第四届尺度地产论坛现场实录(组图)

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　　会议主题：《第四届尺度地产论坛》

　　会议时间：2007年10月1日10：00

　　会议地点：深圳会展中心1号展馆(西侧)论坛区

　　会议记录如下：

图为：2007秋交会 深圳市尺度市场策略顾问有限公司董事、深圳市尺度房地产经纪有限公司董事长凌志华

图为：2007秋交会 深圳大学国际金融研究所所长、教授、博士生导师国世平

图为：2007秋交会 中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 童悦仲

图为：2007秋交会 第四届尺度地产论坛主持人 唐建平

　　　主持人：各位来宾，大家早上好！欢迎大家参加本次尺度地产论坛，今天是国庆节，在此祝在座的各位节日快乐！尺度地产论坛已经举办了三届，每届论坛尺度公司都将邀请国内著名专家学者就当前中国房地产市场的热点话题进行探讨。近年来，国内房地产市场的发展态势持续成为社会关注的热点，与此同时，国家推出了一系列宏观调控政策，在建设和谐社会的今天，在调控政策频繁出台的背景下，房地产业如何科学的发展？房地产市场将走向何处已成为当前业内思考的焦点，本次论坛的主题是房地产科学发展尺度，宏观调控下的理性思考与科学实践，我们非常荣幸的请到了中国房地产及住宅研究会童悦仲副会长，深圳大学国际金融研究所国世平所长，深圳市尺度策略公司董事、深圳市尺度房地产经纪有限公司董事长凌志华先生，他们将就上述问题发表见解。

　　　首先演讲的嘉宾是童悦仲会长，童悦仲会长是中国房地产及住宅研究会副会长，曾任建设部住宅产业化促进化中心副主任，任职长达八年，他本次演讲的题目是“宏观调控下住宅产业化的推进”，让我们用热烈的掌声有请童悦仲会长上台演讲。

　　　童悦仲：大家上午好！刚才主持人说了，我今天给大家报告的题目是宏观调控下住宅产业的推进，为什么这样讲呢？一个是我们国家正在对房地产市场实行宏观调控，另外是国务院非常重视住宅产业化的工作，认为这是住宅产业将来的发展方向，所以在很多文件当中都提到住宅产业化的问题，国务院还专门发过文件。而深圳市是我们国家第一个住宅产业化的综合试点城市，所以在深圳我想讲这样的题目。我做了一个小提纲，想讲三个问题，第一个问题是关于喜忧参半的中国楼市，改革开放以来我国以住宅为主的房地产业非凡的贡献是有目共睹的，表现在提升居住品质、改善城市面貌、拉动经济增长、创造就业机会、上缴巨额税收等方面，所以国务院在2003年18号文件中首次提出来以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，在去年的宏观调控文件2006年37号文件中又加了三个字“重要的”，以住宅为主的房地产业是我国国民经济重要的支柱产业。但是房价的飞涨造成舆论的哗然，就是所谓的成为社会关注的热点，媒体关注的焦点，宏观调控的难点，反腐倡廉的重点，老百姓说现在是“新三座大山”，而住房问题是三座大山之首，另外两座大山是医疗和教育。再一个现在认为房价的飞涨可能是诱发通货膨胀的元凶，近年来我国物价的上涨使大家担心通货膨胀的到来，还有认为是破坏稳定的导火索，因为房价上涨过快已经涉及到社会的深层次矛盾。

　　　国家在这种情况下采取了宏观调控政策，多箭齐发，很多手段都用上了，市场手段、金融手段，还有土地、税收方面的手段，目的就是要对整个市场进行调控，这些调控主要的措施文件发了很多，特别是2006年发了很多，不同的部门或者几个部门联合发了很多文件，大家可能都比较熟悉。

　　　但总的来说我认为目的有三个方面：一个是遏制投机需求，包括收紧银根，9月27号中国人民银行和国家银监会出台文件，降低流动性，提高贷款首付门槛、提高利率和按揭比例，严格控制拆迁规模，限制境外人士购买第二套住宅，增加交易成本，这些都是遏制投机需求的措施。

