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开发商擅拆小区围墙引争议http://sz.house.sina.com.cn
2008-01-22
08:53 深圳晚报
-本报记者唐光明文／图 近日，记者接到信合爱琴居业主寄来的投诉信：他们将向法院起诉深圳信合地产开发有限公司以及其子公司信合物业管理有限公司侵害业主们权益与破坏小区公共设施；要求该公司恢复被拆除的围墙，并且赔偿业主60万元精神损失。 业主们说，小区的治安一直不好，开发商私自强行拆除围墙，不仅破坏了爱琴居封闭式管理的环境，也使得爱琴居楼房贬值了20%以上。依照合同规定，围墙属于业主共同财产，开发商这样的拆除行为不仅侵害业主利益，也违反了法律规定。 投诉 物业公司擅拆业主围墙 据业主严先生(化名)介绍说，围墙的拆除是从2007年12月17日开始的，直到12月24日凌晨才结束。 严先生告诉记者，开发商拆除围墙之初，就遭到了业主的反对。业主们认为，围墙是爱琴居的公共设施，物业仅是管理维护设施人而已，有维护设施的义务，没有权利拆除围墙，更不能在业主不知情的情况下采取拆除行为。 2007年12月18日，在业主们的要求下，业委会与物业以及开发商工作人员进行了交涉。当天，开发商在爱琴居电梯里贴出“为改善居住条件，拆除围墙”的通告，并说明有异议提出。下午，爱琴居业委会代表业主们致函管理处表示：不同意拆除围墙。物业有关人员也在业委会的函中签字，表示同意不拆除围墙。 在投诉信中，业主们说，12月23日下午，开发商施工队又进了小区，要拆除围墙，经过业主阻挠才罢休，到深夜，有关人员向业主保证不拆除围墙之后，业主才回家休息，但凌晨时分围墙被拆除。“令人气愤的是：24日，我们到管理处问询拆除围墙事宜时，管理处答复称毫不知情。” 说法 1围墙被拆房产贬值 业主们告诉记者，这一堵围墙之外，是深圳信合地产开发有限公司多年前开发的信合花园。爱琴居是该公司2004年才开发的小区，虽然一墙之隔，但两小区的生活环境差别很大，之前没有这一堵围墙，因为受信合花园内菜市场的影响，爱琴居在售楼的时候，一直不被人看好，直到修建围墙之后，才有所好转。 爱琴居B栋业主张先生(化名)告诉记者，如果没有这堵围墙，开发商不承诺封闭式的酒店管理，他根本不会考虑入伙爱琴居，现在要拆除围墙，他的房产至少要贬值20%左右，如果折合人民币至少也在10万元以上。 对于这样的观点，A栋的很多业主都表示赞同，他们说：“这是路人皆知的常理。” 业主吴先生(化名)说，因为围墙的拆除，他打算搬走并抛售自己50多平方米的住宅，有几个人看过之后，均表示不要、或者给价很低。他说，爱琴居房价以前已经涨到9000至1万元1平方米了，依照现在客户给的价格计算，他将损失11万多元。 2围墙拆除隐藏猫腻 在采访中，记者还听到了这样一种说法。在隔离爱琴居之后，信合花园内的菜市场一直生意萧条，如今围墙拆除了，菜市场店铺的价格立即飙升。 业主李太太曾经以购买店铺为名打听过价格，她说，原来市场店铺的价格是1平方米5000元出售，现在已经飙升至25000元了。 李太太猜测，围墙的猫腻就是在这里。围墙建筑之初，开发商故意将围墙建筑在信合花园之内，给爱琴居的业主一个空承诺；等楼房完全销售之后，再拆除围墙，业主拿他们没有办法。 3没有围墙安全打折 “如果没有这道围墙，对小区进行封闭式管理，我们这里就没有安全可言！”记者在采访中听得最多的就是这句话。据介绍，2007年5月底，爱琴居A栋11楼的一户业主因为厨房窗户没有关好，遭小偷入室盗窃。之后，小偷从11楼偷到16楼，这几层业主都被小偷“光顾”。 