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2007成长型房企总裁高峰论坛实录http://sz.house.sina.com.cn
2007-10-01
01:31 新浪深圳房产
主持人(高海燕)：各位领导、各位嘉宾、各位朋友：下午好！2007成长型房企总裁高峰论坛现在开始！我是深圳社科院城市运营中心的高海燕，今天受主办方的论坛为大家主持这场论坛。今天论坛是由深圳市房地产协会、南方都市报、清华大学深圳研究生院主办。深港房地产联合商会、清华百年房地产同学会华南分会承办； 首先，我向大家介绍今天到会的领导、嘉宾和一些重要来宾。首先我介绍的是从北京远道而来的，也是在中国房地产界响当当的几位人物，他们是：中国企业联合会、中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长、北京大学光华管理学院教授孟晓苏先生；国家建设部住房政策专家委员会委员、中国房地产业协会、副秘书长王平先生；中国世代投资控股集团总裁、凯爱置业有限公司董事长、北京大学公共基金管理研究中心理事长禹晋永先生。 相信这三位的到来会使我们今天这场论坛非常好听，也非常好看，一定会成为今年秋交会最亮的亮点之一。 今天到会的还有主办单位的领导清华大学深圳研究生院院长关志成教授。今天还有一些领导和嘉宾前来支持我们的论坛。我就不一一介绍，我把名字说出来，他们是：深圳市政协港澳台侨委员会专职副主任高峰先生，南方都市报编委、总编辑助理苟骅先生，深圳市房地产业协会副秘书长陈松华先生，搜房网许晓兵先生，清华百年房地产同学会华南分会会长庄成茂先生，清华百年房地产同学会总会秘书长朱一源女士，清华百年房地产同学会华南分会秘书长程浩先生，深港房地产联合商会副会长陈喜年女士，梁蓓菁女士、江花桃女士、马春光先生、许伟忠先生、罗子雄先生、吴军先生、张建伟先生、秘书长曹笑亮先生以及各协办单位负责人等等，他们对我们的活动给予了支持，所以在介绍的时候一个都不能少。请大家对上述嘉宾的到来表示热烈的欢迎！ 下面，我们先进入第一个比较客气的环节，首先请主办单位的领导致辞。首先请出的是清华大学深圳研究生院院长关志成教授致辞，请大家欢迎！ 关志成：各位嘉宾、女士们、先生们，我今天在这里非常高兴代表主办方之一--清华大学深圳研究生院，首先对我们这个高峰论坛的召开表示热烈的祝贺！ 今天下午赶来，一进一号大厅就看到了房地产博览会，在深圳及珠三角地区，我感觉到房地产业还是属于一个蓬勃发展的行业。深圳市提出建设效益深圳、和谐深圳这样一个目标，深圳市有关领导也多次讲到，深圳市现在有三个难以为继，现在的资源，包括土地资源，非常紧张。房地产业在深圳的发展可以说也面临着一个新的挑战，同时也面临着一个很好的发展机遇。可以说深圳的房地产业在建设过程中功不可没，作出了突出的贡献。现在深圳市的房地产业有很多已经走出了深圳，在全国各地，尤其是在中西部找到了一个新的发展方向。可以说，现在房地产业如何能够更好地理解我们国家的宏观政策以及深圳市现在出台的一些新的政策，以及紧跟现在的世界发展潮流，现在是和谐发展这样一个主题，来应对挑战，做出更大的成绩，是我们面临的一个问题。 清华大学深圳研究生院在这里也想围绕这几方面说几句。清华大学深圳研究生院是唯一一个异地办学机构，可以说我们校本部在这里搭的一个平台。清华大学校本部在人居环境、建筑规划、园林设计、金融投融资、经济管理、顾问管理等方面都有很强的研究力量。我们既然在深圳搭建了这个平台，很重要的作用，我们本部相关的院系与相关的专家教授到深圳来更好地也为深圳及周边地区的发展能够贡献我们清华大学的力量。 清华大学深圳研究生院在这里经过六年的发展已经成为深圳市高层次人才的培养基地、一个原创性的科学研究的基地、高科技成果的转化基地以及先进思想的孕育和传播基地。我们在这里也是把人才培养、科学研究和服务作为三大任务之一。我们除了培养全日制的研究生以及在职研究生外，我们院也是广泛开展高层次、多品种的培训。围绕房地产的需求、企业家的需求，也办了一些属于高层次人才培训班。宗旨就是要更好地为大家服务，搭建一个平台，利用我们的关系能够请到清华大学以及国内相关机构的大师到这里面对面的跟大家交流，构建一个企业家互相学习、互相交流的平台。我们一定要竭诚地为大家服好务。再一次对请来的大腕专家表示感谢，祝本次高峰论坛取得圆满成功！谢谢大家！ 主持人(高海燕)：谢谢关志成教授！下面我们请承办单位代表，深港房地产联合商会会长何小辉先生致辞，请大家欢迎！ 何小辉：尊敬的各位来宾、朋友们，大家下午好！今天由清华大学深圳研究生院、深圳市房地产协会、南方都市报、搜房网、深港房地产联合商会、清华百年房地产同学会华南分会共同承办的2007秋季房地产思想文化盛宴正式开席了。 此刻，我谨代表深港房地产联合商会对今天应邀到来的各级领导、专家、教授、嘉宾们，表示热烈的欢迎和感谢！ 深港房地产联合商会自成立以来，得到了各级领导及各界朋友的关心和帮助。在逐步完善对同学学员及企业平台服务外，积极地组织和参与社会的各项公益性和学术性的论坛和活动。此次活动正是我商会计划中的公益性论坛活动之一。今后，希望各界领导、专家、学者、媒体的朋友们给予更多的支持和帮助！ 最后，我预祝此次活动获得圆满的成功！并祝大家身体健康、家庭幸福、工作顺利！谢谢大家！ 主持人(高海燕)：谢谢何会长！下面有请南方都市报编委、总编辑助理苟骅先生致辞！ 苟骅：今天位于五楼的牡丹厅高朋满座。首先，我代表南方都市报欢迎大家光临2007中国房地产发展高峰论坛。是开启中国报业一代风气的新时代、新主流媒体，力求覆盖以广东和深圳为中心的珠三角城市群。 在2006年国家新闻出版总署发布的全国晚报、都市类日报综合排名上，南方都市报高居榜首，目前已经发展成为以南方都市报为主报，拥有南都周刊、风尚周报以及奥一网在内的强大报系。 作为中国现代房地产业的策源地，深圳在过去二十年来被誉为中国的样板房。但是本地房地产市场在经历了高速发展之后，与深圳这个特区、这个城市一样，目前也面临着第二次创业的新考验。作为前行者，深圳万科、中海、金地、招商、华侨城等地产巨头已经纷纷走出深圳，成为中国房地产开发的主流企业。在全国树立起了深圳房地产企业开发的品牌声誉、美誉。但是另一方面大量成长中的中小型房企，由于受制于刚才高院长提到的深圳发展的三个难以为继，受制于深圳可开发土地的日渐减少，为他们寻找出路，既是深圳房地产业可持续发展的战略需要，也是深圳经验向全国推广、推动内地房地产市场发展的需要。 从最近的行情表现来看，深圳的开发商已经明显加快了在周边城市甚至省外城市的开发步伐。一个经济现象越来越明显：以深圳为总部的深圳开发商团逐渐成为中国房地产开发的生力军，一个以深圳为总部的房地产开发人才中心将有望成为中国房地产人才的黄埔军校。目前我们急需要探讨和研究的是成长型房地产企业面临怎样的发展机遇，如何帮助他们成功地解决融资问题，指引他们成功地迈向房地产的品牌扩张之路。 为此，这次作为几家主办方，包括行业协会、媒体，以及清华大学深圳研究生院，我们有责任通过举办这样的公众论坛，为深圳迈向房地产总部经济出谋划策。 思想的功能不是代替人去思想，我们期望这样的思想盛宴能够成为深圳房地产业发展，能够为深圳房地产业发展提供思想推动力，同时也为深圳市民房产投资和理财提供非常有力的参考，谢谢大家！ 主持人(高海燕)：谢谢苟骅先生。今天的论坛除了分享思想以外，还有一个重要的使命，在深圳的房企纷纷走出深圳的时候，深圳如何成为一个房地产的总部城市。主办单位对这一个命题有自己的思考，并且他们也要通过这样的平台发出他们的声音。他们准备了一份宣言，在这个场合来发表。 下面有请南方都市报黄金楼市主编沈永淳先生发表这份倡议书。大家欢迎！ 沈永淳：深圳现代房地产业引领中国风骚。如果说创新是深圳的灵魂，那么思想就是深圳房地产的标杆；如果说三十年前深圳得风气之先，那么今天深圳房地产业走出深圳，开创性地打造房地产总部经济则有望是中国房地产业的一次善变。 在全国房地产业风起云涌的今天，深圳企业具备了资金、经验、人才优势。在深圳土地日益匮乏的今天，深圳房企的唯一出路就是打造房地产总部经济。深圳地产突围不仅是企业生存的问题，更是深圳房地产总部经济这个命题的关键所在。 在万科、中海、招商等品牌扬帆出海的同时，还有更多本地房企正跃跃欲试。作为行业协会，作为高等学府，作为负责任的媒体，作为穿针引线的商会组织，我们有责任为推动深圳房地产的总部经济出谋划策。 为此，我们共同倡议，我们将竭尽所能，汇聚各方智慧与思想，全力推动深圳房地产总部经济的发展。 倡议者：深圳房地产业协会，南方都市报、清华大学深圳研究生院，深港房地产联合商会。2007年9月30日。 谢谢！ 主持人(高海燕)：支持者还有一位是搜房网的许晓兵先生，欢迎！ 许晓兵：大家下午好！尊敬的各位嘉宾、朋友们，非常高兴能代表搜房网出席此次分会，我是搜房网的许晓兵，我们正在通过搜房网把本次内容向广大的网友进行直播。现在我们则可以把深圳塑造为优秀房地产企业的总部基地。 深圳已经有万科、金地、招商、华侨城、中海等优秀的房地产企业在全国开发。近年来也有卓越、富通、鸿荣源、绿景等企业开始在深圳以外的城市落地。地产深商的扩张已成燎原之势。可以预见，在不愿的将来，将有更多更有影响力的地产深商从深圳走向全国乃至全世界，在这个过程中，互联网为这些房地产企业提供了平台，它以前所未有的高效率帮助房地产企业接触市场、获取信息，更为产品的服务和品牌的推广提供了高效率的品牌，可以说，互联网已经渗透到了企业活动中销售和推广两大环节中的每一个细胞中。 目前，搜房网的百城战略进展顺利，已经在全国75个城市开设网站，08年将完成100个城市的搜房网分站的建设工作。可以为更广大的房地产企业提供有利的支持。在这里，搜房网也倡议，更加积极地利用互联网，让互联网成优秀房地产企业走向全国的推动器。 最后，我预祝本次高峰论坛圆满成功，也预祝大家在未来的国庆假期中玩得开心！谢谢！ 主持人(高海燕)：客气话基本说完了，该做广告的也已经做完广告了。接下来进入今天的论坛环节。首先请北京来的几位嘉宾做主题演讲。每一位嘉宾的演讲结束以后，接受我们在座各位的提问。在正式的嘉宾们的开场演讲之前，我想做一个问题的提示，也就是我们这次论坛的主题提示。 大家知道，三年的宏观调控让房地产成为了一门全民经济学，也成为了一个人人都认为的对我们的经商、营商的暴利。这只是大众理解和大众意义上的房地产行业的热闹和喧嚣。其实，从行业的内部来讲，仍然还有相当多的问题和命题需要我们回答、解释。而今天是一个好机会。比如说，宏观调控三年来反反复复，最近又有重大变化，下一步还有反复吗？房地产的走势会是怎么样的？其它城市与深圳之间的比较是什么？这些问题其实在我们看来还没有说得很清楚，还没有理解得很清楚。还比如说“走出去”的问题。我们现在看到的大品牌在全国攻城略池。还比如说深圳的企业在“走出去”的时候，对大企业来说，它就是一个简单复制的问题，对小企业来说，它还有很多的艰辛我们无法体会：融资的问题、获取土地的问题、团队规模化的问题、自己的规模化管理问题，它的个人成长性的把控问题，这些问题都是我们今天面临的问题。好在今天不是由我来回答，今天是由几个大师级的人物回答。接下来让他们做主角。我们做提问者和追问者。 首先请出的是中国房地产界一位响当当的人物。大家知道北京奇人多，比如潘石屹立是房地产界娱乐性的人物。任志强是强人，说话落地有声。还有深圳的王石先生是一个玩人，玩味主义。还有冯仑是哲人。 下面推出的这一位重要人物，我理解的他是达人，他既是我们中国房地产界的一位杰出的企业家，也是房地产政策的研究者、公共思想的提供者，他就是我们人人都知道的孟晓苏先生！ 孟晓苏：感谢主持人的介绍。各位同学、各位同仁，下午好！我非常高兴能到深圳来和大家共同探讨这些问题。 同学们都是学习型的企业家，立志要把自己的企业办成成长型的企业，而清华大学就是培养高素质人才的学院。我们今天在这里需要和大家共同研讨的是房地产发展的热点问题。对于热点问题我们不是做一般的思考，我们是房地产业界的领军人物和企业的负责人，我们要对它进行政策思考，研究政策问题。 我在房地产行业工作了十五年，在十五年前，在到房地产业之前，我多年在中央国务院和全国人大工作。1992年，在房地产的高潮中，我走向了房地产行业，一干就是十五年。也正是因为多年在中央国务院的工作，使我形成了一种思维习惯，因为那个地方是政府，我到房地产业界来也不断地在研究着房地产业的中观和企业的微观。这些年也在不断地提出一些理论和政策。 