　　　另外一个是增加有效供给，包括调整住房供应结构，“70、90”的政策去年出台，然后是打击捂盘惜售，另外是增加普通住宅土地供应，增建经济适用房和廉租房。

　　　再就是要搞好住房保障，从调控的对象来看，重点解决城市低收入家庭的住房困难，8月24-25日我们国家召开了全国城市住房工作会议，这个会议的重点就是要解决城市低收入家庭的住房困难，所以目前在网上大家可以看到各种各样的言论，对于该不该调控，调控的手段怎么样有很多种说法，现在很多学者、专员也不愿意讲话，因为有的时候发表言论以后会受到很多人的攻击，有的是非理性的，但最近来看大家对宏观调控的必要性已经没有争议，不管是谁都承认应该要进行调控，只是我们的争议集中于对调控的对象、方法、手段和效果。

　　　楼市宏观调控的目标主要是三个方面，一个是要稳定住房价格，第二是整顿市场秩序，第三是改善供应结构，通过这样的手段，逐步实现“人人享有适当的住房”的目标。

　　　第二个问题是，怎样看待当前的宏观调控？有人说中国的房价还会不断的上涨，昨天网上还有文章说“北京房价不会降的七大理由”，有很多观点认为中国经济不断向好，本币再生制，城市化进程加快，消费不断升级以及地价的上涨、土地资源的稀缺、流动性的泛滥，另外十七大的召开和明年的奥运会，这些都是导致楼市不会降价的原因。现在有一个问题，房价还会继续一路高歌猛进吗？我个人的看法，我觉得目前的房价确实不正常，远远高于GDP平均增幅的房价已“高处不胜寒”，另外就是价格的周期性变化是市场经济的基本特征，所以有很多人说中国的房价几十年不会降。另外就是所谓的“供不应求”，大家用价格实现供求关系，经济学说的是根据供求关系来决定的，但目前供不应求的局面背后是有很大误区的，因为我们住房的需求分四个方面，自住性需求、投资性需求、投机性需求和被动性需求，现在导致房价上涨过快的很大原因是投机、投资性需求，越涨越买，越买越涨，因为我经常到各地区，有很多城市有的整个小区早都卖光了，但是没有人住，为什么呢？因为因为房价涨的太快，很多是一个家庭占了好几套房，我说的是经济比较发达的城市，我觉得这也是很大的危险。出租车司机说自己就有三套房，像我们开出租车的有四、五套房的人多得是，因为他用的是投资的手段，还有山西的煤老板一个人买很多套，2004年的房价六千块钱，现在涨到一万八，一个不大的小区，好几假中介公司进驻，所以说中介公司在这中间起到了推波助澜的作用。

　　　最近一年半、两年来，很多投资楼市、股市的人都赚了钱，所以现在就出现了楼市股市互相借力，往往在其他发达国家股市和楼市都是大家投资的手段，如果楼市好的时候股市不太好，股市好的时候楼市不太好，但现在中国是楼市和股市同时在互相借力，这是泡沫经济典型的表现。去年广州的普洱茶涨得非常快，普洱茶存的时间越差越值钱，所以曾经有一度广州人买普洱茶很火，因为普洱茶涨的比较贵，但现在价格已经破灭了。另外就是楼市面临的政策风险也在日益逼近，因为国家感觉到现在楼市的问题已经影响到宏观经济的稳定，甚至影响到政治生活的稳定，所以国家的宏观调控是“不达目的誓不罢休”，出台了一系列文件，但如果效果不佳还会出台新的政策，这样的话房地产的风险也在不断增加。

　　　宏观调控对开发商是利还是弊？房价疯涨让开发商背负骂名，以住宅为主的房地产已经成为国民经济重要的支柱产业，但是作为支柱产业重要的市场主体之一，开发商在社会中的形象不太好，开发商作为一个整体来说好象受到了舆论的谴责，老百姓很痛恨。但实际上我觉得不少开发商是为市场挡驾的，比如在北京，一个小区卖到七八千的时候全部卖光了，但是现在房价涨到两万甚至更高了，开发商赚了钱，但实际上赚钱更多的是炒房的人，包括中介公司和做房地产投资的人，因为二手房房地产价格上涨就推动了一手房价格的上涨，从而也带动了地价的上涨，开发商不自觉的跟着潮流走，没有办法。不断飙升的房价刺激开发成本疯狂上升，现在北京郊区有些地价楼面地价已经超过了附近的楼盘价位，就是说我拿地的价钱就已经跟他的楼盘价钱一样，再开发的话开发商的风险就非常大，是否能够卖掉？或者政策有变化的话会怎么样？另外高房价也使开发商面临着高风险，所以个别的开发商已经收手，现在已经不再买地，落寨为安，退出这个行业。稳定房价有利于行业的持续健康发展，浙江省最大的开发商绿城集团，它的副老总就跟我讲过，他说我举个例子，实际上作为我们这种开发公司，只会开发房地产，我们也不希望涨得太高，因为在钱塘江有一块地，200亩，这块地2001年拿下的，当时一亩地100万，所以200亩地是2个亿，这2个亿开发完以后赚了10个亿，之后要继续开发，在这块地的旁边又有一块地，但这时候地价已经上涨到600万一亩，把这五年当中赚的钱全部投进去，他说实际上这五年之间除了解决员工的工资以外并没有赚钱，而且现在风险很多。所以在今年8月27日博鳌论坛上中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一同志代表行业在会上提了一个建议，要求加速“物业税”的出台，因为物业税可能会对当前的炒房起到明显的抑制作用。

