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2007企业国际投资论坛实录http://sz.house.sina.com.cn
2007-09-30
22:49 新浪深圳房产
主持人：各位来宾，各位朋友，下午好！首先欢迎大家百忙之中参加由戴德梁行主办的2007企业国际投资论坛。中国作为房地产资金投资的新亮点，势头方兴未艾，作为房地产开发、经营及投资者，我们如何把握机遇，这是我们今天所要探讨的话题。首先有请戴德梁行深圳公司总经理程家龙先生为大家分析一下中国现实的整体投资形势，程先生在房地产行业已有14个年头，现为深圳市规划委员会委员、深圳市房地产业协会副会长，有请程先生。 程家龙：各位房地产及投资界的朋友、各位媒体朋友，大家下午好！首先，我代表戴德梁行欢迎大家今天下午参加企业国际投资论坛。在这中秋、国庆两节之际，大家相聚房地产秋交会，今天很高兴有机会和大家共同探讨房地产投资环境。我先讲讲房地产投资的大环境，后面还有两位香港公司的同事会和我们讲具体的策略，另外还有钟先生讲一些关于上市方面的问题。 中国投资环境。中国从1978年对外开放政策以来，外资企业纷纷进入中国，中国利用外资的规模也在逐渐扩大。WTO协议签订以后，中国各行业领域逐步开放，外资加快了进入中国的步伐。 我今天主要讲三部分，第一是中国利用外资，第二是宏观的投资环境，第三是房地产市场环境。 首先我们看重要利用外资。2006年中国吸收外资695亿美金，连续14年成为利用外资投资最多的发展中国家。也就是说中国在全国来说是一个投资的热土。对外开放以来，中国利用外资与年俱增，累计超过7000亿美元。非金融领域主要是指直接的投资，而不包含那些金融机构进来，或者是外资银行的资本金。 我们也看到这个曲线每一年都是趋于增长(见图)，再看看外商直接投资的行业比重。我们以前的外商直接投资企业，包括到现在为止，占比重最大的仍然是制造业。但是，从2006年开始，制造业在外商投资的比重6年来出现首次下滑。什么在增加呢？主要是服务业，包括金融业、房地产业，等等。这样的外商投资比例在大幅度增加。2006年，中国房地产业吸收外资金额在外商投资总额中所占的比重达到11.8%，这个比重明显增加，而且这个比重还有进一步增加的趋势。现在，处于第二位，仅次于制造业。 刚刚这个转变说明什么呢？以前说中国是一个世界的大工厂。从06年开始，我们感觉到这个趋势在发生变化。金融业、高端服务业，包括很多其它的产业、商业，从06年逐渐开发。外商投资在这块的比重会逐渐加大。以前不是说这些投资不愿意进来，而是限制，不让他们进来。但是这些限制慢慢取消以后，这些投资就会加大，慢慢改变整个投资格局。 近年来，外资进入房地产市场的步伐显著加快。2006年，中国国际投资报告显示，全年非金融贸易领域，房地产业实际利用外资增长较快，较2002年增加51%，这个比例是比较大的。其中境外机构直接购买建筑物达到38亿美元。这就说明在过去一年，这些机构投资者加大了对中国区域的房地产投资。 我们公司有一个投资部，从我们做业务到接触到的资金情况来看，从06年初开始，基金在中国的活跃度大幅上升，而且其中很多已经达到成交。这里是我列的部分外商投资案例(见图)，其中外国投资者，包括摩根士丹利，德意志银行、美国的、新加坡的等等，这是雅仕阁集团，等等，各方面的基金在中国已经促成了很多成交，这个成交也包括收购整个开发项目、包括收购已经建成的现成的物业，也包括他们一起合作开发项目。也包括他们获得一些开发股权，合作模式变得多种多样。 刚刚讲的投资幅度大幅度增加、投资越来越活跃。那么，是什么吸引外资进入中国市场呢？首先，中国的经济持续增长，带来了广阔的投资机会和前景。2001年-2006年，国内生产总值的及增长速度在最近几年都是超过10%的。在个别地区，比如深圳，基本上每年都是在15%的增长速度。加之经济的快速增长，给投资提供了一个广阔的空间。 改革开放以来，持续二十多年的高速增长，及当前经济发展方方面面所呈现出来的积极态势，为外商投资提供了广阔的前景。在整体经济发展的大环境下，各个行业不断进步和发展，为投资市场带来了更多机会。