中房指数就是我和同事们在12年前共同发明的。由中房指数所诞生出来的搜房网现在已经成为全球最大的房地产华人门户网站。在以后的研究中，我和我的同事们不断地提出政策建议。1996年，我们最早提出住房建设可以成为国民经济新的增长点，当年，为朱总理所肯定。而我在2000年提出的房地产业可以成为国民经济的支柱产业，在2003年已经写到国务院文件里。 最近这些年以来，我和我的同事们不断地研究着房地产发展问题，不断地向国家提出房地产发展的方向和政策建议。这些政策建议一般都是在半年到一年左右变为政策。房地产的发展离不开我们这些实践家。 现在，房地产发展又面临着新的形势，面临着很多新的问题。所以，就需要我们共同来研究现在我们面临的热点问题。有哪些热点呢？很多，我想今天在这里我重点讲三个方面。 第一个方面讲房价。第二个方面讲金融。第三个方面讲土地。 目前来看，这三点都是房地产发展中的热点问题。每个部分都有我的观点。我不是来宣布政策，因为我并不是管政策的。但是我们这些人是在研究房地产发展，并且不断地在提出政策建议。其中有些政策建议我已经提过，也有些是最近刚刚提出，在社会上已经有一定的反响。 我就分别讲这三个方面。大家看到我在今天一个多小时的演讲过程中，给大家带来了200多张PPT，大概是20秒钟一张，我相信这些图片有助于帮助同学们了解我所讲的观点。 首先，如何抑制房价上涨过快的问题。谈到房价各方人士都很关注，政府关注、企业关注、老百姓也关注。对于房价的抑制则是仁者见仁，智者见智。摩根士丹利前首席执行官谢国忠不断地讲房价要跌，讲到他不得不离开摩根士丹利他还在讲房价要跌，而且说明年和后年将要跌到谷底，我看这位老兄是走火入魔了。其实我很喜欢看他的文章，但是问题只有一个，就是结论往往不对。 在年初我就对今年的楼市走向有一个明确的说法。我预测今年的楼市将是升的。我看我是不幸而言中。今年头五个月房价上涨比较平缓，但是在六月份以后收不住了，全国的房价上涨了两年以来的最高。其中我们看到，本来头几个月还是上涨平稳的，但在上涨平稳里，深圳一直是一马当先，三月份、四月份是平稳的，到了五月份、六月份，全国的房价上涨明显偏快。到了八月份，全国的房价不光是高档房在涨，普通房在涨，而且连经济适用房的价格也在上涨。 涨的过程中出现一个有趣的现象，叫做二手房的卖价超过了新房，深圳二手房的卖价尤其卖得好，是一个好价钱。房价太高引起了人们的议论，引起了老百姓的愤慨，也引起了政府的关注。我们分析我们国家商品房价格上涨的原因是什么呢？无外乎四个方面：第一，成本推进房价。第二，标准提升房价。第三，需求拉动房价。第四，结构影响房价。 首先，谈谈成本推进房价。三年前的8月31日，成为房地产的分界线，从8月31日开始土地一律实行招拍挂，引起我们这些专家们的关注。政府的土地收入减少，并且还引发了一些地方官员的土地寻租现象。我们就进行了这样一些呼吁。希望能够增加土地招拍挂的比例。但没想到，后来呼唤来的是一个全面实行招拍挂而取消土地出让的协议出让方式这样一种极端化的做法。这种做法作为国家有关部门的政令下达以后，各地纷纷实行，它的好处：第一，有效抑制土地权力寻租。第二，增加了地方政府的土地收入。这些好处是很明显的，但是带来了另一个明显的问题：就是土地的独家拍卖造成了土地价格的不断升高，而这种升高又转化到了房价里。 我们看到，在最近在深圳地面上发生的塘厦的招标。还有就是在长沙、上海不断出现新的“地王”。上海黄埔区的一块地居然能拍到楼面地价每平米66900块钱人民币。那么这个房子建出来得多贵呀！ 现在我们看到，房价和地价已经进入到了一个轮番上涨的恶性循环。首先，房价上涨使得开发企业更多盈利，开发企业的上市公司就通过在股市上增发新股或者举债获得资金，上市公司有了资金就不惜重金再去拿地，拿地之后高价拿地就促使地王不断出现，则推动房价进一步上涨，而房价上涨又使开发企业进一步盈利。这种地价和房价轮番上涨的趋势何日是了？所以我们现在必须来研究如何完善目前的制度。招拍挂本身是好制度，但它本身有不完善的地方，主要问题在于独家拍卖。 第二部分不讲。我讲讲第三的需求拉动房价。我们学过经济学，我们知道市场供求关系决定价格，而我们在房地产市场看到的也正是这样一种情况。在全国各地，不少地方能看到这些图片(见图)，老百姓旺盛的需求，排队买房，但是房地产企业却提供不了多少供老百姓选择的房屋。应该说，这种供不应求的局面是与这些年把中央用于基本建设投资的政策的不适当地应用于房地产业而造成的。 我们知道，控制基本建设主要是控制那些重复建设和高耗能的加工企业，但是有些人却把它不适当地放在房地产业，紧缩银根和地根。有些地方虽然说土地供应量没有减少，但实际上却大大减少，这是在土地资源丰富的北京(见图)，连续两年土地供应量只是计划的一半左右。连续三年，控制产出，使得供求关系逆转。我们看到去年在销售额和销售面积增长13%的情况下，全国房屋竣工量却净减少0.6%。到今年6月份问题更加严重。老百姓买两套房，今年上半年竣工的只有一套。老百姓买的是未来房和过去的房。前些时候，我还在给开发商说话，现在看起来，开发商都被舆论闹明白了，原来捂盘真是件好事，只要晚点卖房价就可以卖得更高。 我在北京看到两家这样的企业。有一家困难重重，钉子户阻拦，最后卖到两万五千块钱。我并不是鼓励捂盘，这实际上是由于供求关系的恶化。其实，对这种供求关系的逆转，业界早就有所了解，并且早就提出来过，从2005年在不少会议上提出要增加供应，要靠增加供应来降低正在迅速上涨的房价幅度。我在中央研究室讲的这番话被登在报纸上，媒体说“供给派如是说”。在解放初期用市场的运营手段调控上海粮价的部署。陈云同志当时是用调集江浙一带的粮食来抑制上海的粮价上涨，受到毛泽东同志的表扬，被誉为我们党用市场经济手段来调节。但现在不一定会这么做，他们会怎么做呢？可能会采取减少供应量勒紧裤带来抑制上海的粮价上涨，因为他们在房地产调控方面正是这么做的。 前不久，中国遇到了一个问题：猪肉涨价。全国人民都知道应该怎么办，要多养猪，但是同时涨价的是房子，人们却得出的结论是少盖房。所以，就是因为这样的一种误导，使得调控一次，房价上涨一次。 今年下半年基础建设投资仍然下降，不多，特别是房地产投资增长很快。人们就不由自主的用一种被扭曲的命题，要控制基本建设，就要继续抑制房地产投资，这不就更会进一步的加剧供不应求吗？现在需要思考的问题是在老百姓急缺的住房建设方面是应当抑制投资还是应当增加供给？这个问题摆在了各级政府，也摆在了全社会的面前。 我们看到，一个成熟的市场经济社会，它们怎么样来调控房价呢？首先就是考虑供求，考虑产出。在房价大幅度上涨的时候，就在你们旁边的香港，香港特区政府是用什么办法抑制香港过分上涨的房价呢？他们是用增加供应的办法，特别是增加低端供应的办法，当然它也带来了若干问题，我只是说他的调控手段用的是市场经济的手段，是增加供应。 香港回归洗清了香港140年的耻辱。而曾荫权领导的香港政府，也成功应对了国际金融炒家对他们的攻击，但是在房价问题上打了败仗。香港房价在六年时间内持续下跌，从回归之前的100%，总共下跌了将近70%，使得大约17万家庭成为负资产，带来了经济的不稳定和社会的不稳定。董先生在香港跟我们说：我们香港人很不幸，金融风暴以来房价下跌的60%，而SARS我们房价又下跌的70%。董先生说的数据没错，原因少说了一个，除了这两个原因以外，香港政府采取了过量供应政策，而且调控力度过大，这是造成香港楼市迟迟难以抬头的重要原因。 怎么办呢？在任何地方商品积压的都可以想办法运用到其它商场销售，现在是香港的房子积压了，能不能把香港的房子运到其它地方卖呢？当然不行。当时我和同事们研究推动中国的度假，希望能够把外国已经发育成熟的消费方式引到中国房地产来。但是中国的房地产市场火爆使得在中国难以推行。因为我们知道正是因为两个房地产低落期。在中国能不能找到这个地方，这个地方本身有很好的旅游环境同时又有房地产低迷以及中国大部分消费力可以通达的。我们当时认为香港有可能成为一个切入点。我们本来的想法是到香港去买几栋四星级、三星级的饭店作为度假交换之用。董建华先生听说之后非常高兴，他说请孟先生来跟我们谈收购香港政府的空置居屋，我那时候还不知道居屋为何物，到了香港受到他们的热烈欢迎，我的团队就和香港主要的负责官员在不断地探讨，本来我们的探讨和研究是秘密进行的，但是敏感的香港媒体得到了信息，于是媒体一拥而上，从得到信息以后的短短的一个月里发表了将近300篇报道，他们纷纷地报道说中房要投资200亿，要收购香港的2万套居屋，这个报道在香港连篇累牍。当时我就说我们不好说什么了，当时中宣办的主要负责人就说我们要谈，说我们没有谈两万套，也没有谈200亿，结果我这么讲就印证了要买，所以媒体就炒作得更加卖力。香港的舆论对我们是一片欢呼之声。可见，当初市场对于控制产出和消化存量有多么大的愿望和需求！ 我们想一下，300多篇报道在短时间内砸到这个小岛上引起的是什么效应？就在第一份报道出台的第三天开始，首先是房地产市场出现巨大变化，首先是购买力回到市场，新盘成交猛增3倍。从这个星期开始，连续六年下跌的香港楼市转跌为升。而它的拐点就是从媒体报道，说中房要投资买居屋。香港人把它称之为中房救市。其实不是我们救了香港，是香港人拿钱救了香港。但是被媒体一炒作，就给了香港人信心。 董先生非常高兴，他说你们对于香港起了重要作用，而我们的作为也受到了中央领导同志的表扬。贾庆林主席把我叫到中南海去，跟我谈一个小时，表扬我三次，走的时候打电话又表扬我，一共四次。过了一个礼拜又转达了胡锦涛总书记对我的表扬，我的房子还没有买，就受到了这么多的表扬！房子要不要买呢？要买，我们不是要买居屋，我们实际上谈的是位于香港黄金地段的四星级的饭店，而这个饭店已经装修完毕，它的标准户型是50平方米两室一厅，很适合一家人居住。我们只需要卖13万块钱一套就行了。有的人说你是不是疯了？我只卖给你一个礼拜，三十年，企业也可以去办公、接待。这种房子还可以纳入到国际的交换网络，和国外的机构交换。现在已经运作得差不多，到时候如果能够销售，我当然希望深圳的购买力能够参与和支持。 这个是讲到了到底用什么方式来调控房价的上涨和下落，供应量增加，房价涨幅就回落，而供应量减少，供不应求，房价涨幅当然要升高。 最后一方面我讲讲结构影响房价。结构是什么结构？我这里不是讲的户型结构，而是讲的供给结构，就是高档价位和中低档价位的房屋问题。 我们都知道，房屋不仅具有商品性而且具有居住保障性。在很多国家和地区都是把两种房子分开来处理的。在过去，毛泽东时代，我们过多地建设保障性住房而忽略了商品性。而这些年来，我们过多地注重商品房的建设却忽略了居住保障性。我们在1998年向国家提出建议，要求设立廉租房架构，要求财政拿钱和持有廉租房，可惜的是这些意见并没有被采纳。 在若干年以来，我们的商品房建设一片红火，而保障性住房，包括中低收入家庭的经济适用房，包括廉租房建设相当的滞后。现在，我们面临的问题其实是低收入家庭的住房供应不上和廉租房缺乏房源的问题。本来这些意见在国六条里面已经有所反映。国六条第五条就明确指出要增加供应这些房子。但是国六条出来之后，主要内容被主管部门误读，他们把国六条直接理解为小户型。这就使得我们产生了这样三个误区：第一，用小户型代替低价房，行吗？现在在深圳、上海、北京等很多城市房价升得不得了，在北京最近的房地产秋交会上，五环路内的房子都卖到了11000块/平米，即便是切成小户型两套也并不降低房价，顶多解决一些小白领的房屋需要，但是解决不了中低家庭的住房问题。第二，政府出面，查处高房价。我们看到上海确实卖出了一个全国的最高价，140000块/平米。实际上市场已经死了。以我多年经营房地产经验来看，这个盘是多半卖不出去的。已经使这个企业够困难了，还偏偏要雪上加霜，主管部门要动员力量查处这个卖不出去的房子。即便是已经把140000/平米压到120000一平米，只不过解决的这批有钱人和那批有钱人之间的关系，并不解决中低收入者和最低收入者他们的住房问题。所以，我们的行政资源被用到这个地方去了。第三，保障性住房到底归谁管？国外我们知道，包括香港，都是政府和企业协力进行，包括新加坡。但是我们在国内，企业家首先出来说这不归我管，说我只给富人盖房子，政府也说应该由企业来管。在这次人大和政协会议上，人们提出意见，已经把这个问题提到这个高度，叫只有房地产政策，而缺乏住房社会保障政策。 到底我们给谁盖房子？总理讲的很清楚：房地产企业应该重点发展面向广大群众的普通商品房。而政府则要着重解决中低收入家庭、最低收入家庭他们的住房问题。这个问题已经讲得很清楚了。 