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新浪专访：蓝海金匙侯科昌谈中介诚信危机(视频)http://sz.house.sina.com.cn
2007-11-15
11:59 新浪深圳房产
 侯科昌 新浪专访:采访提纲 一、时间：2007年11月15日上午11：30 二、地点：新浪直播室 三、嘉宾：深圳市蓝海金匙网络技术有限公司董事总经理侯科昌 四、采访提纲： 1、1月14号深圳中介行业发生了一件令人震惊的事情，就是中天置业总裁携款潜逃事件，这也引得地产界、媒体界、中介行业等各方对此的思考，我们也想听听您的看法？ 2、其实像这类事件，可以说是资金监管出现了很大问题。今年1月份，建设部已经出台相关政策，抵制业主资金在中介手中的流通，怎么还会出现这种情况？到底怎样才能让业主资金得到安全保障？ 3、11月14号的这个事件，让整个地产界哗然，很多有意购买二手房的置业者也开始对中介公司产生了不信任感。对于本来就陷入低谷的中介行业，是不是一个更大的打击？ 4、现在很多业主都觉得中介公司只是在买卖过程中起到介绍房源，忽悠买主购买的作用。对中介有一定的排斥心理。您能不能谈谈中介的存在价值？ 5、在目前的情况下，应该怎么办才能让业主重拾对中介的信心？  侯科昌 6、现在中介行业到底存在哪些管理上的漏洞，让置业者产生这么低的信任度？ 7、面对资金监管不力的问题，独立网络经纪人是不是一个更好的解决方式？ 8、除了资金的监管，对于中介公司工作人员的监管，是否也应该加强？中介行业对于员工的职业操守是什么？ 9、就贵公司而言，有没有针对这个事件，以及未来可能产生的负面影响，作出一些举措，来将不利影响降到最低？ 10、.就您的观点，中介行业应该走怎样的道路，才能够持续、健康、稳定的发展？ 评论： 今天一早，老侯就收到网友发来的手机短信“中天老板卷款跑了。”紧接着先后三个媒体的记者朋友致电老侯，听老侯对此事的看法；并希望老侯对着当前的深圳楼市，站在三级市场中介行业给行业、给行家、给广大置业者一些意见。 近两年来老侯一直密切关注和深入研究深圳二手楼市和经纪业，对于今天发生的“中天事件”，老侯并不感到突然，因为在老侯看来这件事是不能被列入突发事件的，也决不可能只是个案。对于深圳的中介公司来讲，正象是现在的节令，才刚刚过冬至，远未到真正天寒地冻的时候。 可是，老侯觉得媒体关于此事的报道可能有失偏颇。据老侯判断中天置业是没有5000万给蒋飞卷走的。客观一点讲，与其说蒋飞“卷款潜逃”不如讲他是因为公司经营频临破产不得已躲债躲起来的。在中国经营企业到这个结局，蒋飞走了不该走的这一步，我们固然首先要替那些因此可能造成损失的社会群体着急，却也不能不对蒋飞留一份理解和同情。因为，这绝对不是个案——即便是在深圳，这里边有着深刻的行业市场原因。 对于更多深圳的中介公司来讲，“中天事件”在深圳正在引发一场比来自社会的信任危机更加严重和更深层次的信任危机：这就是来自中介公司员工(主要是一线店铺里执业的经纪人)对于自己所在机构的信任危机。这种危机对于地铺模式下的中介公司来讲是普遍的、影响巨大而深远的。 那么，围绕中介洗牌洗出来的这么些“诚信危机”它的根源在哪里呢？老侯看来这场危机的根源有三：第一，70年代在香港出现的地产中介地铺模式在最近两年的深圳楼市畸形发展致癫狂状态，超规模过度开店、粗放式经营和低层次高烈度恶性竞争的人海战术所积累的巨大风险在一路走好的市场环境下不为人觉察的积累和膨胀。恰恰在市场逆转的时候，独立经纪人模式www.toprea.com应运而生。市场的虚假繁荣使得本该早就歇业的中介公司作到如此规模才轰然倒下。这是象中天这样一批中介机构面对行业地铺模式困境迷惘绝望之中的终极非理性之举！市场的虚假繁荣使得本该早就歇业的中介公司作到如此规模才轰然倒下，给人留下很多值得思考的地方。 第二，深圳二手楼市自04年以来处在快速发展的时期，尤其是自去年下半年到今年年中这一年多时间里，深圳整个楼市沦为炒客云集的投资品市场。不同于普通自主型置业者的理性和稳定，比如一个投机性炒家在去年年底的时候买入20套，在今年年初卖出获利；到四五月份的时候眼见着依然猛涨的楼价忍不住再买入20套。对于中介公司来说，单是这一个炒客半年时间里就有60宗成交，背后是60笔佣金收入。这足以让中介失去理性、癫狂着开铺。但这也的确是在饮鸠止渴啊！很多中介公司把市场好时赚来的钱全部拿去开铺还嫌不够，通过融资的手段拿钱去开铺的也不少。其实个中介公司帐上是没有多少属于自己的钱的，亏两三个月换能顶一顶，亏四个月很多中介就订不顺了，要连亏半年没有一家能够不打粮关铺顶得顺。 第三，政府行业监管力度不够。深圳房地产行业发展迅速，尤其是最近两三年的三级市场，一日千里。行业快速长大，行业从业人员的规模数量呈现爆炸式增长；但是对于经纪业的管理，不论是从行业的层面还是上面讲到的从中介机构的治理层面远未跟上市场发展的步伐和社会对行业的要求。就拿“资金监管”来讲，即便是现在也并未得到严格执行；还是有中介机构在占用客户的购房款。再拿一线经纪人的工资提成来讲，还是有一批中介公司(其中也不乏一线“品牌”大的中介)经常性拖欠员工的工资和佣金提成。社会怎么能够奢望一个对自己员工都不诚信的机构能为社会提供诚信的置业服务呢？！ 老侯在一线地铺做过，深知一线经纪人的疾苦和经纪人那么多的迫不得已。也深深认识到，在促使行业走向诚信这个工程上，管理是必要的但也绝对是有限的，关键是要使机构特别是深圳接近十万的经纪人自律。利益分配是绝对有效的杠杆，就像中国70年代末在农村实行的“责任制”，只有通过生产关系的调整，才能调动人的主观能动新，才能解放生产力并发展生产力。目前地铺模式下的经纪人于中介公司之间的佣金收入盆配倒挂(平均中介公司拿7成，做单的经纪人只拿3成)是一切诚信问题和引发诚信危机的根源！正是因为有此发现，老侯结合经纪业特性和IT资讯科技手段创新出“独立经纪人”www.toprea.com模式，以期改善经纪人处境，改善行业的社会形象，给行业发展探索一条新的出路。 最后，给行业、行家和社会广大置业者个说一句话：行业需要集约化管理，行家对当前市况不容乐观也不必过于悲观，在行业置业服务的提供量远远超过社会总需求的情况下大幅减少并优化各自的地铺网络。置业者如果是普通自主型，现在开始的三到五个月里是入市买房的好时机；如果是投资型买家建议你更多地关注普通住宅而不是豪宅；如果是短期投机炒客建议你在很长的时期内在深圳都不要轻举妄动。
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