“银根”收紧 旺季不旺 深圳楼市遭遇冷静观望

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　　房贷新政策带来市场新变化

　　核心提示

　　在过去的这个与秋交会接踵而来的“十一”黄金周，并没有再现房地产销售中惯常的“金九银十”盛况。几个月来一直低迷的市场固然是限制了国庆期间销售量难以大幅度攀升，然而关于房贷的新政策出台，第二套房的首付被提高到四成以上，更在短期内将市场热度降到了冰点。

　　2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，要求对购买“二套房”者贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　由于《通知》具有强制性和普遍适用性的原则，那么，这一房贷新政策对一度上涨幅度较大的深圳楼市将产生怎样的影响？到底是利于调控房价的增长过快？还是增加了买房人的负担？对不同类型的置业者将产生怎样不同的影响？购房者是否会据此政策调整买房计划？带着这些热点问题，本报记者在本届秋交会期间、在多个新入市楼盘现场进行了跟踪调查，采访了数位专家。

　　据业内人士分析，这场观望，来自于对上半年过大涨幅的一次补充反应。上半年的强涨幅已经有大量非理性的成分，而这段时间的冷淡成交也不应该是市场的常态。观望期所呈现的银行的谨慎、开发商的松动与置业者的迟疑，都在各个方面影响着房地产市场的走势，并引导市场渐渐走向理性、稳定发展的方向。

　　成交低落，“金九银十”不再

　　9月底出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》立竿见影地收到了冷却市场的效果。“十一”黄金周与秋交会的联动，并没有成功地“救市”，反而更加凸现了一手房的冷淡成交。根据国土房产局数字，10月1日到10月7日，整个深圳楼市只成交了82套，比节前已略显冷清的市场更加萧条。

　　据综合开发研究院(中国·深圳)主任宋丁介绍，以深圳的人口数量以及需求量，每天新房的成交量在两、三百套以上才是正常水平。而从八月以来销售量的极度萎缩，显然并不符合正常需求。这既是对新政策的习惯性观望，也是对上半年高涨幅的略为滞后的反应。

　　而“金九银十”的大推盘量并没有因此而缩水。据国土房产局网站显示，9月下旬，龙岗、罗湖及宝安共有8个项目入市，前后推盘超过3000套，新盘出现放量高峰。而国庆长假结束后的短短三个工作日内，就有5个楼盘取得了预售许可证即将输入市场。目前深圳市可选择的新房房源供应仍然充足，可售套数在3万套以上。

　　这次的成交量剧降，是几个月来政策累积效应的一次集中释放。如果单从政策本身而言，影响可能并没有这么大。然而在从7月份开始陆续出台的各种加息、增加准备金率、二手房个税以及各银行自行调整首付比率的一系列措施，已经使人们对未来的利空消息造成了相当强烈的心理预期。大多数置业者会有所犹豫，从而选择了观望。

　　置业国际总经理姜树荣(姜树荣博客,姜树荣新闻,姜树荣说吧)则认为，秋交会与国庆期间的成交锐减，除了价格与各项政策的作用，近期股票市场的红火，将原来投入房地产市场的大量资金留在了股市，也在一定程度上分流了房地产市场的资金。另一方面，现在市民的节假观念起了变化，假日旅游和休闲活动，也冲淡了不少购房的冲动。

　　“银根”收紧，后续承接乏力

　　从8月份至今，各银行暗自收紧房贷直到国家明确出台政策，加强房贷管理，使得销售率久久在低位徘徊。首付比例的陡然提高，压垮许多购房者最后一道心理底线。而且在这场观望中，一、二手交易量保持了高度联动，“银根”收紧的影响不局限于一手市场或二手市场，心理因素的成分在这场市场观望中占了很大份量。

　　银行的收紧贷款直接导致了大量投资客的离场，而自住客也普遍对目前的房价表现出承接乏力，而在一些热点区域，新房已经结束“越涨越买，越买越涨”的恶性循环，新房开价趋向谨慎与保守，并将对其他区域以及后续项目形成示范。虽然全市新房售价没有立即下跌，但也有个别项目或实力较弱的开发商，为了快速回笼资金会率先在价格上作出让步，以低平的价格获得市场认可，提升交易量。

　　而那些价格已经炒得比较高的区域，投资客已经不敢涉足，自住客能否承接目前的价位以及需求量将决定新房能否顺利销售，如果自住客承接乏力，交易量持续走低的话，将使卖方资金链趋于紧张。而随着“金九银十”的到来，新项目大批上市，成交率偏低的项目也面临了更为严竣的市场考验。

　　各方调节，回暖有待时日

　　“未来的房地产业需要一种调整，需要一种回归。”星彦地产总经理路莹说道。

　　许多迹象显示房地产业正在自行调整。下半年以来，深圳的许多房企都加大了营销力度，市民们可以发现，房地产的广告增加了，收到的开盘短信也多了。而秋交会上，本地楼盘也大批量地来到会场上推盘，参展秋交会的楼盘共有百余个，其中深圳本地楼盘与珠三角其他城市楼盘各占一半，无疑凸现了目前需要开发商使用营销手段的市场淡季。除此之外，一系列实际的优惠措施也成了楼盘销售的卖点，以吸引购房者。其中包括送家私家电、送装修、降价打折等等，甚至布吉某楼盘打出了国庆期间“买3房送10万，买2房送8万”的大幅降价。这也是针对目前浓重的观望气氛，开发商们为打破僵局所做的一些努力。

　　接受采访的业内专家均表示，深圳从之前持续数年的卖方市场，到现在的持续观望期，市场正在渐渐接近正常、理性的运作轨道。房价太高使得需求受抑，而冷淡的成交则作用于房价，限制其过快上涨。这场观望期可能将持续年底，有充分的时间使市场调节机制发挥作用。

　　专家为意向购房者支招

　　面对首付提高后的购房门槛，如何帮助普通置业者顺利完成置业升级计划呢？采访中，众多专业人士为欲购房者支招：

　　方法一：还清房贷再置业

　　《通知》已明文规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的要实施首付比例提高及利率增加。所以，专家建议：准备更新、升级的置业者可以借助家人以及亲朋的经济支持，先把房屋的现有贷款全部还清之后再向银行申请贷款。这样，购房者依然可以享受国家的相关优惠政策。但是这样做却会增加购房人的经济负担和还款压力，购房人不仅要按月承担月供，而且还要偿还亲朋的负债。虽然可以把原住房出租以平衡一部分资金，但是其经济压力依然很大。

　　方法二：弃买求租，改善生活环境

　　面对深圳高企的房价，对急于改善住房状况的中收入人群来说，专家建议暂时租房也是一种很好的解决办法：现在深圳交通环境日益完善，尤其是地铁的建设，所以欲购房者完全可以选择一个交通便利、租金较低的区域进行租住，再把原有房产出租，所得收益偿还月供，然后把原来用于偿还月供的钱用于租房。这样，既不会增加太多经济负担，而且也改善了现有的生活环境，一举两得。

　　另外，随着大批保障性住房投入市场，深圳房产市场供求失衡的状态讲得到一定改善，房价也会随着供需的调节，而趋于合理。那时再选择升级置业，应该是较为合理的。因此，部分专业人士较青睐于第二种方法。当然，由于市民的经济状况和购房需求各有不同，专业人士只提供一个建议，具体该如何升级置业，欲购房者还需自己根据个人情况多加斟酌。