现在，尽管主管部门迟迟没有这方面政策出台，但是国务院已经率先行动了。国务院在今年8月1日召开了常务会议，通过了这些办法，这些办法讲得很清楚，就是要完善社会住房保障体系。如果国务院这些要求真正能够落实，那么，住房结构性的变化、更多提供中低价位房屋的供应结构将会既从量上又从质上使得过快上涨的房价能够有所回落。 我们刚才谈到了关于房价的问题，很多人都关心今后的房价走势是怎么样的。在我们有记载的过去十九年里，中国的城市房价一直在走高，没有一年下降，而它的涨幅在1997年以前的十年中，平均涨幅达到17.3%。而98年以后，由于实行了房改，由于房屋大量的供应市场，由于购买者从单位转向个人，房价涨幅其实是不高的，平均涨幅5.2%。我们希望保持这样一个理想的状态，就是房价稳中有升。房价的升幅应该多少呢？很多人都认为大致应该保持这样一个状态：房价上涨高于银行存款利息，低于银行贷款利息，这样就对各方面都有好处。 我们看到，虽然这些年房价上涨幅度不低，但是居民的收入水平增长得更快。全国居民收入水平的增幅高于房价增幅的5个点。当然，在这些大城市数据又各有不同。我们再进一步研究，为什么房价在全世界范围内在上涨？不光在中国，我们看到在过去十年里，美国的房价上涨的98%，而爱尔兰的房价上涨的180%，在一些老牌的市场经济国家，他们的房价几百年了还在涨。最近美国房价低落，导致次级债市场的低落，这是近一段时间发生的问题。从房价稍微一下跌就造成了金融市场混乱的角度来说，我们更可以看到房地产与金融市场的密切联系。 我们研究各国的情况发现，房价在长时间内长期上涨是一个不对的现象，即便是在一些国家和地区，它的房价有升有降，而当它降到一个低点不过是若干年前的高点，过一段时间经济恢复活力又进一步上涨。为什么会出现这种情况呢？是不是还有一个什么别的东西，一个房价的对应物在缩，有没有这种东西呢？经济研究发现，有。原来是货币在缩，而货币是房价的主要对应。 中国金融界提供了这样一组数据：如果你在20年前把一万元人民币存在银行，20年后，它的购买力只相当于20年前的21%，也就是说这一万块实际上缩水了将近80%。我记得我在上大学的时候，12块钱吃一个月，有的同学还吃不完。当然现在有的同学也在清华大学上研究生班，12块钱肯定不够吃，120块钱够不够？240块钱够不够？480块钱够不够？也不是非要吃鱼池燕窝，没有500块钱恐怕吃不下来。 为什么？为什么过去一斤猪肉5毛钱，而现在一斤猪肉15块钱。为什么涨了30倍，而且过去的猪肉比现在的好，现在又是农药残留肉又是注水肉。不光是人民币，如果把分析物换成美元、英镑、法郎，当然法郎后来又变成了欧元，其缩水程度差不多，可见钱越来越不值钱。而面对不断缩水的货币，房屋的保值就功能就体现为它的增值。 同学们知道吗，在60-70年代，湾仔的一套公寓才六、七十万块钱。现在这些房子都涨到多少呢？几百万甚至上千万。而过去香港的一套别墅也就是卖10-20万，这个价格比我们一些中小城市现在的房价还要低。 北京有一个著名的作家叫刘少棠，在80年代中期意外地得了一笔一万块钱的稿费，他购置了一套四合院，现在谁能拿六千块钱在四合院买一套房子？为什么房屋在折损反而一直在升值呢？是房屋土地在升值，在一些土地私有化国家更为明显，比如在美国的报纸上看到一个真实的例子，说的是斯坦佛大学一位教授在2002年卖了一栋别墅400万美元，而他在四十年前作为一位青年教授，他买的时候是4000美元，四十年变成400万美元，增值了1000倍。购买者把他的老房子拆了又在地基上建起了新的房子，这个房子对买来者说是负值，什么增长了一千倍，是这所房子所依存的土地。增长1000倍，这已经不得了了，这是美国人的房子。那我们中国人的房子更不得了。北京的四合院增值到什么程度了？过去刘少棠买那个房子的时候一平米合十块钱，现在一平米合十万块钱，增值了10000倍。我们卖的是便宜的，别人都是卖12万块钱一平米。四合院不是按建筑面积，是按平面土地面积计算的。 我们国家是一个城市土地资源稀缺的国家，这一点我看同学们比我理解得更加清楚。在深圳这个地方城市土地资源更加稀缺，而另一方面，国家在限制的土地资源又加强对土地资源的保护，又在推行着城市土地的增值。在这样一种情况下，房价在中国长期走高就是必然的，带有一定的规律。 我们看到最近股市的走高，我们也看到不少人在股市挣钱以后由拿出钱来重新回到购买房屋。我认为，研究这个问题并不是要鼓励人们炒房，而是我们要客观地告诉大家：房屋在中国长期升值，这将是一个规律和一个总的走势！ 第一个问题我讲长一点，第二和第三个问题我加快讲。第二个问题是金融。既然我们讲到了要加快建设经济适用房和廉租房，那么廉租房本身是要有人持有的，谁来持有廉租房呢？我们研究了这个问题，谈到房地产金融，这些年来我和我的同事们不断地向国家提出建议，包括抵押贷款、抵押贷款保险、抵押贷款证券化等等，金融创新不是由金融界的人士首先提出来，而是由房地产界的人首先提出来的。 早在1996年，我和我的同事们就建议实行抵押贷款，当初提这个建议的还有宋正华和杨盛等，不久为国家所采纳。现在我们看到，住房抵押贷款已经成为商业银行的新产品展销会。即便是国家对这个方面进行限制，但商业银行的热情不减。反向抵押贷款是我在2003年向国家提出的建议。它的做法主要是解决62岁以上老人的以房养老问题的。总理提了两次，各方面都很重视。这种以房养老的问题很适合中国的国情。 现在我们要讲的是廉租房，刚才我们已经看到了发展廉租房建设不仅有利于增加供应量，还有利于改善供应结构。建设廉租房的资金和持有廉租房的资金就是一个重要的问题，它们从哪里来呢？因为各种福利房都有一个前提，就是一定要有人当业主。那么谁来当业主呢？我们建的是经济适用房，建设部说建设经济适用房可售可租，现在是只售不租。问题是谁买了来租呢？如果是卖给有钱人，有钱人可以拿来出租，但是经济适用房不允许卖给有钱人，如果卖给穷人让他们当业主，但穷人怎么当得了业主呢？ 那么怎么样来解决这个业主问题呢？长期持有廉租房的资金在那里呢？开发银行说借270亿，靠财政又太慢了。怎么样解决？在国外有这样一种成熟的金融工具，就是REITs，是一个在各国都成功的经验。它实际上就是把众多老百姓的资金集中起来，去收购带租金的物业，主要是房地产类，然后是通过房地产公司的管理、运营，把租金拿来绝大部分分给投资人。这种基金直接上市，在国外这种上市获得了非常好的业绩。在市场经济成熟的国家，他们对REITs有一套严格的规定，使得REITs在国外股票市场上是一个风险低而收益高的特殊股票。 REITs是上个世纪六十年代在美国产生的。在本世纪初开始进入亚洲，包括新加坡、日本、韩国、中国台湾、中国香港，等等。其中，香港政府发的REITs就是拿政府的出租房来发的。香港发的第一只叫“领汇”基金，香港政府收回了350亿元补充财政，而政府得到了一只非常好的上市股票。 在美国197只REITs里有不少是廉租房。其中还有一个州把州立监狱拿来发REITs，监狱是廉租得不能再廉租的廉租房，政府交租，把不是收租物业的变成收租物业，政府就减轻财政投入。REITs这种金融工具就是这样灵活的在这些发达国家和地区运用。 我们现在财政上资金困难，为什么我们国家财政这么多了，地方财政也很丰腴了，为什么我们建廉租房的钱却没有那么多了，原来大量的资金已经被固化在原来的基础设施建设上了，修桥、修路，但是也有一些地方政府不适当地拿这些财政的钱，拿这些纳税人缴的钱盖自己的豪华办公楼。我们看到不少地方政府超过财政能力在建设这些高级办公楼。这些地方不少是处于贫困地区(见图)，他们就把自己的办公楼建得如此高档、如此辉煌。 说完市再说县。县里政府建的也是非常辉煌(见图)，我们要问，到底你的县财政有多大的能力？其中有不少就是来自于从农民那里收来的土地差价。 说完县再说区。我们看区程度好生了得！能够把区政府建得如此辉煌，已经到了这种现象(见图)。镇政府建得非常辉煌。镇下面还有局、接到办事处(见图)，从上到下。过去这些地方叫做政绩，现在政绩被查处，他们就明白这是劣绩，有人说把它拆了，拆了不合适，它是公共资产，就收购，这句话说得好，那靠谁来收购呢？深圳市出钱把这些房子收购了是不可能的，还是要靠发基金来收购。那么能不能仿效国外的经验，通过发REITs处理这些公共资源等一些不该建的东西，因为沿海省级市长就跟我议论，说能不能把海河上这36座桥都卖给我，你每年只需要交8亿租金就够了。这就是用现有公共资源发REITs的办法。 一方面我们看到市场上资金过多，叫流动性过剩。另一方面政府财政枯竭，叫流动性不足。我们有没有这样的思维能力把这种流动性过剩和流动性不足结合起来，使政府的财政能够获得流动性，而使老百姓的资产、资金能够找到依托？ 现在我们知道，很多办公楼已经抵出去，因为财政本身就没有能力，抵给银行一半，还要付利息，光拿利息当租金就够了，而且还要还本，因为要还本就只能做那些盈利项目，而不是做一些扶贫助困。发REITs不仅可以得到100%的资金，而且这笔钱还不用还，房子没拿走，你自己用，不过是用来交租金。 发行REITs对于资本市场是件好事，资本市场股价连续上涨5倍多，涨到现在的5400点上下。股市的平稳发展需要资金的支持，或者大量资金推广少量股票，我们的股市就会出现泡沫。REITs就是这样一个好的上市资产。如果发行REITs，对资本市场的好处也很多，所以我这个建议在深圳是第一次提，在中国的南方城市也是第一次提。 下个月我们将在钓鱼台召开一个房地产国际研讨会，邀请国外的人介绍REITs，以及向各个主管部门介绍这个思路，今天是提前向大家讲了，和大家共同探讨。 最后一个问题，积极完善我们国家的土地制度。我们知道，我们国家是一个耕地紧张的国家，而保住18亿亩耕地的红线，这是我们全国和全党都认同的目标，成为我们的国策。怎么保住这18亿亩耕地，我们只有0.3亿亩，可以用的耕地要分为14年来用，分到广东省深圳市是多少土地指标，且不说深圳土地缺乏，即使有地也要限制土地，因为中国不能不保住耕地。怎么解决呢？目前我们一方面城市建设不能够多占耕地。另一方面，城市建设和发展又需要扩大用地。这些土地到底是在哪里呢？哪里有可以供城市发展的土地呢？我们对这个问题进行思考。 四个方面：第一，哪里有地？大量的建设用地原来是在农村，在农村闲置。我们放开眼界看，原来我们中国除了城镇以外，还有农村的建设用地，我这里说的不是耕地、不是农田，而是村镇建设用地1.9亿亩，它的面积大于目前大城市、中城市、小城市和城镇加起来的总面积，其中75%是农民的宅基地。现在全国农村人均村庄用地合200平方米，而根据天津郊区的调查，现在天津这样的热点城市郊区农民每户占地达到了1.29亩，也就是一千平方米。在城市里一千平米要做多少房子！现在的问题是农民在进城，家里还闲着一块宅基地，这不是土地资源的巨大浪费吗？现在，我们全国都在推进新农村建设，同时城市化建设正在加速进行。这两个进程应当是同步发展的。 如果从这个眼界来看，我们中国就不是没有建设用地了。有人说中国今后就没有别墅了，中国人就不该住别墅，谁说不该住别墅？我们祖祖辈辈就是住别墅，现在专家们已经把别墅的概念正确地界定为独门独院。你看我们这个门宅就是独门独院的别墅吗？不过就是品质不高罢了。别墅又没有说一定要品质高呀，只要我们用深圳的房地产商去开发一定会品质高了。 这个问题本身带来了诸多的不合理，特别是城乡土地不能统一规划，农民进城，宅基地也不能扭转，这个规定来自于中华人民共和国土地管理法，但是我们可以看到土地管理法的规定和宪法的原则不符，宪法规定的是国家为了公共利益的需要可以征地，什么叫公共利益？修水库、修机场。即便是修高速公路也不一定是公共利益，因为有的是收费公路，可以分红。但是土地管理法里却把任何人要投资建设规定为必须要用国家征，不经国家征用，任何人都不能投资建设，这个规定规定得多么不讲道理呀！ 现在，我们认识到，目前农村发生的很多问题告诉我们，中国农村的、中国农民的核心问题是土地问题，包括现在征了农民的地以后就只给农民一点点，大量的资金被谁拿走？被当做土地差价被地方政府作为第二财政。尽管总理提出来占用农民土地必须给予应有的补偿，土地出让金应当给予农民。但是我们看到真正实行起来难度重重。现在地方政府越来越担心的是土地拍卖的公开性，因为过去农民只知道是多少钱一亩，但他们不知道卖给城里人是多少钱一亩。现在土地拍卖一公开，人们才发现，就找地方政府要差价，当然差价也并不都让政府贪污了，主要是修桥修路，但是没有用在农民身上则是肯定的。所以，这些不合理的规定理所当然地引起了农民群众的反抗。 