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世联行：解读二手房资金监管http://sz.house.sina.com.cn
2007-11-14
16:00 新浪深圳房产
新浪专访:世联行采访提纲 一、时间：2007年11月14日下午3点 二、地点：新浪直播室 三、嘉宾：世联行副总经理李东红、法务部段莲莲、财务部冯玉 四、采访
 左起:主持人,李东红,段莲莲,冯玉 主持人：各位亲爱的新浪网友大家下午好，这里是新浪直播室，我是主持人张斌。今天荣很幸请到了深圳市世联行房地产公司副总经理李东红女士，世联行财务部主管冯玉女士，世联行风险管理部段莲莲女士，作客新浪，给我们聊聊今天倍受中介和媒体关注的中天置业卷款出逃猜疑事件，请她们作客新浪聊聊这件事情的来龙去脉，我们先请三位跟网友打声招呼，先有请李东红女士。
 世联行副总经理 李东红 李：各位网友，大家好。我是来自世联行的李东红。
 世联行法务部 段莲莲 段：我是来自世联行风险管理部的法务经理段莲莲。
 世联行财务部 冯玉 冯：我是世联行财务主管冯玉。 主持人：今天包括各大报，包括南都、晶报都说到中天置业总裁蒋飞失踪这个事情，有人说他是卷款逃跑了，这个事情出来后，我当时看到，这个新闻后，就和世华、中原的一些朋友去了电话。他们这个事情对整个行业的影响很大，超出了常规的想象，。我想询问一下Shining(李东红)，中天为什么会发生这种事情。 李：其实我们行业这一两天都非常关注这个事件。但是我们也是从媒体的渠道来获知有关信息的，所以对中天具体是一个什么样的情况，，我想我们也没有办法做出评论，但是我想说象这一家企业为什么会发生这样的情况呢，我想提一下这是反映了在经纪行业当中之前一段时间，尤其是在上半年一直倍受关注的资金监管问题，看来是在执行过程当中，监管和监控的环节当中还是出现了一些问题。 这是其一。这样一些问题会导致类似这样一些企业或者是这个企业它有产生这个问题的可能性，或者说有这样的机会存在。第二个我想说的还是企业本身的一个问题。那么一个企业本身如果经营理念和企业在一个行业中的地位是比较有疑问的话，我想发生这个问题主。要还是企业的问题。 主持人：我们都知道，现在整个二手房市场受到政策的影响，二手市场都是非常的冷清，中天发生这样的事情，是不是跟整个房产的大气候有关？ 李：我想说市场不好，在这个行业当中企业就会产生这样的问题，这是企业经营不善的问题。如果是市场不好，导致企业经营不善，我想这是很正常的市场中的一个事件。但是如果市场不好，就产生了涉及别人的尤其是侵犯客户利益的话，其实和市场环境没有必然的逻辑关系。不过，我想在此提醒一下的是，尤其当市场不好的时候，这个行业由于他的一些背景原因，比如说行业中的企业参差不齐，比如说进入这个行业的门槛很低，都会导致在市场好的时候，会有一些企业盲目扩张，或者是拆东墙补西墙。类似这样一些企业，在现在碰到市场不好的时候，资金链出现问题的时候，这样的问题有可能出现。在这里也想提醒一下我们的客户，要引起相关的注意。 主持人：你刚才说的拆拆东墙补西墙的现象，也是客户所不愿看到的。如何选择一个好的中介公司，应该进行怎么的规范管理？ 李：我想任何一个行业，任何一家公司要想做到规范管理，无外乎在于三个环节，第一是企业的理念，也就是如何定位自己的企业的。是只顾着挣钱的理念呢，还是致力于长远的发展，这是企业理念的一个方面。有些公司是注重规范经营的，有些公司是短期发展的。所以我认为规范发展是一个企业理念的基础。第二要把一个规范的理念落实到具体的运作和执行。很重要就是制定的保障。制度的保障待会我们的同事会用她们的岗位职责和世联行的运作情况作很好的说明。比如说我们在制度这一快把资金流转环节作了很多环节的分解。一单交易要在世联行完成，除了要经过世联行前线的业务人员，到前线的管理人员，到我们法务的环节，如对合同的判断，对风险的把控。还要经历后续财务的支付环节。也就是说在制度和程序上，首先保证了操作上的安全性。规范管理的第三个方面是人的问题。不管是理念还是制度，最终还是具体落实到人员的执行。所以在谈到人的问题的时候，一个企业文化的传递，包括对员工的凝聚力，包括对员工的教育和管理，都是保证企业规范管理的一个重要的要素。 主持人：我想问下段莲莲女士，由于目前没有严格的法律限制，购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月，长则半年或更久。