上个周末，黄女士在宝安中心区转了一圈发现，宝安中心区的二手房降了不少，如丽晶国际现在不足1.1万元/平方米，西城上筑1.1万多元/平方米，深业新岸线和天悦龙庭1.2万多元/平方米，而这些楼盘在去年年中，一般都在1.4万元/平方米以上，高的达到1.6万元/平方米。 这并不是宝安中心区的特殊情况，本报记者实地调查了解到，深圳多个区域二手房价相比去年年中已经显著下降：宝安中心区和龙岗中心城，下降幅度超过20%，南山红树湾片区部分楼盘二手放盘价已下降5000-10000元/平方米，后海二手房成交价普遍缩水15-20%，布吉、龙华的二手房也出现明显下降。 “跌幅很大，给了自住客抄底的机会。”中原地产宝安中心区一负责人表示，房价大幅下跌后，原来虚高的房价回归理性，泡沫少了，有些二手房已经跌得差不多到底了。整体价格的下跌，使更多的人有了购房的能力。 “超跌笋盘”将会增多 “有一名投资者在龙岗中心城有套房，105平方米，市场价曾到97万，最近以78万抛售了。”世华地产龙岗区域总监金松柏介绍说。记者从各中介了解到，这种现象同样在宝安中心区、南山等跌幅较大的片区出现。宝安中心区有业主以低于市场价1000多元/平方米的价格放盘。另一个例子是，近日，南山华侨城片区一楼盘，市场价位约17000元/平方米，而业主的放盘价格是12500元/平方米。 “这种低价盘绝大多数是投资客放出的，有的是资金要周转不得不割肉，有的是卖一套以养活其它多套，有的是资金有更好出路，不想继续耗。”一地产中介表示，临近春节，不少投资客资金周转压力增大，低于市场价的“超跌笋盘”可能会增多，如果自住客买到这样的个盘，可谓是抄了一个大底。 记者同时了解到，目前已经有些场外的投资客注意到了这种机会，试探入市。“他们看准一些业主急需要钱，压价压得很凶，一旦成交，投资风险很小，不过因为出价太低，目前成交的很少。”自住客不及时入市，这些超跌笋盘就可能被投资客抢走了。 房价继续大跌可能很小 “宝安中心区难以继续下跌。”中原地产宝安B区区域经理陈志恒表示，原来宝安中心区二手房比新房价低15%，现在低了30%，这说明二手房超跌，继续向下的空间很小。“跌破1万基本不可能，一旦那样，就会有大量的购房者入市，价格就会涨，从区域规划来看，作为海、路、空一体的滨海中心区，宝安中心区的前景很好。“ 与之类似，记者采访的多名业内人士均表示，深圳房价继续大跌的可能性很小，理由包括今年银行二手房贷已重开、深圳庞大的自住需求、旺盛的购买力、经济的不断发展、土地稀缺等等，造成楼市崩盘也不会是政府的政策目的。同时，如宝安中心区、龙岗中心城、红树湾、后海、龙华等区域，切实的规划利好是房价的坚实支撑。 专家表示，买房买在最低点是一个难以实现的理想状态，对于自住客来说，继续观望同时，也会冒房价恢复上涨的风险。因此，如果自身有迫切的购房需求，经济上也能承受，不妨出手抄底买房。 -抄底准备 1.现在抄底，应该关注哪种类型的楼盘？ 世华地产研究中心总监肖小平认为，现在房价已经降了很多，也是个抄底的好时机。不过抄底还要看具体楼盘。一些物业什么时候买，都比较适合，像罗湖、福田的小户型，经过去年的洗礼房价也没有跌多少，其支撑就是5%左右的较高租金回报。像一些投资性较大、泡沫较多的楼盘则不适宜抄底。现在很多购房者还在犹豫，其实如果过了年后楼市回暖的话，那么到时业主返价将更不合算。有些买家也在关注楼盘是否会升值，其实如果是自主的话，升值对于购房者来说意义不大，更主要的是物业的素质、周边配套等。 2.那现在买房，应该注意哪些地方？ 肖小平认为，目前出了中天事件以后，自然要注意把资金放在银行监管更安全。