我们看到，现在一些地方农民自发组织起来，他把宅基地给集中了，500户村落的人家，500亩宅基地，其中200亩建房建楼，另外300亩或是建刘老根龙泉镇，或是拿给城里人，或是自己开发建别墅。这种被称为土地黑市的行为，实际上就是农民在基层党组织的领导下联合城里的人对不合理法规的反抗。我们看到地方政府在不断地动用行政手段来处理这些土地黑市的干部，这些干部看到农民得到的利益，向保护共产党八路军一样在保护这些干部，在中国农村大地上又在上演安徽凤阳县那个感人事迹。全村人集体选了一个新的村长，这个新的村长不是别人，就是这个老村长的儿子，农民也只能用这种办法来表示自己的不满和反抗。到底是农民错了还是我们的法律法规错了？我看现在应该做出决定了。 物权法规定土地可以转让，当然还不能转给城里人。但是这个法律的设立已经为下一步完善法律留下了足够的空间。未来这个法律将如何发展，我们专家们正在研究，但是农民等不住了，现在各地纷纷出现农民用自己的地在搞小产权。什么叫大产权、小产权呢？大产权就是国家。实际上这两种产权都是建设用地，大产权发的是国有的房产证，小产权发的是集体用地、建设用地使用证，它也带有国徽章。这种做法引起了人们的争议。有些人说这是违背法律法规，也有一些人说这是有益于人民群众。现在小产权在前一段时间在北京已经占到在销楼盘的18%，它的房价只有市内房价的25%-30%，很吸引人。 现在一些地方政府由批评小产权到转而行动，最不应该的是山东某市政府既竟然出动推土机推动了6万平米的小产权法，他们不顾农民和城里人的利益，公然破坏农民与政府的关系。难道因为法律不保护，你把它解释为违章建筑，违章进驻就要拆除，你看它的推倒就是这么推倒过来的(见图)，你把它做廉租房不就完了吗？还有一些不知道该怎么说话的开发企业又乱说话了，他们在媒体上讲“这是农村人占了城里人的便宜”，还有人说这是城里人投到农民的东西。这不是胡说八道吗？到现在的土地差价，是城里人占了农民的便宜还是农民占了农民的便宜？这不是很明白吗，过去剪刀差从农民手里获了八千亿，当时的八千亿可是大钱。现在我们一年六千亿到八千亿，还说是农村人占了城里人的便宜，扪心自问，你这句话说得不脸红吗？ 小产权房本身有经济意义。如果你把它纳入房价，北京的高房价就降下来了，目前还不缴税，你要收税，税收也增加了，为什么就想不开呢？因为法律没定过，那法律一定要先定吗？我们当时没有考虑过，就用一句名言，叫做生活之树长绿，而理论包括法律往往是灰色的。我多年搞立法我还不知道？ 现在我们预测一下小产权房会走向何方。第一，会走向违法，去拆楼，我相信这种行为的地方政府不会太多。另外一个方向是收回国有，这也可以，但是这并不彻底，我看应当进一步推进土地制度改革，推动制度创新，使得小产权房能够合理地在中国存在。 因为我们的法律和政策制定是要有依据的，我们的依据就是我们党的宗旨，我们党的领导人就讲，要把实现好、维护好、发展好最广大人民的利益为根本出发点。我们党的第一代领导人就讲过，只有人民才是创造历史的动力，而群众是真正的英雄。而我们自己则往往是幼稚可笑的。拆小产权房的地方政府你们真的是幼稚可笑的！ 再往下我们再深层思考一下怎么样完善土地制度，这就需要打破垄断。在我来之前我看到同学们手里有报纸，这里面谈到了我的观点，这个观点不是现在的，我已经讲了五年了。现在我们看到土地拍卖造成了两个突出问题，一方面是城市的土地拍卖价格越来越高，并且转入房价。另外一方面农村有大量的失地农民，造成这个问题的原因是在于我们国家的土地制度还是由政府垄断。在土地拍卖市场上是独家拍卖，而从农村收来的增量土地而又只有一家可以收购，那就是政府。就从两头垄断的土地资源，同时从两头获得垄断土地差价，却同时从两端造成了两个不良后果。 关于打破土地垄断拍卖，完善中国的土地招拍挂制度的建议，我已经多次提出，这是我在2005年时候又一次向中央提的建议(见图)，这个建议他们正式刊登到内刊的时候还征求了主管部门的意见，国土资源部的态度是积极的。但主要的还是来自于地方政府，现在已经认识到土地征地要区分是公益性的还是经营性的，公益性的当然可以征也可以不征，但是经营性的就一定要征吗？应当说经营性的像路边开个饭馆，做个小区，为什么一定要把土地征到国家才能够建设呢？现在中央已经有这样的认识，要加快征地制度改革，探索确保农民现实利益和长远稳定收益的有效办法。我们的新政策其实已经呼之欲出了，因为根据宪法，中华人民共和国实行两种土地公有制，城里的土地归国家，而城外的土地一般来说是归农民集体所有，不能用政府的行政管理手段去剥夺另一方土地所有者他们的土地处置权。 按我的设想应当是多元经营，实现土地价值的真正回归。一方面，政府可以征地，卖给开发企业，通过拍卖的方式。另一方面，又可以建立一种集体土地市场扭转渠道，他们如果多元渠道来拍卖土地，不用改变招拍挂这个已经成型的模式，就可以使得我们城市的土地价格大幅度地回落，体现为它的真实价值，而新农村建设和城市化可以同步进行、互相促成。 国家怎么样来征税呢？我们知道，过去土地差价是政府的一个重要财政来源，但是这种土地差价是一道不义之财。通过可以完善税制征收地税和物业税。我们看到，在很多发达国家成为地方政府的主要财源，难道在中国就只能维持着原有制度不改变，而继续征收这种不合理的土地差价吗？ 我们再往前看会怎样发展以及我们要提供哪样的政策要求。我认为城乡建设用地应当合理地调配，刚才我们已经分析了土地的不合理分布状况。我还要进一步分析的是，从改革开放以来，中国农村的大的改革几乎都是以农民的群体性违法作为表现形式，为什么会这样呢？是因为我们的法律没有考虑到农民。第一次群体性违法就是农业承包制，这是我当时在安徽带领农民冲破了种种的思想上的藩篱，推进了中国的农村改革，也推进了农村建设。当时违反的是中华人民共和国宪法，宪法规定，人民公社制度不可动摇。最终通过农民的实践，把宪法里面的人民公社四个字永久地剔除了。接下来第二次群体性违法就是农民进城，农民劳动力过剩需要进城谋生，各级政府动员起来，通过制定法律法规来阻止农民进城。我们看到，过去一到春节过后，各地政府就组织干警和干部南下广州火车站、武汉火车站堵什么？堵盲流。为此，多少人牺牲了假期，多少人因为和农民的冲突而付出代价甚至牺牲了生命，他们成为了我们缅怀的公安英烈，但是我们堵了这么多年，我们发现堵错了。原来行政资源就是这样被浪费了。现在允许农民进城了，又起了一个名字，叫农民工。我们这些五十年代、六十年代进城的怎么不叫农民工？为什么人家进城了三五年了还要保留农民的身份呢？不仅把他们叫农民工，还殃及他们子女，叫农民工子女。讲理不讲理？ 现在鼓励农民进城，不少地方政府又想方设法堵住城里不让出去，把堵住城里人不去农村买房当成政府的奋斗目标。那我们的政府资源是不是又一次被滥用了？现在城市化已经成为中国的不可抗拒的潮流。过去进城农民仅从90年代初期算到现在已经有2亿人了。而且今后的发展还会有源源不断地农民要进入城市。农民进入城市就提出了新课题，一方面他们源源不断地进入城市，宅基地却不能利用。另一方面城市建设需要用地，18亿亩供地压力越来越大，却找不到合适的土地，农民进城的身份得不到确认，成为城市里的另一侧居民。 我们看到，由于农民一脚城里，一脚城外，每到春节就开始流动，回乡探亲。几亿人在交通线上流动，因为家在农村，还有一个宅基地，这是因为农民一个人进了城，两个人进了城孩子留在家里了，叫留守儿童。问题都出现了，因为家里没有断根，所以宅基地不能拿来使用，就造成了国家建设用地资源的浪费。 我们现在首先要承认已经进城的2亿人民是城里人，如果你承认他是城里人，给他以城市落户，再想办法解决他在城市里的居住条件。他的土地就有可能和城市化、城镇化发展一起通盘考虑、综合利用。因为我们现在已经在提倡统筹城乡发展、统筹经济和社会发展。在这里，我提出这样一个题目，叫“让农民带着地票进城”。我们过去计划经济时期管票证是管得很有经验的，有粮票等等，现在农民进城土地的指标如何利用起来？我们知道每年都有几十万的农民进入城市，但另一方面又有几万亩或者几千亩的宅基地闲置，如果让他断了根进入城市，他就可以带进来亿亩宅基地，如果安徽农民进入了上海，上海得到这些土地指标，那么安徽就得到了实际的耕地，只是把地票给虚化出来，变为一种指标。这样的话，安徽的这些土地将来集中起来，过去我们叫逐水草而居。有些地方，像苏北地区，土地浪费十分严重，如果把这些地方复垦，地票带到上海，带地票的农民应当得到什么？应当得到一套拆迁户的补偿，而这些地在上海将会发挥多大的效应？如果能这样考虑，我们就可以有效地实现合理调配城乡建设用地这样一个目标，总体上不仅不会多占用耕地，反而就可能会增加供应地。因为在城市边上所占用的这些土地，有可能是山荒地、山坡地等等。 目前中国的城市化大潮震撼了世界，美国著名的经济学家斯地格里说二十一世纪对世界产生影响的是两件事，一是以美国为此的新革命，二是中国的城市化。我相信，只要我们采取政策得当，我们的城市化就一定能够造福包括农民在内的全国人民！谢谢大家！ 主持人(高海燕)：请孟总先留步！听了孟总的精彩演讲，像是看动画片，又像是听故事会，非常精彩！下面请大家提问。 观众提问：非常感谢孟总的精彩发言。我想问一个有关于中房的问题。我们都知道，中房集团是国资委下面一家以房地产为主营业务的公司。但是我们还知道，国资委下面还有中粮地产，还有前几天刚上市的远洋地产，经过包装都已经上市了。我的问题是这样的：作为中房的股东，按照国资委的要求，必须要在行业里做到前三名，请问一下，ST中房何时能够摘掉ST的帽子？它的利润是整合其它的房地产公司还是被其它房地产公司整合掉？谢谢。 孟晓苏：ST中房只是中房属下的一个企业。原先是三级企业，后来转给中房直接管理，因为是中房直接控股。对上市公司我从来不多说什么，因为我这个人从来不搞股票，我不懂股票，同样我也不知道ST中房会有什么走向。但是在中国房地产发展过程中，中房和若干大企业一起，推动了中国的房地产业的发展。在发展过程中，中房在这些年积极的进行改造。中房发展中一个最大的障碍就是本身的资产规模。 近些年来，在国资委的支持下，有一批又一批企业跨入了中房，包括中国天城、中国凯利、中国城乡建设发展总公司等等大企业。这只是一种行政手段，还缺乏市场手段。我们也希望能够有这样的机会，推动中房的多元化。因为我最近这一年多没有管中房的工作，理事长跟董事长是不一样的，我当了十五年的企业法人，现在是由新任董事长担任。理事长就是可以管，可以不管的。现在我还不断地出面帮助各地中房做些事。 应当说各地中房在发展中各有不一。有的企业通过多元化变成了经营者持股，这些企业现在都活跃在市场上。我们老一辈，包括从最早中房的创立人肖同先生、中房后任的董事长和副董事长杨盛先生和王歧山先生，他们已经在市场上取得了回应。我相信今后在房地产发展中，中房会继续作为一个生力军参与中国的城市建设和房地产的发展！谢谢大家！ 观众提问：您刚才说了三个问题，一个是土地问题，一个是金融问题，土地问题关键是集体主义是否拥有完整的产权，如果没有完整的产权是不能带着土地进城的。农民是不是拥有改变土地用途的权利。对金融问题感兴趣是您在2003年提出过，在今年10月份可以正式揭牌，这个项目大概多长时间可以盈利，你盈利的依据是什么？ 孟晓苏：首先你问到的第一个问题，关于土地，特别是关于农村建设用地的用途问题。应当说，农民自身私下改变用途往往会陷入到法律和法规的纠纷。我们现在需要的是研究政策、研究法律，因为我们的土地政策最早的改革是从深圳开始。1987这里第一块国有土地拍卖，这以后才修改了宪法。算起来，我们中国的土地制度从过去无偿使用到有偿使用，才不到二十年时间，在这二十年里有了丰富的经验。而我们现在回过头去看，在当时制定的政策里有不足、遗漏。当时在制定政策的时候我还在国务院工作，当时我们也不懂得土地制度到底应该怎么样，就派人到国外去考察。又没有给人多少钱，这个专家组走到香港就走不动，在香港考察以后就写了报告，拿回去一看谁也不懂，所以各个部委都提不出意见。 在研究有关法规的国务院会议上，主管副总理问大家，各个部门有什么意见没有？各个部长都低下头没有意见。最后说主管主持会议的领导同志说，那这样我们就先通过吧，有比没有好，今后认识提高了我们再修改法律。这句话说得是对的，但是日后随着实践的深入，提出了很多需要重新认识的课题，但是我们修改法律这条却是做得太慢了，慢得农民已经按捺不住了，所以我们应当适时推动这些法律法规的修改。 既然我们在这里研究的是一个迁延性课题，那我们就把这些迁延性的观点拿出来。不要说这就是哪个部门的政策，因为我不代表哪个部门。你们不要说因此我就去各地拿农村建设用地，我一概不负责。所以，我们还是要进一步研究这方面的政策。 