不仅仅是房地产市场，是方方面面的，包括银行，现在国企的改革，很多外资进来收购、合并，包括未来其它行业都会逐步开放。开放以后，这些外商投资就会不断地进入。 第二是稳定的宏观环境使得投资收益得到保障。从改革开放三十多年的时间里，中国一直保持着稳定的政治局势，这对投资者而言甚至比经济增长更为重要，因为政治局势的稳定使市场投资获得稳定、持续的回报，才能使它的投资得到保障。 再一个，中国宏观经济的连续性和稳定性为投资者提供了稳定的投资环境，让他们对投资有一个合理的预期，而且这个合理的预期不但得以实现，而且常常能够获得超额回报。市场化机制的形成，让投资者减少对非市场手段的干预，更好的对前景做出合理预期，所以他们对前景是非常看好的。当然，我们最近也在不断地出一些宏观调控政策。宏观调控实际上也是为了长远的经济稳定的发展。 另外一方面的原因，中国在1978年开放以来，迄今参与全球化的进程，我们一直坚持对外开放，成为全球化进程的积极参与者。对外贸易额快速增长、外商直接投资不断扩大，而在中国，在全球化影响下，国内的投资环境也在不断改善。内外因素共同促进了投资的增长。 作为全球化的直接表现，中国的对外贸易发展非常快速，进出额逐年攀升，进出口总额上升到2006年67%，这个比重是非常大的。中国于2001年加入WTO，在此之后，一直履行承诺，逐步扩大各个行业的开放度。电信服务业由禁止类变成限制类，金融、保险、商业、外贸等行业领域和业务领域进一步扩大，外贸管理方面大幅度降低关税、逐步取消计划、配额和许可证管理，外汇管理限制也逐步放松。所以，这样更大的开放度无疑给外资进入中国创造了一个更好的投资环境，并扩展了外资的投资领域，也直接促进了外商投资者的增长。 这么多年来，中国一直稳步推进基础设施的建设，外商投资硬环境显著改善，基础设施是投资的硬环境，在基础设施比较差的国家，要获得原材料、信息，或者让产品推入市场的成本大大提高，中国这么多年来，政府不断稳步推进基础设施的投入，并取得了相当大的进步。2003-2006年四年，平均每年的增长达到26%，也就是在基础设施方面的投入，与同期过敏增长收入超出15%，这个比例是非常大的。在固定投资中间，在基础设施这块。这么多年，大家明显看到，中国的基础设施有了大幅度的改善，港口、海运、电信发展迅速，交通、通讯、水电等质量明显提高，为外商投资提供了一个良好的外部进入条件。 另外，我们的金融服务体系也在不断发展和完善。中国经济而言，基础业相对滞后，但是市场逐步开放促进金融体系不断发展、完善。最近两年，随着WTO承诺对外资金融机构在国内的经营区域和经营业务品种逐步放开，大家看到，外资银行在深圳也在开始不断地开地铺，它可以不断地吸纳人民币存款，它未来也可以加入。虽然以前也可以进入人民币业务，但是没有分别，没有吸引到人民币，怎么做业务呢？大家现在看到，未来的区别，这个趋势方面将会发展更快。所以，金融体系本身随着外资银行的业务品种和业务范围的扩大，它将会不断地发展。 所以，逐步对外开放促进了国内金融业的改革，银行、证券、保险业，逐步提高提高对外开放水平、开放地域和业务范围逐步扩大。2005年开始，各外资银行、保险公司纷纷谋划在内地进行市场扩张，内外资金融企业股权合作和业务协作继续深化。在股权合作各方面也会在继续推进。外资进一步的进入，本身带来了中国市场的投资，也为更多的外资进入提供了良好的金融环境。另外一方面，也迫使国内的机构改革提高金融服务水平。现在国内的几大专业银行已经上市，有的在香港上市，又回归，比如建行。他们不断地提高自己的金融服务水平。所以，整体的内外因素促进了中国金融服务体系的不断完善。 当然，我们刚刚讲的这么多，中国投资环境非常好，也有一些影响投资的不足之处。市场进入和推出的壁垒依然存在，跟欧美的自由市场来比，我们还存在着许多的限制条件。所以，一般来说，一个有竞争的市场，企业的进出应该是自由的，并且是由竞争决定的。如果存在着进入和退出的屏障，这将会降低企业竞争力，这仍然存在。另外，还有一个复杂的投资管理审批程序和持久的等待，这也加大了企业的成本，加大了企业进入的难度。