业主吴太太说，小区治安一直是大家关心的话题，之前，因为信合花园菜市场的脏、乱、差，且流动人口多，使很多人没有选择爱琴居；有围墙隔离之后，脏、乱、差的环境好了一些，现在拆除围墙了，意味着安全就有了问题。 4擅拆围墙明显侵权 严先生拿出2005年的购房合同说，合同明显标志着围墙的存在，这是合同的约定，是交房的附属条件之一。 他认为，这堵围墙已经存在两年之久，从法律上讲，楼房已经过了开发商半年的过渡管理期限，所有的建筑应该由业主聘请的物业公司维护、管理，楼房以及围墙与开发商再没有任何关系，均属于业主的财产与公共设施。 对此，爱琴居业委会邓主任认为，如果开发商与物业在拆除围墙之前，征求了业主的意见，或许不会引发业主众怒，现在业主们群起抵触，还有一个主要的原因，就是没有充分尊重业主的意见。 “物业公司的权限是维护、维修公共设施，怎么可以私自拆除业主的公共设施呢？”严先生在咨询律师的时候，也是这么质疑。严先生认为，这样拆除围墙，就是侵害业主权利。 调查 开发商、物业公司均拒绝接受采访 爱琴居业委会邓主任告诉记者，开发商一开始拆除围墙，业委会就找了过去。当时，开发商表示，围墙的建筑位置不在爱琴居的建筑范围之内，所以，他们可以拆除。可是，业委会认为，围墙属于业主公共设施，无论是物业还是开发商均没有权利拆除。 面对爱琴居业主以及业委会的投诉，记者联系上爱琴居物业管理处。管理处孙小姐告诉记者，管理物业的领导已经全部调换，均不了解实情；她同时说，领导都不在单位，拒绝记者采访。 之后，记者联系了爱琴居物业管理公司肖总经理，但她一听记者想了解围墙拆除一事，便挂了电话，之后，记者再没有打通电话。接着，记者又联系了开发商以及其他有关部门，他们均表示不知情或者说拨错电话，拒绝采访。 1月16日，记者再次联系深圳信合地产开发有限公司、信合物业管理有限公司，并将采访函发给该公司时，工作人员便拒绝接受传真采访函。记者一再要求之后，工作人员才接受传真采访函。当晚7时30分，记者再次拨通信合物业管理有限公司肖总经理电话，但肖总经理听到记者提及爱琴居围墙便挂断电话。不得已，记者只得将采访目的以及想法短信告知，并表示希望能得到回复。但至今，记者没有收到回复。 律师 强拆围墙行为违法 广东海际明律师事务所林武律师说，根据建设部、公安部《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第3条第2款规定：“本规定所称居民住宅安全防范设施，是指附属于住宅建筑主体并具有安全防范功能的防盗门、防盗锁、防踹板、防护墙、监控和报警装置，以及居民住宅或住宅区内附设的治安值班室。” 林武依据购房合同分析，该小区发售时，小区的围墙已经建成，房地产公司在与业主签订商品房买卖合同中也明示建设有围墙，因此，作为小区配套设施的围墙，必须成为开发商向业主销售房屋的条件之一。根据合同法的有关规定，买卖活动中，卖方所明示的条件不能擅自改变，否则应承担违约责任。如果该围墙系未经有关行政部门规划建设的违章建筑，或者根本就不属于该小区的围墙，而开发商在商品房买卖合同中明示为小区配套围墙，则该开发商的行为已经构成了对小区业主的严重欺诈，依法应对业主所造成损害或危害进行赔偿。 广东翰宇律师事务所汪正亚律师亦认为，围墙属于小区公共设施，经过开发商半年的过渡期管理之后，应该交付物业公司管理，而物业公司的权限只能是维护和保护小区设施，拆除围墙就是侵害业主的权益。 汪律师认为，一方面物业管理处违反了物业合同，另一方面也侵害了业主公共财产权。如果围墙建筑不属于爱琴居，也应该由司法部门或者是政府行政机关来拆除，无论是物业还是开发商，均没有强制拆除的权限。
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