我也很高兴你关注到我们的金融创新领域的反向抵押贷款。这是在国外已经发育成熟的金融产品，在引进中国的过程中困难重重。总理批了两次，主管部门研究写了报告，但是四年了还没有实行。为什么没有实行？主要还是因为这是一个保险产品，不是谁都能搞的，银行搞不了。但是保险公司他们又在担心，担心什么呢？第一，担心房价跌，担心了三年，他们看到担心错了，房价不光不跌，反而在升，他们现在担心什么呢？他们担心的是已经升了这么多年了，今后该跌了。第二，土地是七十年，到期了怎么办？因为用一年少一年，现在物权法也出台了，土地使用权期间建满的自动续期。第三，他们不懂得房地产评估和管理，这恰恰是为房地产中介人员提供了一个广阔的舞台。 所以，我认为现在条件刚刚在成熟，而什么时候能够推出个产品，还要取决于主管部门以及取决于专家的研究。因为这个观念比较超前，这些年虽然还没有变成产品，但是已经在社会上流传甚广，人们都在议论，人们都在盼望早一天能够有这样的产品，当然有人说行不行，当然可以，这只是一个产品，又不是一个政策。所以，这个事情还是需要有一段时间。同学们不要着急，我看现在连62岁的老人都不着急，我们也不要急。从无到有，从不完善到完善，有一个过程。不过我倒是有一个设想，当我们要推出这个产品的时候，我们会选几个重点城市进行试点，这就是当年中国保监会向国务院报道的，要选北京、上海、深圳或者广州选这样三个城市各抓一百户，先找丁克家庭，没有继承的问题，还有很多人其实愿意做。 以房养老是一个关系到构建和谐社会的系统工程。我们作为房地产企业，我们有义务把国外成型的产品引到中国来，推动和谐社会的构建！谢谢！ 主持人(高海燕)：还有一个问题的时间，希望大家问一点火爆的问题，代表深圳，特别是目前大家关心的问题。 观众提问：不好意思，可能会问得比较尖锐。我是一个普通的想买房子的住房者。深圳市作为一个全国试点城市，新政策都往深圳砸，我是很受苦的一个人。因为政策下到深圳，结果房价越来越高，刚刚您说您可能会为政府出一些政策。我不是针对您。我想问一下，当政府看到深圳的房价越来越高的时候，他们又会怎么处理，这些专家他们是怎么看待他们出台的新政策？谢谢。 孟晓苏：应当说，不光你是一个买房人，我也是一个买房人，在座各位一方面是开发商，一方面也是住房人和买房人。你刚才讲的更多的代表了收入比较低的家庭，而这个方面是我们房地产业界最早提出要关注廉租房和经济适用房，反而被一些地方政府忽略，这些忽略必定有终结的地方。特别是最近这几年由于各方面的呼吁，再加上已经落实到了中央国务院的政策上，我认为解决中低收入家庭的经济适用房，包括最低收入家庭的廉租房，已经是有望的。我们是希望把这些政策能够落到实处。 我们房地产开发企业要为最广大的老百姓盖房子，要为普通老百姓盖房子，这也是我在中房多年担任董事长和总经理的理念，所以我们的房子一般比别人卖的价格更低一点，把更多的空间让给老百姓。 现在我们看到个别城市房价被推高，刚才我也分析了这些问题，我认为我们业界要多采取一些措施。除了政府该做的以外，我们企业也要多做一些事情。包括我们刚才所研究的，所进行的政策思考就是在做这样一些事情，我希望全社会都能够为构建一个完善的住房供应体系而共同努力！使得不光是先富起来的那部分，不光是中等收入家庭，包括中低收入家庭也能住产权房，包括最低收入家庭和进城农民他们也可以租住房屋和购买房屋，这是我们构建和谐社会的共同理想！ 主持人(高海燕)：谢谢孟总，请孟总回座休息！感谢孟总精彩的演讲和精彩的回答。下面我们请另外一位嘉宾出场为我们演讲。他是房地产界非常熟悉的名字，是我们中国房地产界的组织者。另外，我在网上看，听说他是一位口才很好的人，他就是我们中国房地产协会的副秘书长，也是建设部住房政策专家委员会的委员，在他的演讲结束以后，我们还有一位重量级的嘉宾，我他的名字叫“超人”，他在两年时间能够成为北京的地王，还是资本市场的开创者和实践者。下面先有请王平先生为我们做精彩演讲！大家欢迎！ 王平：来到深圳跟房地产同仁见面，非常高兴！我不是说话溜，我觉得社会上有几种劳动者，其中有一个是口力劳动者。在工厂里流水线的工人，一个汽车过来，拧一个螺钉，他不用说话，是体力劳动者。还有我们的作家，虽然不说话，他是笔力劳动者。什么劳动者都有。我经常跟大家交流，因为作为房地产协会是要交流的。 我81年进入房地产行业，一直在中房集团，孟晓苏一直是我的领导，也是协会的领导。91年我进入协会到今天，协会的工作大量是组织和交流，但是深入研究得不够，这次来深圳本来是来不了的，我发现深圳特区的人就是有个特色，你不来也得来，最后必须得来。华南分会清华百年同学会，庄总、许总、陈总，绑也绑来。我来深圳这几年没有一次过关检查过，我就觉得特区不特了。为什么不特了？这是我来深圳少的原因，就是因为深圳特区是房地产最早的带头者，也是最早的实践者，在实践中把商品化的苗子烧得非常好。 所以我来深圳就是来学习，把经验传播到全国各地去。这次来跟大家分享的题目是关注导向性宏观政策。大家最关注的是宏观，这个政策是为谁使用的是为成长型企业使用的。因为这次告诉我是成长型总裁论坛，什么叫成长？成长就是今天刚刚发芽，或者你自己搞5-10年，你想从零开始，你要发展向未来，走到未来是个什么阶段，那就要知道方向，知道国家宏观政策导向的方向是什么当把这个了解了您的成长型就有方向。一般企业发展就是四句话，成长型企业一定要记住这四句话：第一，做一个好梦，弄一个愿景，愿景有了之后再形成一套文化和理念，理念基本有思路以后再制定游戏规则。最后再组织一帮人去干，也就是出主意、用干部，前三步都属于出主意。最后去帮干部用。 比如毛泽东主席说了我们也要搞原子弹。说完了怎么办呢？周恩来就要落实，就弄了一套游戏规则，然后弄一个理念干也得干，不干也得干，要结果必须爆炸。就派了一个将军弄一个专家，全世界搜罗华人科学家，最后原子弹爆炸。成长型就是这样。最重要的是前两条：愿景是文化理念。 愿景到底是什么？你的愿景就是赶紧挣钱，那就别成长，挣钱是很简单的事儿。哲学家给人类提出一个最伟大的观念：有能力的人挣钱，有智慧的人是花钱。我说的不是乱花钱，人没有钱但是能做成事。毛泽东在起家的时候，在带领中国人民革命的时候没有钱，但是有了这个愿景，最后这个国家都是我们党的。 所以，今天我给成长型这样的题目就带来一个国家宏观调控政策的愿景，跟大家进行一下分享。今天也感谢深圳房协会的陈秘书长到场，今天见到你非常高兴！ 咱们先从国际看给房地产业的愿景，我发现国际上很多思想来得并不早，全世界发展这么快，这个好的愿景是什么时候来的？是1972年在德思格尔莫。提出人类与环境的宣言，然后说人类的发展一定要和环境在一起，这就是最大的愿景。如果我们不注意，光是能挣钱，把钱挣到手了怎么办？联合国对中国的小康社会进行了考察，得出一个结论，就是如果我们挣10个亿的钱，假如要拿11个亿来解决后患，钱还不够。所以，这次中央党校的学习时报明确写出一句话：在局部利益看既挣钱又有利于地方老百姓，也有利于地方政府的好项目，但是在全局来看很可能不利于全局利益的，那怎么办？一定要服从全局。明确在高级干部里灌输这个思想，为什么？有智慧的人是花钱。 我记得有一个人谈到，在一个县城边上有一个农村，每一次人有疾病叫了120去，老是拉着病人在半路上就死掉了，为什么呢？医院太远，路途太远，不利于治疗。我还听说在西藏也是这样，在西藏建了一个医院，于是他就开始挣钱，很快赚了一千万，发现这个医院要五千万，那怎么办？当他还没有挣够五千万的时候，四千万就到他手里了。他是很有智慧的人，拿了钱不知道干什么的时候，那就是有能力没有智慧，花得没有方向。中央现在的宏观调控政策就是让你钱花得有方向，挣的有价值。 1972年提出了人类环境宣言，第二次1987年联合国世界环境组织开了一个大会，这个大会的结论就是我们共同的未来。就像这次奥运会的口号：同一个世界、同一个梦想。我们共同的未来是什么？最后第一次提出了一个概念，当时还不被接受，也就是没有把它作为最主要的观点，就是可持续发展，第一次提出来非常庄重。不到十年，1992年，巴西的里热瑞卢明确提出当今世界的发展方向，就是可持续发展，全世界都接受。这就是国际理念。 联合国秘书长助理恩道给城市建设者说了一句话：城市化极可能是未来发展的光明前景，同时也可能给未来带来灾难性的后果。就是说我们城市化后果是好是坏，有可能是光明的前景，也可能是灾难的后果。他这句话语重心长。他把思维、行动、未来和现在结合起来，就是你要有思想，你要有在思想指导下的行动，我说的思想不光是挣钱，成长型企业不光是挣钱，还要有思想，把现在和未来结合起来。在6月22日在全国开会的时候，实现我国有序城市化发展的难点和对策选择这样一个题目，由建设部副部长仇部长说了一句话，城镇化对一个民族、一个国家来说只有一次，我们有幸或不幸的处在这个时代，有可能成为功臣，也有可能成为子孙指着脊梁骨骂的罪人。这就要看我们今天的表现，这就是一个宏观的导向。 我们房地产的理念有这么两个：第一，谁挣的钱最多，谁最有实力谁就最强，这是一个理念。还有一个理念做得非常好的，就是让孙子的孙子不骂我们，就是我做出来的东西让我孙子的孙子不骂我，这两个理念都是需要的。所以，在理念里，我们如何把房地产做好，连续几年的宏观调控给了我们很大的信号，我把这个给大家介绍一下。 第一，2007年6月4日，国务院印发了节能减排综合工作方案的通知，我记得孟晓苏会长带我们去台湾的时候，2003年，到台湾的时候学习他们搞四十多年房地产的标准，就是我建的住宅和建筑日常排出的废气废物最少，2001年就听谁讲，说住宅排出废气也管，当时根本就不听。国务院在仅仅五年之后，国务院就印发了减排通知，就在这个月9月25、26日，世界16个大国在一起开会，美国发起的。他搞了这么一个会，中国参加了，亚洲最主要的国家：日本、韩国、印度、印度尼西亚，欧洲，就是德国、法国、意大利，非洲就是南非，再加上美国边上的几个国家：墨西哥、加拿大等等在一起，就研究减排问题。但是我们国务院非常重视。在减排里明确规定了几条：凡是实行环境保护、节能减排措施的，国家在税金上将给予抵扣。明确规定，在2008年起在所建的商品房销售时、买卖合同文件中一定要注明节能减排措施，如果不列明就属于违反规定。所以希望大家可以把这个报当地税务局，如果你采取措施到当地税务局申报，申报完之后就可以获得优惠。 其次，建设部马上就根据国务院节能减排的通知，国发200511号的要求，也自己发出了一个通知，就是落实节能减排通知的实施方案进行了部署，部署是这样说的：正式启动绿色建筑示范工程和100个低能耗建筑示范工程。这个通知是2007年7月27日，仅仅才不到两个月的时间。它真正拿到手的时间比较晚，签发时间是刚到两个月。大家可以记一下电话，在网上可以查到，58934548，谁要记录到这个示范工程里，享受到国家很多的优惠政策。有一个项目被批下了，还没有开工，关于使用太阳能整个体系的，国家拨了很多资金支持节能减排战略。所以国家要提供两个一百，在节能减排为重点，功能完善、特色鲜明、具有辐射带动作用的绿色建筑示范和低能耗示范工程，希望大家引起这方面的注意。 再看，国家为了把这一条落到实处，在2007年7月2日，在往上以及发到各地政府民用建筑节能条例草案出台。所以的条例没有点起来的，唯独现在的条例把企业点出来了。这次又点了开发企业。大家看第二十二条：民用建筑节能条例草案第二十二条，房地产开发企业销售商品房应当向购买人明示商品房的能源消耗、节能措施和保护要求，并且在说明书中予以载明。最后还有一个法则，在43条明确规定，如果不按上述办理的可以吊销资质证书，同时还可以处2%销售总额的罚款。大家看看多严重！所以节能减排也是未来的措施。 明确规定了一条也点出了我们的开发企业，国家鼓励再生水。将来国家禁止在城市绿化等方面使用自来水。我们到一些小区考察，很少使用再生水，还是使用自来水。为了延长建筑物的使用寿命在寿命期的建筑物内，城市人民政府不得决定进行拆迁。我说的是成长型企业要关注这样的信息，将来你拿下一块地，很多房子在中间是不能拆的，只能合理的利用，有些是可以拆掉。这就带来很多新的问题，所以希望大家引起关注。 在循环经济法里给我们协会也提出了很多要求，比如鼓励协会在循环经济的发展指导服务上，在县级上人民政府委托协会进行公共性服务为经济发展服务，给了我们很多的政策，在宣传、培训、咨询方面，循环经济法从5月份就开始征求意见，到今天还没有对于出台，也希望成长型企业引起关注。 再看国家可再生能源法2005年2月28号已经下发的可再生能源法，这是正式通过的国务院主席令，胡锦涛签发的。