部分行业和领域开放度不足，也为投资的进入增加障碍。但是这在未来还是会在不断地改变过程中。另外，还有个别的还存在着政府的补贴，当然这在哪个国家都存在，但是在整个WTO环境下，这个方面也在不断改善。 另外，政府的效率仍然有待提高。中国多年来致力于提高政府的工作效率，现在好多地方为了招商引资，各部门集中办点，简化操作流程，很多政府都注重这方面，在招商引资方面的力度增加。使部分地区的政府效率大大改善。当然，目前的水平还偏低。现在从政府效率来看，比如深圳、上海这些前线城市还是比较不错的。在内地，目前还稍微差一些。由于政府工作效率差异，导致企业税费成本、政府通关成本参差不齐，这样也会影响投资环境。 即使我们刚刚说到的这样一点，能够影响投资环境的几点，但是由于整个中国的整体的投资环境非常优越、非常具有吸引力，所以实际上外商投资在最近两年的速度仍然在不断加快过程中。影响投资环境的部分因素，为什么他们还在不断地加速投资呢？主要有这样几个方面：第一，中国是一个巨大的市场，这个市场吸引了外资不断进入。第二，我们目前还具有生产成本的优势，当然在个别的制造业上面，我们可能跟越南、跟内地不在一个水平，但整体上我们还有成本的优势。另外一方面，我们人力资源的整体素质经过这么多年的发展，有了非常大的提高。另外，政府在各个方面也有一些优惠政策。再一个，法律法规方面不断完善，为外商投资进入中国的平稳发展提供了良好的保障。 刚刚讲的是整体的投资环境，就中国房地产的投资环境来看，庞大的市场和上升的态势吸引外资进入房地产领域，强度越来越大，随着城市人口的不断增加，整个中国的城市化进程的推进，城市改造的需求、居民本身改善的需求增加，住房压力一直非常强。大家看到，最近两年整个住宅发展非常快，政府不断出政策，想压抑房地产的增长趋势，但仍然不能得到非常有效的控制。也就是说，消费的势头是非常强劲的。另外，随着经济的发展，办公、商用的需求快速增加，也就是说从整个需求来看，中国大陆对房地产的需求增长是非常快的，而且在未来的时间内，这个需求还会大量增加。从一线城市到二线、三线城市，未来一两年之内这个需求还在增长过程中。 中国近年来房地产市场总体呈现上升的发展态势，房价持续上升而产生了利润空间，吸引国内外更多资金关注并留在了房地产领域。调控措施抬高了准入的门槛，在投资者领域来看，外资对中国市场兴趣仍然不减。在今年上半年，中国政府加大对房地产投资的调控力度，1-10月，对银行存款准备金率调整了7次，从9%上升到12.5%，紧缩信贷。前两天又提高了二手房的首付及利率。即使在这样的环境下，外资对中国的投资兴趣依然不减、依然飙升。这说明什么呢？第一，有需求。第二，市场未来潜力仍然非常巨大。 房地产的限外政策，这就像刚刚讲的二手房提高首付和利率一样，它主要是限制投机和炒作，但是如果说真正的外资进入房地产，进行一些开发和长期仍然还是可以的，就是资金通过正常渠道，通过正规的审批程序，还是可以不断地进入。 旨在控制投资市场的宏观措施，并没有减少外部投资者的兴趣。原因在哪里？我们看几个方面：第一，中国经济的不断发展，而且在未来几年预见的也是高速增长的。第二，人民币不断高速升值。第三，良好的市场预期，市场需求非常旺盛，需求还会不断扩大。等等方面的原因，仍然吸引着外资不断进入中国的房地产市场。从房地产这些机构投资者，主要是收购一些优质的物业，在过去一年多，我们接触到的这些机构投资者和资金过程中，他们也对不同的物业表示了兴趣。其中，有购买现成的写字楼，或者商业物业，长期收租的，获得固定的投资回报的。有一些收购一些酒店公寓自己经营的，比如我们刚刚提到的雅仕阁，买了招商的酒店公寓，他自己去管理、自己经营，提高服务，他不是买来炒作一年再卖到。这种投资者也是比较多的。 另外，我们也接触到一些专门做工业园区的投资的，还有物流园区投资的。在两年前，我们和全球最大的普罗斯物流开发公司进行了投资合作，他不光是投入资金，而且带入了很多客户资源进来。另外，是专门寻找一些房地产项目的开发和合作。所以，机构投资者他们进入房地产领域的投资方式越来越多，投资物业品种越来越多。