一些不法房地产中介就利用收、付款的时间差，挪用这些资金，用于炒房、炒股，或开设门店，追求短期利润。怎么才能保证购房资金的安全？ 段：正如您所说，的确会有一些公司存在这样一些情况。把资金挪作他用。对于客户来说，选择一个规范的中介公司是保证资金安全的一个前提。我从法务的角度出发，来解释一下购房资金和在交易环节过程当中如何保证购房资金的安全。购房资金分两种，一种是小额的一笔定金，另一种是首期款或者是一次性付款的房款。从银行按揭的房款银行一次性付给卖方的，不存在资金不安全状况的出现。而对于小额定金来说，由于存在交付的灵活性和转付的灵活性，我们建议小额定金采取直接由买方交付给卖方的方式，或者选择交易比较规范的，在行业内符合政府和房地产监管协会要求，设立专用的现金支付账户的中介公司进行小额资金的监管。对于大额资金的首期款和房款，我们仍然建议首推在银行做资金监管，或者在产权交易中心做监管。次等选项在中介公司做监管。在中介公司做监管避免出现风险的一个前提是中介公司是否开设了专用的资金结算账户，这个账户是最有效保障买卖双方资金安全的一个账户。因为在银行开设了这样一个资金监管账户，不存在着中介公司可以自由的进行款项的支出，挪作他用的情况。我从法务的角度出发，就介绍那么多情况。我们也可以请财务部的冯玉小姐从专业的角度来介绍下资金监管账户的情况。 冯：在这里我想介绍一下资金监管账户这一块。世联行从今年三月份就开设了这一个账户。业主、客户和我们公司在签订了三方居间合同以后，如果买卖双方在合同中约定，把定金放在经纪公司作监管，买方在签订了合同以后，就将定金打入我公司交易资金监管账户，待合同进展到一定的阶段，我公司财务人员会凭合同和收款凭证到银行柜台，将款项转给业主。银行会对我们公司的资料进行严格的审核，方可以将款项打到业主的账户上。所以说账户在运行过程中，资金是得到非常安全的保障的。 精彩观点 如何看待目前的二手房市场状况 A.交易量同比大幅下降原因有三 相比上一年同一时期及今年上半年，交易量下降得非常厉害。10月底至今虽然有所回暖，但是量交易还是相比年内最高峰时下降了六成左右。原因一：经济周期的自然调整过程。原因二：宏观调控起作用的表现。原因三：买卖双方对于价格的判断在处于僵持状态。B.中介公司店铺、人员调整可看两面 一方面：有些地产中介公司在高峰期盲目扩张，造成经营成本过高，当出现交易量或收入下降时，极有可能出现维持不了的状况，进而关停有相当比例的铺面或大幅缩减人员。另一方面：一些致力于在这个行业长足发展的企业，在遇到这种状况时，会苦练“内功”，加大对管理人员的培养和操作流程的改善。同时不免在店铺优化和人员优化方面作些调整。 面对状况，世联行有何举措 A.找到机会点与匹配点以服务赢得市场 中介行业已经成为民生部门中一个不可或缺的行业，有其存在的价值。政府是希望更好地规范这个发展。 行业的。我们首先要看到市场的机会点，自住客户的刚性需求是永远存在的，自住型客户将成为主流，而市场价格也会回归本位。另外，我们必须找到供需双方的匹配点，用规范和专业的服务来赢得市场。 B.深圳地区稳步发展珠三角地区逐步推进 目前深圳地区是60多家地铺，到年底会增加到70多家。深圳之外的珠三角其他地区房地产市场日趋成熟，世联行已经进入珠三角，逐步推进。既然是打算在这个行业长远发展，世联行实行是稳健发展的战略。 未来中介市场面临的状况和中介公司如何面对 洗牌和调整开源与节流 目前在中介市场，听到的最多的是“洗牌”和“调整”，对于整个中介行业来说，也是一个调整规范和服务标准的时机。对于盲目扩张的公司，面临的是否还能继续生存的问题，对大多数中介公司来说，也是一个很正常的商业调整新闻。积极的寻找市场的机会点，来维持企业与员工的生存，是为“开源”，有效地调整店铺、人员结构，有效地降低店铺成本，是为“节流”。 通过这个事情业主客户如何选择放心中介. 中天置业的事件确实起了比较大的影响，也有可能导致新一轮信任危机的产生，如公众对中介行业的信任、员工对企业的信任等。对于客户需要从一个综合的渠道去了解一个中介公司。比如说这个公司的背景、实力，公司在深圳运作的历史，也可以通过网上去了解中介公司的基本情况。更为直观的方法，为客户服务的中介人员对合同的讲解，后续服务的支持，关键时点时的提醒，都有助于客户做出判断是否是一家可以放心的中介。
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