这个主席令里明确规定了可再生资源为风能、太阳能、海洋能等，里面又把开发公司点进去了，房地产开发企业应当根据前款规定和技术规范，在建筑物的设计、施工中为太阳能的利用提供必要的便利，如果不提供就属于违法。在后来的文件中就必须使用了。所以，我们在太阳能的使用中用了多少！现在最好的，比如2010年的太阳能大会，将在河北的德州召开，河北省保定市决定做太阳能城。深圳是一个新兴的城市，做过一栋五星级宾馆全使用太阳能吗？但是保定市已经有一栋整五星楼全部使用太阳能发电，而且发的电太多能向城市网输电。 现在欧洲国家出现这样的现象：是你要开一个奔驰车很有身份，开一个夏力车没有身份，但是在欧洲比的是谁住的房子是节能房子特别有身份，这就是身份与地位的象征。所以现在在世界各国，凡是节能环保的酒店费用都高，而且人很多，因为我住进去没有创造污染，它有一种身份的象征。 国家又实行了各种支撑计划，科技部在今年5月23日做出了“十一五”计划，跟节能环保都有关。比如第一个，建筑节能关键技术研究与示范，城镇人居环境改善与保障关键技术研究，等等。大家看这个宏观调控的政策。再有，太阳能，现在太阳能使用数量中国还是比较多的，但是在质量上与欧洲比还不够。比如德国，德国同样的事情，耗能如果我们国家是100%的话，美国是50%，德国是20%，在这种情况下德国还准备节能20%，他们制造十万个屋顶计划，他们现在每年有15个比较大型的太阳能城竣工，预计太阳能设备在二十年内将降低75%的成本。我们国家在这方面也在加强。 所以，国务院为了实现，在2006年2月12日，也发了一个国务院关于落实科学发展观加强环境保护的，这个决定明确提出了可以由一个进行评价，就是环境友好企业。我不知道开发企业在座的成长型企业的开发老总愿意不愿意做环境友好企业。所以我们未来对企业的考察有四个：一是文化传承的示范。二是在节能减排的示范。三是人文和谐的示范。四是环境友好示范。一个住宅现在我们再去考察的一定从这四个方面。当然国家对住宅的标准大家也比较清楚，比如消耗的日常能源最少，比如减排，比如垃圾的排放和废气的排放，以及使用中耗能最低。 在所得税中从明年1月1日开始，在企业所得税从43%降到25%的同时，又规定了对所有的节能减排以及符合国家产业政策的购置和收入全都减免所得税或者所得税全扣除。同时，为了促进企业做社会的福利和公益，又决定拿出12%在税前抵扣。从明年1月1日起，大家做了社会公益事业就可以进行抵扣。这12%是多少呢？就是利润和总额的12%可以在税前扣除。这一系列的政策都是为了支持大家既做社会公益同时又做好项目。 欧洲管理师现在正在国家试点，试点的城市就是我们深圳市人民政府和欧洲今年5月搞的第一批欧洲管理师培训。这个培训9月份也准备在北京再启动，凡是参加欧洲管理师学习的人必须带一个项目，已建成的项目或者未建成的项目。举个例子，有一个公司要求毕业以后必须使这个建筑达到节能环保。所以未来我们国家房地产发展的重要方向就是既有住宅的改造、节能环保的改造。 大家看一个例子，在欧洲有一个人参加了能源管理师的实习，他带了一个项目是公司照明项目，就是欧洲每次照明太多，经过学习他们减少了二氧化碳的排放每年8.3吨，投资了4475欧元，投资回收期一年半，2006年实现。再一个项目，有一个公司供暖改造，供暖太耗能了，怎么办？参加了能源管理师的学习，学习以后减少二氧化碳排放3887吨/年，项目投资69.45欧元，投资回收5.3年。如果你原来花的钱是一万欧元，现在让你每年花两万欧元，节省的是可以跟企业长期分成的，所以鼓励这样的企业发展。 就能源管理师协会，会员能达到11万，目前培养了全世界600名能源管理师。我觉得我们深圳在全国又走在前面了，到北京去，深圳就介绍经验，深圳培养了第一个班，今年5月23日开的学。我不知道大家是否知道，是市政府和欧洲直接办的。这都是深圳给我们带了最好的头。所以目前我们也准备在北京启动，一个人花十多万主要是去德国学习，去欧洲学习。学习的结果非常好，不带一个项目不通过是不准毕业的。 再看国家最近在鼓励外资。国务院常务会议是在2006年10月25日，温家宝就已经提出，鼓励规范企业对外投资合作，坚决鼓励。这又是一个新的发展方向，中国房地产在走商品化的时候是80年提出的，深圳刚刚开始。当时小平提出要住宅商品化，多数人都觉得是做梦，然后小平就说试点，搞了第一家中房集团，大家记住中房集团在试点中的作用。当时三千万要给十个城市，一个城市三百万，在全国组建十个公司，给谁都不要，你当中房集团容易吗？一年没拨出去，光利息养个公司都够了。也就是三千万的利息，到年底利息都没花完。所以第二年就开始大力分，比如第一个拿大东北，沈阳不要、长春不要、哈尔滨也不要，钱就给了延吉市，给了三百万，结果试点，这个公司就起来了。十个公司成立完以后，好多公司就想来了，政府现在明白了就不给钱，就给牌子，再后来就给指标。所以中房集团按照小平的思路起到了试点作用。但是有一些老公司虽然发展得早，80-85年前成立的，因为思想观念的愿景没有，老用老办法去做，跟不上改革的步伐，有容易跨下去。 为什么叫成长型，实际上提出了就是这样的问题。今天国务院又提出了，10月25日国务院常务会提出让符合条件的企业“走出去”。今天我们开发企业想着走出去了吗？非常关键的时刻，今天走出去一定有政策。现在各个部委都在商量走出去的政策，包括我们房地产企业也下到中国房协。商务部来中国房协，司长带队到中国房协讨论房地产开发企业“走出去”已经来了四回，很重视这个事，要求我们中房在出去以后防止企业恶意竞争，要选条件好的，当地政府支持的。为什么要支持？就是要信任度、安全度，同时挣钱。现在走出了很挣钱，你看非洲，我们的钱进去以后，人均收入才七百块钱人民币，房价已经卖到了四千。大家想想能“走出去”吗？很多国家元首到中国来看房价发展这么好，纷纷要求我们走出去。所以房地产走出去势在必行。 第一步能走出去的是谁？前沿城市深圳又应该带头，现在我们也在鼓励内地城市。我发了一千封信给国家一级企业和我们的会员企业，回来62封感兴趣的。我不知道深圳有几个。深圳可能回来的特别少，为什么？因为深圳就在前沿，就认为在深圳就是出去。所以国家非常鼓励出去。 为了鼓励，国务院最近又发了一个通知，就是37号文件，时间是5月13日，加快行业协会商会改革的若干意见，其中第六条明确规定积极帮助企业开拓国际市场，协助行业协会借鉴国外的先进做法，维护国内产业利益和支持企业参与国际竞争方面发挥充分的作用。所以，国务院为了下一步市场化进一步发展，要求行业协会进一步加快发展，所以发了一份指导意见，给我们协会很高的地位。要求我们协会职业化、年轻化、专职化。 在政策导向里，我们关注过农村吗？所以国家最近在重庆和成都搞了城乡综合配套改革实验区。我们在国外没敢走的同时还在大城市里转悠，全国每一次搞房地产形势评价的时候，你看国家统计局的都是70个城市或者40个城市，但是我们国家有多少个城市？287个地级市，两千多个县级，四万多个镇。这次宋部长从欧洲回来去了一个小城市，有一个特别大型的歌剧院，人家一个城市六万人，法国一个城市一万五千人，城市修理得好好的。我们现在将近十万人、五万人都不当城市。真正的发展方向在什么？所以我说下一步有一个动态，希望成长型注意，你到底研究谁，是研究四万个镇，还是研究两千多个县级市，还是研究287个地级市，你要有方向。这就是成长。 现在德国人、法国人已经不研究中国的城市，而是开始研究农村，在农村入手非常早，早到什么程度？我们要进入农村市场，他直接就进入农村。结果我们去考察一看，农民说一句话让你听着都难受，农民一个个穿的都是制服，他们成了安装工人，从德国直接进口的集装箱，农民还去验货，验完以后装在住宅上，速度非常快，一套自己的住宅就起来了。还可以拆除再装上，完全的现代建筑，面积也大，还节能、环保、防震。最后农民说城里人的房子谁住，不就是势头砌起来的，我们都是现代的。在深圳前两天我过来，听有个人说了一句话，我也想搞节能环保，可那材料我不敢用，但是农民敢用。所以新农村的建设非常厉害，市场非常广泛。 所以我今天说成长型企业要关注第一个，就是既有住宅的改造。第二，关注大中小城市、城镇协调发展。你派一个人了解信息不干都行。等别人都去的时候你已经有经验了。我记得胡保森在所有人都进省会城市的时候他下决心进县城，结果他进了16个县城，当地政府很欢迎，后来有些企业看着他做得好，跟着就下去了，他的价格比人高了好几百，为什么？人家信任他，等你想去的时候，靠低价战略也不行。我们的产品刚上来的时候质量不好的时候贵也买国外的，为什么？相信他。日本人的电视机就比我们好吗？没有。我们的电话机为什么雪花多？就是因为电压不稳。日本人非常聪明，在电视机里面做了一个壳稳定电压。但人家卖了好几百块钱甚至好几千。所以品牌非常重要，我们要关注这一块市场。这是我跟大家介绍的前一段国家宏观政策的方向，希望引起大家的注意。 知道现在怎么介绍房子吗？第一，我这个小区用了多少科技含量，国家现在科技含量在住宅上应用，我用了三、四项，节能环保措施用了18项，我怎么做的，给百姓介绍清楚，百姓是一定喜欢的。老百姓以后关心的不是购买价值，随着国家调控以后，他关心的不是总价，一定有老百姓要不租得起，要不就买得起，这是肯定的。因为这次廉租房和经济适用房上市的幅度非常大，我住进去花多少钱。扬州一家开发公司叫新能源开发公司，从开始建第一套房子减排就做到了全市第一。所有的厨房废水全部自己消化，怎么消化？做沼气，沼气池花出的沼气供5-6家使用。有沼气就使沼气，没有就使天然气，十年就不用动，流出的水是符合二级标准。节能减排就做到了。 我们当代人城市化，为什么联合国的秘书长助理都说有可能是光明也可能是灾难。比如深圳市断水断电一个月怎么办？这都需要科技含量解决。我们这个小区开发商说不给政府添麻烦，我们自己能够解决，多有水平呀！就说小区断水一个月上哪儿上厕所，满大街到别人小区去，全市要断水呢？这就是灾难。有的小区征了农民的土地一个都没埋，把井留在那里，做绿化。到天安门广场十万人聚会，没有一个人上不了厕所。你去天安门广场走的时候发现预留厕所了吗？全都留好了。应该引起我们思考。我们建的房子一定让孙子的孙子不骂你，然后你在这个智慧的基础上再挣钱，就更是好样的！ 今天给大家讲一下比尔盖茨前段时间把300多亿捐出来，让他的夫人每天按50亿的速度花销，就给大家讲一下财富的含义。我们到了今天这个时代，为什么要说成长型，你有一定的实力，不是刚刚创业，即使是刚刚创业，我记得有一个人在昆明第一次做开发，下海以后做开发，弄了一块地，做就做好，做到最好，做到什么程度呢？做到开盘以后不但抢光，在泰国总理来了看完以后指着名让他去泰国建一个同样的小区。你看他做好一个项目带来了什么效果，接着市里面有七个待建项目就找他。做好一个项目就不用再找项目。做好东西一定是划得来的，但是就看你有没有智慧去算这笔帐。 这是财富的含义，现在根据哲学界、社会科学界研究。刚才孟晓苏先生谈了一句话，说美国反抵押贷款非常好，知道中国为什么一时上不来吗？中国的文化是传承文化，就是把财富给自己的子孙，他认为是一种幸福。美国的文化是把财富带到坟墓里是可耻的。他的遗产税是很高的，所以他往下遗传会被人看不起，如果带到坟墓里谁都没给更让人看不起。因此，他愿意把150万的房子反抵押，最后自己走了，房子也被收走了，他有一个文化。现在财富经过研究都姓公，经过研究只有一个姓私，就是老人家说的爷爷奶奶告诉我们的，孩子，不管你离不离婚，孩子永远是你的，除了这个都姓公。最近还有人提增援减效，都让人民生活好，全世界10%可以用于公益，然后可以在税前扣除。我们国家现在执行12%，为什么？就是不是国家拿了税收再去做这样的事儿，欢迎每一个企业都去做、每一个个人都做。美国能做到这样，个人如果捐款慈善，可以抵扣50%的税收。鼓励个人在社会做慈善，制度是这样做的。 所以，一切财富都姓公。比尔盖茨要早认识，就给大家多发一点，让大家生活好一点有什么不好。所以我们通过财富的属性，把成长型企业的愿景、社会责任分四个：第一，做好工作每一个细节。这次在北京华茂大厦落成，有一个开发商加房总说了一句话，我们这个大厦是经得住考验的，是每一个细节累计而成的。说得非常好，实际上做好每一个细节就是社会的责任，办会就办好，讲话就认真讲，听就认真听，你做每一件事儿都是仔细的做，你相信，这个社会一定是进步的。 第二，做好本行业自己的产品。这是我们第二个首要的责任。细节做好了，产品如果要是好了，肯定能够好，那就更好。 第三，关注行业，支持行业。你又要捐希望小学，又做社会慈善，你支持过行业吗？你是房地产人士，支持过行业建设吗？说中小企业发展需要一个思维，你能力筹出钱来做研究为大家服务。