　　　宏观调控对地方经济也会产生很大的影响，很多城市财政收入40%甚至50%来自于房地产，所以有人说宏观调控为什么效果不太明显呢？房价为什么会涨这么高呢？地方政府的财政收入一大块来自于房地产，所以从政府工作来说好象地方政府对宏观调控不是很积极。高房价使城市生活成本显著上升，使人才和外来务工人员大量流失，使城市竞争力明显下降。所以实际上我们在房价最高的一些城市都遇到这种情况，人员不断的离开这个城市，所以宏观调控长远来说对经济发展是有帮助的，如果不调控，任其发展的话，对地方经济肯定有非常大的影响。

　　　第三、宏观调控净化了推进住宅产业化的外部环境，宏观调控导致炒风冷却，必然导致市场博弈的加剧，回归理性将会突显优胜劣汰的规则。当浮躁结束、尘埃落定后，消费者讲求的还是住宅的品质和性能，深圳作为全国第一个住宅产业化综合试点城市，在住宅技术进步方面的竞争将更加激烈，我们说住宅产业化实际是两个含义，一个是住宅生产方式的变革，就是住宅建造方式的产业化，第二个是跟住宅有关的科技成果的产业化，因为我们推进住宅产业化的目的就是为了提高生产率，改善住宅品质，降低能源材料的消耗。深圳市在这方面过去一直是带头的，这次展览会开幕式那天还有一个研讨会，深圳市领导宣布深圳市要建立五个住宅产业化基地：梅山苑住宅产业化示范基地、万科工厂化示范基地、泰格公寓绿色住宅示范基地、振业城生态效区示范基地、建科院研发示范基地。就目前来说，很多开发商也意识到这个情况，宏观调控以后市场趋于理性，竞争会更加激烈，所以现在开发商都在“练功”，提高住宅品质，比如现在做全装修，实际上全装修推广了这么多年，目前来说很多消费者愿意买全装修的房子，但最大的阻力来自于开发商，因为他如果做不好的话，投诉会大大增加，现在一些有实力的开发商做全装修基本上没有太大问题，但如果一些小开发商做不好的话就会焦头烂额。像北京有一个项目，这个项目当时开盘的时候卖八、九千块钱，后来一万多，现在卖到三万四，这个开发商也是很有责任心的，他想做好，他采取什么措施呢？北京的北纬是北纬40度，他从北纬40度和南纬40度打了树，有的树冠很大，移栽过来，而且这个大树在经过高速公路的时候高速公路路口收费站的屋顶都要拆掉，他的出发点非常好，希望能够做好，把自己赚到的钱再回馈给住户。

　　　我们现在的方向是什么呢？实际上我们并不太提倡移栽大树，因为从遥远的其他大洲移栽过来的大树搞不好会造成生物误迁，甚至会半死不活的，因为有句俗话叫人挪活、树挪死，植物随便移栽会出现很大问题。现在全世界都在提倡节能、环保，可持续发展，瑞典的斯德哥尔摩市有一个汉马比小区，当时斯德哥尔摩在申请2004年奥运会时就申报了这个小区，但后来04年奥运会被雅典申报成功，现在这个项目因此入住很多年，但还没有彻底建成，要在2015年彻底建成，建成以后是一个有3万多人口的大型社区，这个小区的绿化很多都是野花野草，合编有芦苇荡，是一种很原生态的状况，他的路是砂石路，因为北欧冬天下雪比较滑，所以砂石路是比较好的，可以防滑，他的目的是要建成节能、环保，向外界索取最少，对外界排放也是最少的封闭式生态循环系统。上个月我也去参观过，建设部的部长也去了好几个，美国的、加拿大的、英国的、德国的、法国的、澳大利亚的，全世界的同行都去参观，这说明现在的方向是要更加接近原生态，要绿色，减少对环境的影响。