而现在贷款较难、月供也有所增加，所以购房者在买房时应注意自己有足够资金付首期款，其次是月供不要超过家庭月收入的50%，这样供款压力就不会太大，生活质量也不会降低太多。最后是要留有一部分存款，金额以足够供半年月供为主，这样就可以预防工作变化导致的突然压力。 3.对于保障资金安全，要注意什么事项？ 世联行风险管理部段莲莲日前接受采访时说，要保障资金安全必须做好五个方面的工作：第一是找专业、品牌中介公司交易；第二是大额资金找银行监管，定金最好以实际交付为主，既利于操作也能保障双方利益；第三是资金签收的时候，要留存一些往来凭证；四是要选择比较大的担保公司操作；五是要注意留意资金监管协议，什么时候缴费、资金到哪里去了，对这些资金的流向都必须有一个清晰的了解。 4.交易过程中，要注意哪些法律问题？ 广东国晖律师事务所徐林认为，因为现在中介诚信受到影响，所以购房时应注意中介及其经纪人的经营资格。在担保委托时，收取房款、签订买卖合同时应该亲力亲为，和受托人之间也应签订委托协议，规定双方的权利义务。至于面临的贷款难问题，建议在附加条款中约定清楚如果贷不了款时应怎样解决。例如一次性付款，或者是解除合同，作为遇到不可抗力情形不追究双方的违约责任。 -专家观点 自住客、激进型投资客好入市 张伟(中原地产深港研究总监) 从最近两周我们一、二手成交的情况来看，成交价都没有下跌了，成交量方面豪宅产品的回暖迹象比较明显，尤其华侨城片区、香蜜湖片区等。买家以自住客为主，看到了心仪的房子不再观望，也有少数实力强的投资型买家，几番挑选后选择抗跌性强、性价比较高的住房。我们还监测到一个微妙的变化，就是这周开始银行贷款有所松动，开始有一些投资客过来询价，虽然尚未有具体数据表明回暖，但可见的是入市积极性有所增强。 在房价开始显露止跌迹象的时候，两类人可积极入市，一是有实际需求的自住客，二是激进型投资客。对于自住客而言，现在买房的选择空间大，不像高峰期刚看中一套房很快就被别人抢先买走，所以可以精挑细选，紧要的是利用这个时机找到多方面满意的房子，多从适合自住的角度考虑，例如户型、朝向、楼层、小区环境、所处地段等。对于投资客而言，现在多考虑是否可以“抄底”了。其实即使投资客也未必是在最低价时候买入好，关键还是要看个人实力、投资构成等，若需要激进型投资的人可以考虑入市了，户型较大、资源稀缺的豪宅产品无疑是获利更多更快的选择。 是否“抄底”要看具体片区 董强(世华地产宝安西区总监) 这个月以来，虽然我们的成交量仍在萎缩，但主要接连发生的中介事件影响到二手房交易信心，业主放盘价和最后成交价都没有继续下滑，也有些急于套现的炒家降价抛售，但这种现象不多且在减少，卖家都有一个大体一致的心理价位，并不急于出手。因此，真正有购房需求的人应该更加理性地看待楼价，过分地讲究“最低价”反而可能错过好房子，甚至错过买房好时机。 其实，持续几个月的楼市淡季，房价处在下降通道中，大体而言对自住客来说都是难得的买房时机，但考虑到“抄底”问题，就要看具体区域、具体地段、具体楼盘，楼价已明显下降而所在区域又有长远升值预期的房子现在就到了“抄底”的时候。以宝安中心区为例，现在已有止跌迹象，而且有多项利好保证长远升值预期，例如深圳“双中心”城市发展新规出台、地铁1号延长线开建、大铲湾港口码头规划等，这一片区的形象正逐渐由“关外”升级为“城市中心”，而现在的房价水平比关内偏远片区都要低。这种情况下，等抛售型投资客出手以后，二手房价还可能稳中回升。看好片区以后再看具体楼盘、具体某一套住房，影响因素主要有楼盘品质、社区环境、周边配套、户型实用性等，多对比同一地段、同类住房、不同时期的成交价，从性价比方面考虑是否值得“抄底”。
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