现在国家税收去申请不是不行，我们作为房地产工作者，作为行业工作者，支持过本行业吗？支持行业的有两条：第一条就是我刚才说的支持理论的研究，来为我们的发展服务。第二，支持行业协会。你加入过协会吗？世界五百强每一个都加入40-50个行业。大众汽车加入了120个协会。请问在座各位加入太阳能协会了吗？加入钢铁协会了吗？了解钢铁发展趋势吗？现在在云南一个房地产项目，二岑都是钢铁项目，他有智慧，他建了就成功了。高层低层都是钢结构，你建十栋楼拿一栋楼做钢结构试点了吗？做钢结构的好处就是在拆除的时候可以收回，可以不算地球消耗资源。假如一套房子用十吨建材，其中五吨都是钢材，拆除以后可以回收的就视为收了五吨建材，因为拆除的时候废钢可以回收的，可以在电炉里炼，直接出优质钢。这就是循环经济。最大的循环经济是农村，农村使的什么东西都是循环。秸秆能烧，自己排泄的东西都能到地里去，全都循环。而我们城市是社会污染制造的源泉。 在社会责任第二条就是做好产品，第三条就是关注行业、支持行业。所以我希望每一个人都能够成为多个协会的会员。特别是房地产协会更要支持有人说我缴了钱他给我做什么，那你就是算帐，我今天说的是责任。如果协会充足了以后，真正为行业做一点事都是全体受益。你说给希望小学捐款了，他给你做什么了，我们不要算得那么清楚。 第四，关注社会。 所以在我发言快结束的时候跟大家分享这么几个理念： 第一，请你一定要关注既有住房的改造。建设部明确指出，鼓励外资、内资进行既有住宅的改造和投入。在国外一个大粮仓没到寿命期内不敢拆除，最后天天想怎么办，最后做成了大学生公寓。如果你不研究在未来的拆迁中，在天津有一个项目，清华百年同学会介绍一个项目，整个全拆平了，有一个纺织厂就没敢拆，最后经过精心的改造，和现有住宅一配非常漂亮，所以既有住宅改造的市场非常大。我们房地产业一定要进去。美国房地产依然是国有经济的支柱，仍然是我们开发企业的发展方向。这是第一个要关注的。 第二，要关注为流动人口服务。为流动人口服务的产业模式一定要关注，我们现在所建的东西都是为固定人口住下来，你考虑过为流动人口？在非洲这一点非常明确，一个一万五千人的城市，从来没有说要扩大到十万人，就一万五千人，让所有人都愿意到这里住上一个星期，所以体验式休闲是未来人生活的方式，不管到农村体验还是到城市体验，还是到特色小城市体验，体验已经成为主要的生活方式。所以中国房协准备在休闲地产上进行，刚签了一个约，原来叫旅游地产，我说坚决改，如果叫休闲地产就合作。未来人们的发展方向是什么？人们生活富裕了干什么？一定是体验式休闲。而不是把三个景点看完了就到另一个城市。而是到这个地方一住就把假期住完了。 第三，对小城市和新农村应该给予关注。我希望成长型要在这块的关注非常有必要。如果你实行产业化生产，在小农村和新农村就更有益。谢谢大家！ 主持人(高海燕)：谢谢王平先生！给大家一个提问机会，刚才王秘书长提供了很多信息，我觉得主要还是讲成长型企业的价值观的问题。 观众提问：你好。问一个比较具体的问题，你刚才讲的企业应该走出去，其中举了一个例子，在非洲肯尼亚去做市场，但是我现在有一点疑问，在每个地区它的经济、文化各个情况都是不一样的，特别是你们在非洲的时候，你们做房地产开发资金是怎么收回的呢？ 王平：鼓励出去是这样一个做法，过去我们在国外搞的一些建筑都是当地政府的项目或者是企业的项目，由我们的施工企业过去代建的。这次国家鼓励开发企业过去，从征地开始，从拿到土地与国内的房地产开发模式是一样的，只是技术含量会更高一点，完全是征地、拆迁、建设、管理、销售，这些都是统一做的，资金收回就是销售商品房，跟国内是一样的。但是最主要的有一个问题，你们考虑钱进去出得来的政策，现在国家外汇管理部门正在研究这样的政策。再一个考虑安全性的问题，发出了很多通知给各大使馆，对所有希望中国到当地去的项目，包括房地产都给予回应，现在正在调查，项目目录在尽快的编制，针对性的把信息介绍给他们，然后去考察，目前比较成熟的市场是我们最容易进的是亚非拉，大家知道老一代革命家毛泽东时代的时候给非洲赞助过很多钱，特别是坦赞铁路。我们最穷的时候勒紧裤腰带的时候还社会援助，这就是全球责任，最后带来的是我们这一代人享受，所以我们在社会责任上真的应该考虑一部分。 观众提问：刚才王秘书长讲了企业的社会责任的问题，在当前我们国家的发展阶段，如果一个企业非常关注他的社会责任，他短期内会不会受到影响，假如他是一个上市公司，他的股东、投资者能不能认同公司这样的投资理念以及发展理念？如果说投资者不认同的话，他的融资大家不支持，那这个企业能不能够很好的发展、成长？所以，您讲的企业要强调社会责任感是非常好的，但是这样的企业是不是能够生存下去？ 王平：这个问题提得很好，也是很多企业在想的问题。第一个例子，就说坦赞铁路，在刚建国的时候我们很穷毛主席就决定拿出一部分钱修坦赞铁路，支持更穷的人，全国人民会不会赞同？再一个，我们很多企业都在做，做得非常好的是私营企业，民营企业做得特别多，北京有这样的私营企业，说每年要拨出多少钱来做这个，做到人头上，比如每个人每年四百块钱，他有上千人，还不是我们房地产行业，每人四千块钱，让一个班组、一个部门，假如有二十人，把钱集中起来自己出去找项目，找了项目回来给大家介绍，介绍完批准，拿到钱，差一点他们大家补一点，做完了这个效果非常好。这个企业做完慈善以后每年得到一个结果就感谢老板，在企业里非常知足，觉得能看到这么多的穷苦人需要我们帮助，他们都得到一个心灵的净化，这是一个很好的政治思想和企业文化教育。 江西的一个房地产开发企业，他们决定每年支持40个学生，这些学生由职工自己认定，由各个地方政府推荐认定，这个学生一旦被认定，上大学和中学期间所有费用由公司负担，钱花在哪里都非常清楚，所以不光是一个企业为了盈利的模式，你一定不要说做完这个会影响企业的生存，那也是不现实的。但是，一定要考虑社会责任人人要关注，这就叫和谐发展。如果我们发展得特别快，还有一部分人永远上不来，那肯定不行，所以，保持我们的健康，至少先给行业协会捐款，我们深圳的开发企业每个企业每年拿出一万块钱少吃一顿饭，支持深圳房地产协会的建设，房地产协会拿出你的目录，这就是支持你先支持行业健康，然后社会也要关注。因为我刚才来的时候张总刚从西藏回来，捐了一个医院，我们在路上问他医院捐完之后，他是一个完全的民营企业，他为什么要捐那个医院，董事会会不会同意？我想肯定是同意的。就是说你说的问题肯定存在，大是只要有余力，能够关心的，不要像比尔盖茨到老了才捐出300多个亿，你想捐出来也难以用完。 观众提问：您好，王秘书长！刚才在听您演讲过程中多次提到太阳能的利用。第一，太阳能的利用对于房地产公司，除了社会责任感以外，它的意义又在于哪些？第二，在政府方面会给予房地产公司哪些政策方面的优惠呢？ 王平：先说意义，节能减排是防止全世界气候变暖。比如油发电、气发电都会产生很多的二氧化碳，如果用太阳能转化成电能就不会产生温室效应。第二，地球资源是有限的。德国现在已经出现了一个村全部使用太阳能，就给整个社会的环保带来用处好多企业就说如果没有政策支持就会很贵，从两个方向来说：第一，肯定价格会贵，首先要自然使用太阳能，也就是尽量的自然使用，比如在北方，为什么北边的墙窗户小，南边的大，就是为了射进阳光，同时又避风寒，这就叫被动节能。还有一个是主动节能，太阳能有三种，太阳能发电、太阳能热水、太阳能空调，这三个都要用。用的时候有两个建议，第一，你不建进去都可以，但要留好位置。比如我住进去了愿意使用太阳能热水装的时候非常方便、快捷。再有，使用太阳能发电先在客厅使用太阳能发电，我们把它较预留。再就是装进去，我特别看不惯那些高档的房子还装不进去。这些根本不是钱的问题，还是观念的事儿。提供便利，法律是必要的，第二是装进去。现在大家可以到德州去看一看，2010年的大会在那里开，整个建筑都是太阳能的。 现在我说的扬州的新能源开发公司从建第一套房子，每一套都有太阳能热水，就是六层楼，他到处都是热水器。现在高层的热水器都装在阳台上，阳台的遮拦就是太阳能集热器，集热器和水箱已经分离，水箱放在阳台边上就可以。只要你想就一定能做，在我们的技术上现在基本已经达到，但是和各种东西匹配的完善程度还要一个项目一个项目的定义，但是它已经进入法律程序，而不是装不装的问题。再有，强制标准一下来，如果没有就不验收的，别到那时候咱们再别动，所以成长型的企业应该考虑这些。 主持人(高海燕)：提问结束。谢谢王平先生的精彩演讲！听了王秘书长的演讲，我有一个话题觉得跟他有共鸣。深圳二十年的发展在房地产商身上表现得非常明显，就是快速结算文化，一是一份钱花到那个地方是一定要看到那个东西。当然不是所有的企业。这样的价值观在今天深圳房地产的营销曾经领先全国，但是现在深圳房地产的营销，我们深圳的文化短板在房地产上表现得特别明显。 下面我们有最后一位重量级嘉宾，他是中国资本地产理论的开创者和实践者，他说技术是永远要为资本打工的，他是这样说的也是这样做的，所以他的企业的成长速度是超过了一般传统意义上的房地产企业的成长速度，他的企业也是北京的房地产行业的十大功勋企业。他就是中国世代投资控制集团的总裁，北京凯爱置业有限公司的董事长禹晋永先生！请大家欢迎！ 禹晋永：今天下午很荣幸到深圳--中国房地产发祥地与清华同学以及房地产商会的各位同仁，以及其它在深圳做房地产和关心房地产发展的同仁们，一起共享交流。 我演讲的题目是成长型房企的融资。讲融资可能很多人比较关心，前面小苏和王平主要从宏观方面、技术性方面、节能方面，包括企业走出去方面做了一些论述。我讲的这个事儿跟他们差得比较大，因为我们可能更多的是从自身房地产企业如何发展的实际操作方面。这可能跟我们现有的房地产商自己做的事儿结合起来。从这个角度上讲，我想跟大家展示一种现象。 我们看到很多房地产公司已经从传统的地产公司逐渐地通过运作上市，现在房地产上市公司从全国来讲有20多家，从国内上市，包括在香港上市，乃至在境外其它的资本市场上市，这是一种方式。第二种，我们会发现除了我们原来讲到的股民之外，买股票的通称为股民，我们在机关单位、学校甚至有职业炒家都在干这个事儿。但这个时代又涌现出一个新名词就是基民，就是玩基金的。前十年、前五年是没有这个词的。前二十年，股民也是新鲜词，看电影有一个股疯，买股票疯了。这种新名词不是空穴来风，所以我们看到有很多基金，这些基金从目前来讲主要是国内的批准发行的基金。 但是，我们做房地产我们感觉到另外一种比较强大的、势不可当的力量，这就是境外基金。这种基金来势相当之凶猛，但是国家的响应帮助在截住它，因为有人说这是闲钱、热钱，如果不能把这股风挡的话，地产市场还不知道将来的发展是个什么样子。 所以，当这种新的形势发展之后，我们会看到，有很多的基金逐渐进来。我们实际上所要阻挡的都是A到B的方式进来。而现在更多进来的不是A到B，而是A到C，是绕开B直接过来。这是我们今天的时代所看到的，不承认都不行。 从我们自身来讲，中国世代投资控股集团虽然说是刚刚整合组建两年时间，其实我们现在基本上也拥有了大片的土地：北京、天津、上海、海南，这些地不是我们协议出让，就是通过资本运作去收购而来的。包括刚才孟晓苏讲的中房的北京公司在别的第二有运作，我们去到之后就把它抢过来了。我说你看？他说你该怎么办怎么办？他在那里运作了八个月，我们去抢过来了。后来就慢慢地出局。 我们也跟很多国有企业打交道，他们也确实是在运作这些土地，我们去了之后也抢过来，怎么抢呢？其实就是跟政府谈，一是在招拍挂市场里，通过自身的实力，你出了什么条件，我的条件肯定比你好，能达到政府的满意。第二，在一级开发市场我们去找政府谈，以实力海过来。在座各位都是土地开发商，在土地资源的竞争过程中事实上都是这样的。但是，在土地竞争资源的过程中，是不是唯也竞争呢？不是这样。因为我们在今天的地产市场里，很多地产商实际上是在走联合的道路，刚才我说的那种方式又要分企业，有的企业是不合作的，比如一些国有企业，我们就认为没有跟他合作的必要，因为我们本身是从国有企业里面出来的，我们不会走到老路上去。相反的，我们会跟一些民营企业、一些股份制企业进行广泛的合作。这些合作可以通过控股、参股或者是通过双方出资，共同组建项目公司，等等通常手段来做，形成共同打造一个项目。这种方式我们可能占得比较多一点。 同时，因为对我们公司来讲，应该是国内目前最多的一个公司，我们有十五家基金，我们在很多年前就已经落实了。五年前我在洛杉矶和纽约提出用资本做地产的时候有很多美国人响应，因为那时候有很多先决条件，有很多读博士的同学跟我们一起上来做这个事儿，所以他们也愿意来。