　　　这些年，虽然我们住宅建设的水平有明显提高，但是当我们的用户买到房子真正要入住的时候，100%满意还是很少的，都是要提出要求的，所以提高住宅的性能是非常迫切的任务。住宅性能包括很多方面，从适用性能方面来说包括户型、尺度、面积分配、贮藏空间、日照采光通风、装修、洗衣、擦玻璃。另外从环境性能来说，小区的配套不太够，比如停车位不够，我们的采光照明完全靠通风，室内的灯泡就像做耐久性实验一样，从买来一直都是亮着的，到它坏了为止。另外还有再生能源的利用，比如太阳能，我们国家绝大部分省份的太阳能资源都很丰富，去年1月1日开始《中华人民共和国可再生能源法》也颁布了，老百姓要安装太阳能，但是开发公司、物业公司不让安，因为设计当中没有考虑太阳能跟建筑一体化，他们认为太阳能的热气会破坏小区的景观，所以就经常打架、扯皮，现在《可再生能源法》规定开发商一定要为住户安装太阳能提供方便。节能性包括隔热、保温，特别在深圳这里属于夏热冬暖的地区，遮阳很重要，但现在很多设计没有考虑遮阳，英国有一个小区在米尔顿科罗斯，他们的方法是在屋顶上开一个气窗，夏天热空气上升可以把室内的热空气带走，空气流通可以降低温度，但现在从建筑设计上采取类似的措施我们做的很好。

　　　我刚才讲了环境性能，还有小区的物业管理，现在的小区都实行封闭式管理，保安人员、保洁人员都来自于农村的，但所有的设计都没有安排这些人员的宿舍，所以现在在北京很多保安人员都住在地下室里，深圳的常住人口有一千多万，但深圳有一个条件，可以住到城中村去，但城中村我们认为是一个很有问题的地方，需要改造，为什么现在没有改造呢？因为它可以解决一部分外来工人员住宿问题，但北京没有这个条件，我觉得北京市的和谐社会很明显是两个阶层，地上的阶层和地下阶层，地下室过去没有考虑住人的，没有厕所，没有日照，没有自然的通风，居住环境很恶劣，这就非常容易引发社会矛盾，特别像物业管理人员的员工上厕所、洗澡的问题就没有办法解决。

　　　另外还有节能性能，包括隔热、保温、遮阳。此外还有隔声性能，楼板要隔声，分户墙要隔声，外门窗要隔声。室内的空气质量，有人统计凡是得败血病的小孩很大一部分都是家里刚刚装修了房子。还有设备设施的问题，有的房子里有好几个洗手间，甚至有双人浴缸，但是热水水源在什么地方？水到了已经很多都是凉水，本来水资源是很宝贵的，但现在是放了很多凉水以后热水才会到。另外还有电梯，现在楼层越盖越高，但是电梯进不了担架，我们去欧洲，欧洲的英国也好、挪威也好，他们的电梯轿箱又窄又深，一推担架就可以进去。

　　　还有无障碍设计问题和老年人适居性问题，另外还有住宅维修方便性问题，可改造性的问题，住宅的安全性，包括楼板的荷载取值，我们过去都是按照统一的国家住宅建设设计规范取值，但是像日本的楼板取值是分五级的，有的人胆子很小，希望我的房子比别人结实一些，那他可能需要楼板的荷载取值要高一些，因此日本分五档，我们现在只分了两档，就是我们可以打破过去计划经济的思路，过去住宅楼面荷载标准值是2.0千帕，就是每平米200公斤，但如果采取2.5千帕就是每平米250公斤。包括抗震设计、抗风设计，抗风设计国家是有规范的，但我们的规范不能无限制往上增加，可以作为一个具体的项目开发商把抗风等级提高一点。还有耐用性问题，包括主体结构耐久性、门窗耐久性、设备、管线和防水的耐久性等等，这些都是需要开发商关注的，我们怎么样做的比别人好一些，比国家的标准高一些，这是下一步提高住宅产业化品质方面需要做的工作。

　　　密切关注政策走向，规避市场风险，冷静把握价格走势，不要推波助澜，抓住机会培养推移，苦练企业内功，切实提高产品品质，创造知名品牌。

　　　我今天就讲这些，谢谢大家！

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