银行房贷新政细则陆续下发 第二套房认定标准不一

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　　新闻缘起

　　各大商业银行房贷部门有争议

　　如何界定二套房成难点

　　据上海证券报道，对此次紧缩房贷的主要对象——“第二套住房”如何界定，近来成了各大商业银行房贷部门人士争议的焦点。

　　与提高首付款比例和利率相比，银行更关注的是如何界定第二套房。尽管新政提出通过利用人民银行个人征信系统等手段，以及要求银行提示房贷者履行诚实守信原则，但由于潜在的利益冲突，银行依然面临如何界定第二套房的难题。

　　依照央行、银监会就调整房地产信贷政策答记者问时的解释，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。仅从字面上理解，此次政策调整并非针对“第二套住房需求”，而是针对“第二套住房信贷需求”。

　　多家商业银行人士预计，对“第二套(含)以上住房”的监测将主要通过央行个人信用信息基础数据库来进行。也就是说，有信用记录即进行过住房按揭贷款的客户才会被归类于“第二套(含)以上住房”信贷调整之列。那么，实际拥有第二套(或以上)住房，但仅为首次贷款的客户，依然可进行正常优惠授信，此其一。

　　其次《通知》中并未对“第二套(含)以上住房”的主体进行严格界定，是以户为单位还是以个人为单位，商业银行对此仍未达成一致。也就是说，如果夫妻购买两套住房，只需分别以一人名义贷款，即可规避“第二套(含)以上住房”贷款利率上调。

　　权威观点

　　央行副行长苏宁：第二套房完全能够判定

　　“可以明确的是，央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’。”央行副行长、上海总部主任苏宁近日表示。

　　国庆前，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。

　　按照地产信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍(而此前大多执行85%的优惠利率)。无疑，对第二套住房的成功认定将成为此次房贷新政是否能够落实的关键所在。

　　央行表示，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。

　　然而，市场对央行征信系统是否可以胜任这一繁杂任务倍感质疑。苏宁表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套房，将完全在这个系统中如实反映出来。”“我们所说的第二套是针对所有银行购买的第二套，绝对不会出现贷款人在工行买‘第一套’，又成功在中行再买一个‘第一套’的说法。”

　　苏宁透露，对于应收账款质押登记公示系统的上线，央行实际上是获得了全国人大对央行主管动产登记制度的授权，但对于房子这样的不动产而言，并没有明确的规定授权给央行负责不动产登记制度。

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