刚才王平秘书长讲得很好，在今天这个时代里钱已经不是第一位，一定是观念、人才最重要，一个很好的观念可能让你很有钱，一个好的人才也可能会让你很有钱。你如果是一个很有钱的人，你可能钱也用不出去。所以这个时代一定是按照这种观点来发展。我们正是因为有这样的观点，我们在香港发了基金。因此，当我们建立一个基金联盟的时候，比如注册资本用十亿美金或者十亿港币做资本金。 按照中国的传统，资本金是用来做项目的，企业假如遇到大的资本金的时候就要通过银行借债来进行运作。但同时又走到房地产开发的老路上去。因为在资本市场有一个特点就是一定要用资产来做，而不是找银行贷款。所以我们在拥有众多土地的时候没有一份钱的银行贷款。这就得益于我们建立基金公司的时候先有规矩。除了投资做资本之外，你做的资本金是搁在资本金装备里，剩下的钱怎么办？就是要形成一个股东联盟。在规定的时间之内，比如我们要去招拍挂，我前面有十个亿，这十个亿是不能动的，我必须按照股权的比例，在规定的时间之内必须要到达指定的帐户里拿这个项目。有些股东就讲了前面的资本金已经动了，后面的钱拿不出怎么办，我们就强制收取股权，所以我们就会有股东，或者董事会决定强制收购你的股份，用1：1收购。然后你的股本收回来之后又按照出资人的比例再分配到其它股东头上，按比例购买。 但是因为我们现在在资本市场上非上市部分的股权已经在15港币，因为在组建过程中已经有很多基因为在股市上不断地进来或出去，所以当初成立10家原始股东，今天基本上已经60%不在了。他在不断地进来和出去。所以我们采用的是锁低不锁高的股权价格制度。锁低不锁高，因为股东有权将他的股票依照法律的规定向第三方转让，如果股东不同意，股东可以买下来。但是如果当第一次实现了以三美金转让他的股票我们同意了，那么第二次转让的时候就不能低于三美金，低于三美金我们的股东就要强制收购。所以，企业要自身制造出自身的价值。我们的股票在转让过程中只能转高不能转低。一转低就要强制收购回来。所以他必须要找那些能够出得出高于这个价格的市场去销售。这样我们就完成了在非上市过程中实现了资本化的过程。 另外，前面提到的在锁低不锁高的情况下，因为它只是一个资本金帐户所存量的资本。因此，并不代表作为股东来讲他对透析项目流动资金的投资，如果占的10%的股份就要拿2个亿。后面2个亿不拿出来，要在10月10日之前到达这个帐户，钱从哪儿来不管，否则你违背董事会决议的时候，我们就会按照1：1的比例强制收购。 但是因为我们现在在资本市场上非上市部分的股权已经在15港币，因为在组建过程中已经有很多基因为在股市上不断地进来或出去，所以当初成立10家原始股东，今天基本上已经60%不在了。他在不断地进来和出去。所以我们采用的是锁低不锁高的股权价格制度。锁低不锁高，因为股东有权将他的股票依照法律的规定向第三方转让，如果股东不同意，股东可以买下来。但是如果当第一次实现了以三美金转让他的股票我们同意了，那么第二次转让的时候就不能低于三美金，低于三美金我们的股东就要强制收购。所以，企业要自身制造出自身的价值。我们的股票在转让过程中只能转高不能转低。一转低就要强制收购回来。所以他必须要找那些能够出得出高于这个价格的市场去销售。这样我们就完成了在非上市过程中实现了资本化的过程。 另外，前面提到的在锁低不锁高的情况下，因为它只是一个资本金帐户所存量的资本。因此，并不代表作为股东来讲他对透析项目流动资金的投资，如果占的10%的股份就要拿2个亿。后面2个亿不拿出来，要在10月10日之前到达这个帐户，钱从哪儿来不管，否则你违背董事会决议的时候，我们就会按照1：1的比例强制收购。 正因为我们采用了这样的制度。五年前我在洛杉矶提出了这样的概念，很多的基金响应。所以我们在这几年的发展过程中还是比较良性的发展，到现在也没有银行的贷款，而且我们跟银行之间就是存款关系。另外，我们所到之处基本上能够做到所向披靡，能够把一些我们希望抢到的土地抢过来。因为在这一点上政府是非常欢迎的。因为现在跟很多省市政府谈土地开发的时候，基本上是由省级政府的一把手跟我们谈，将大面积的土地一级开发授权给我们，这就是整体开发的好处，其它开发商就没有办法进来，我们把一期开发做完了，二期再做，今天在座的都是地产公司，我只是想把这个做一个简单的介绍。 但事实上在执行的过程中，我们也遇到很多小的地产公司，包括创业期的地产公司。其中有很多成长型的地产公司在与我们进行合作。按照这种思路并不是由我们一家来完成是有很多合作者。只不过我们是在进行控股。这种方式大家得到了一个1+1=11，如果1+1=2的话就是一个传统的过程，如果大于2或者等于5，这之间就有一个利益权衡的过程。但到1+1=11的时候，利益怎么分配都没有问题，大家都是皆大欢喜。 因此，按照这样的思路去发展，我们基本上在发展的两年之中，因为两年前我是跟黄光裕进行合作，在做国美，扩张地产，当时发展的时候只能赚到钱而没有自己的品牌，当然找了一个借口，可能网上也有很多这方面的报道，我们就把团队拉出来，现在有了自己的品牌。在这两年之中运用资本地产的方式，在国美的时候我们就已经有一个成功的合作经验，能够去发展。所以现在我们有很多的战略合作者，现在是既能够赚钱又有自己的品牌，那就是中国世代。 特别是在现在土地一级开发市场里都是以整体开发商竞争的。今天在座的房地产商有多少是在从事一级开发，因为现在在二级招拍挂市场，土地的市场价格是比较高的。第二，它用的资金量也是比较大的。但在一级开发市场可能更多的竞争对是像华侨城、北京的首开等等国有企业，甚至像孟晓苏他们这样的中央企业，这种企业价值大，但是因为我也是做国企出来的，所以我从来也没有想过这些企业价值大有怎么用，因为这种企业本身就是一个小的集合，它不是一个集成体。其实刚才孟晓苏也讲到了这个问题，它就是一个文件把这些企业集合在一起，实际上它在市场上的竞争能力是比较差的，没有多少竞争能力。当它完全市场化的时候，是在资本层面进行运行。 我们也是想如何将这个道路走下去，这是非常重要的，也是需要大家共同探讨的，因为我们考虑的房地产在资本市场整个运行，包括跟政府的合作都是以整体形象出现的。比如整块的将一个地区拿下，采用造城的概念，然后再讲土地进行分够，这样既符合政府的要求，也符合政府急迫的需要大的开发商进入。我们现在跟40多家成长型的地产公司进行联合，目前把北京最大的两块地收入囊中，一块是北京奥运的48公顷的项目，还有一个近3000亩地的项目收入囊中。前两天在三亚的一个项目以38亿拿进来，我们是以最高的价格，一次性付款拿下来，当然我们也来到了深圳，也在跟广泛的企业谈判，进行广泛的合作，都是在寻找1+1=11的契机。我们认为，这样的契机还是比较多的。 现在我们看看在资本市场的发展过程中，我们由原来的五年前实行这个方案的时候，很多地产商表示质疑的态度，但是在今天，特别欣慰的是从去年开始，原来那些知名的媒体和知名的地产公司已不再知名了，因为今天有很多的地产公司已经走向了资本市场，在资本市场里已经得到了很多的实惠。所以，我们现在也能够在资本市场里按照我国自己的想法，比如我们现在要去拿一块地，这个地如果需要30个亿，我们就会在资本市场上减持16个亿，我们不需要任何审批，就是晚上董事会开个会，第二天一开市就能做到这一点，30个亿可以去招拍挂市场去拿地，还有30个亿可以将掉下去的股市拖起来。 当然今天很多的上市公司事实上也是按照这个思路去走。就像刚才王平秘书长讲的，在资本市场发展到今天，今天房地产的发展过程中，开发商之间虽然在项目上有竞争，但是还是要做到股权、项目的联合，这样的重要程度可以使我们开发商都走到一起，共同探讨。北京召开这样的论坛是非常多的，基本上每周都有。实际上是给房地产商达成了一个共同的平台，大家利用这个平台进行发展。并不是因为在项目的进程过程中，开发商之间就是对手，这在今天来讲已经不再正确，正确的是开发商因为一个项目共同走到一起来看它的发展，而且开发企业本身有一个特点，一个市场的价格是需要相互照应，而不是在同一个马路上你能卖一万三，他只能卖一万，你总有一个理由，要不你的品质非常好。对于市场价格卖得好不好，当然开发商之间的相互照应也是非常重要的。当然，个性化的特质，这种发展从品质上来讲也是不错的。 所以，刚才讲的开发商之间的联合。但是真正的我们今天从融资道路上来看，要安全最后我说的走向资本化的道路还有一个过程，必须要分清我们以前的开发企业的融资是怎么来的。深圳作为中国房地产的发祥地，不知道今天在座有多少地产商是所谓老的地产商，所谓老地产商就是在十五年前、二十年前从事房地产开发的，因为我是从那个年代过来的，当然那个时候是国有的。我们现在称之为房地产的雏形期。这种雏形期实际上就是一个房地产刚刚发展的过程。那个时候的房地产基本上形成是以国有地产公司为主，民营企业基本没有。后面逐渐发展到房地产开发企业，跟很多企业联合，而且那个时候做房地产的人基本上没有什么资金，他们主要是靠自己注册的房地产公司之后，因为那个时候是每年什么有限公司，就是去注册一个公司，然后就跟很多的有土地的国有企业进行联合开发，就是拿了别人的地签个联合开发协议，然后就去赚钱。像我们在海南，包括在深圳、北京地区有很多这样的开发商掘到了第一桶金。而这部分开发企业在自己没有投钱的时候没有将房屋预售出去，我们称之为卖楼时代，拿了钱再去盖楼，更有甚者让施工企业出资，让开发商交钱。所以说真正的开发商是靠智慧赚钱。后来发展到房地产的发展史，我们叫特色的发展过程中，于是就出现的旅游地产、工业地产甚至农业地产等等专业地产的发展，最常见的是旅游地产，还有科技地产与土地规范之后逐渐地把科技园招拍的方式，所以那个时候全国出现了很多科技园、工业园，包括今天还有留下来的工业地产、厂房等等，也是在用地产的概念做。我们在以前也做过这样的概念，包括在旅游地产，通过这种方式也能够解决像融资这样的东西，当时也包括前一段时间的发展。像这种特色地产的出色，慢慢的进入了资本化的时代，就是让地产公司通过到资本市场上融资，以前的方式主要靠银行贷款或者通过预售，或者工程垫支等等方式进行融资。逐渐规范之后，现在的预售方式要求要到封顶才能预售，北京对这个已经有严格的要求。 按照整个思路去发展在资本市场里去融资，现在我们已经看到很多地产公司在要做项目的时候都会将自己的股票在一定程度上减持。当然这个运作一定要有一副聪明的头脑，我们在减持的过程中会发现一些问题，最大的傻瓜就是段永基，前年新浪的持股方就是中关村段永基在纳斯达克，他们只是一味地想着在资本市场把钱抓回来，相反的把自己接近20%的股权进入了二级市场，这时候被陈天桥一把抓住，所以当时有一篇文章叫技术为资本打工。所以做技术的人，在资本市场的时候必须服从资本的需求。同时在产业里不管是地产还是其它的产业，实际上都是一样。所以我当时称之为新浪汪延之流为技术狂人，他认为资本市场都是傻瓜，于是就在不经测算的情况之下，把自己所掌握的股票扔出去，扔出去一夜之间虽然说换了几千美金回来，好像能够对你的发展起到很大的促进作用，而事实上躲在全球另外一个终端有很多资本市场的眼睛都在那个曲线上看。当你的股票出来之后立刻就有人抓住你，那个人就是陈天桥，所以在一夜之间控制了新浪。这个事情出来之后，网上就有很多说法，一个24小时工作的人被24小时睡觉的人给控股了。24小时玩的人不睡觉，因为陈天桥当时做网络游戏，就是做玩家，当他发现这个天赐良机的时候当然就得一口抓住一个小鸟不放，牢牢把你吃住。所以，从那一刻起，技术永远在为资本打工。所以，当他一下把你抓住对你整个机构进行控制，不管你以后再推出任何计划要想去反抗的时候，在资本市场里永远是大股东在控制你。 当时从股票分析来看，当时的四通集团是有新浪上市公司的股票，他的股权比例只占到9%左右，还不到10%，他就当了新浪公司的董事长。可一夜之间那个人持有20%，还不让你当董事长。我说这是赖皮，因为国有企业搞兼并，我们会发现很多的民营企业拿钱把那个厂给买了，但是买了那个厂的老板进不了厂，被工人堵在门口，行使不了权力，于是就找政府协调，好在这是在美国。所以纳斯达克要求他们能够尽快地按照有关股权的规定实施。当他们举手投降要去找陈天桥的时候，可谁也没想到，陈天桥并没有马上行使对它的管辖权，而是不管它，放任。控股方的放任就导致你的高层决策层的决议无法通过，就导致整个新浪股价下跌，因为他也觉得这20%对我来说可能没有用，但是对你来讲已经是致命的要害，所以这些技术狂人就得到了一场很好的教育。 我刚才说的案例主要是想说明什么问题呢？在地产市场也是一样，今天的地产市场不再以我这个企业有多少年的发展历史，而在于我们这个企业的意识观念的转变，这种观念的转变能够有效的发展地产企业，这样的地产企业才会有生命力，才会在房 |