机构投资者的来源有来自美国、欧洲的、德国的，我们也曾经引进过中东的投资基金，还有新加坡的、香港的投资基金，香港一些大的开发公司他们对于国内的房地产投资非常感兴趣。当然，在投资领域，现在我们发现，国内的一些投资机构也在开始加大对国内的房地产的投资。所以，在这一块来说，机构投资的来源是来源于世界各地。中国是整个全球的房地产投资热土。 这里有一个案例可以简单给大家介绍一下，也是我们公司当时促进成交的。花旗以5000万美金购买上海永新广场，后来在一年多的时间内涨价，甚至超过50%，当然这也是遇到一个大的环境。但是很多投资基金不一定是看一两年，要从中国房地产发展的趋势来看，看三年、五年以后，这个房地产的升值潜力，跟国外的投资来比，差距非常大。再加上人民币升值，再加上他可以收租，所以使得他在中国房地产投资这块的回报是非常丰厚的。 我这里简单的跟大家讲了这样一些国内的投资环境以及房地产投资的资金来源和兴趣，希望有机会在会后和大家探讨。谢谢大家！ 主持人：接下来戴德梁行投资部华南区主管叶国平先生会和大家分享企业合资经营策略与优势。叶先生拥有13年与房地产市场相关的丰富经验，曾经促成的交易包括28亿港币的香港电讯盈科大厦、价值13亿港币的位于香港皇后大道中100号写字楼，以及促成了价值4亿多元位于武汉步行街的商业大楼。有请叶先生！ 叶国平：谢谢大家！今天我讲的是在中外合资模式，跟国内外开发商做的合资。我今天的主题是为什么要与他们合作，以及他们的模式及相关内容。 金融伙伴是机构投资者，比如摩根士丹利、花旗银行，以及一些(安琪.博顿)，他们为什么要做合作呢？之前他们很多资金是有兴趣买整栋的办公楼或者商场，他们以前在北京、上海找一些商铺，但是他们慢慢发现，那些回报率比较低，现在在香港买一整栋的办公楼，回报率只有6%，有时候只有5%，所以他们对回报率的要求达不到，但是他们很有兴趣在国内投资，所以他们现在不只是买一整栋的物业，而是有兴趣搞房地产开发。所以他们如果要进入国内的开发市场，他们不可以自己去做的，因为他们只是一个金融机构，可能是三、五个人管理整个中国区域。所以，他们在国内找一个有实力的开发商做长期合作伙伴。他们想把风险分散，因为他们之前很多是把投资放在办公楼、商场，所以他们现在是做住宅开发，因为住宅盖好就可以卖掉，风险就可以降低。 对于国内的开发商有什么好处呢？可以提升他们企业的形象，因为他们如果跟一些大型的机构投资者，比如摩根士丹利、ING合作的话，他们的竞争力可以提升。另外，可以加强对企业的管理，因为投资者会在金融方面帮助本地的开发商。 很多开发商都有一个目的，就是IPO，在国内或者是在香港，但是在IPO之前要看你的总体水平，所以开发商想跟机构投资者合作，大家一起拿地，增加自己的土地储备、增加自己的利润。为什么？如果我今天跟机构投资者合作，机构投资者今天会按市场的价值参股，马上就可以体现利润，但是如果我不跟你合作，要四、五年之后盖好物业，才有利润的话，你明年去IPO，对你自己也不好。所以他们自己想IPO的话，他们自己会拿一些商业出来实现自己的利润。机构投资者协助他们去海外上市，比如在香港、新加坡。为什么开发商喜欢与他们合作呢？因为可以增加他们在国外的融资渠道。 这是没有在国外持有的，只是在国内的(见图)，他的金融伙伴在上市公司参股，比如你的土地地价是10个亿，我参股50%，现在就给你5个亿，开发商拿这5个亿马上就可以体现他的利润，可以拿这5个亿去别的地方拿地。所以，对开发商来讲，只要他现在有一块地想马上体现利润的话，就可以跟金融伙伴合作。 另外，参股母公司做股东，好像现在在深圳，我们引进一个金融机构，这是参股在一个国内的开发商母公司(见图)，长期做合作，可以做策略性的股东。另外，建立一个合作投资平台，也就是大家承诺每一家拿3-5个亿的美金，在三年之内投入在新的商铺里，一起去拿新的地。我会讲一个案例给大家分享。 其中有些机构投资者他们本身就是银行，他们一方面做基建投资，另外一方面，他有他自己在国内的贷款能力。比如花旗银行，他有一个部门是做投资的。另外，国内的银行如果是伙伴的话，国内银行可以给你贷款。如果说国内的开发商在商铺里有几万结构的话，金融伙伴可以提供更多的融资方式，比如在境外的注册资本可以贷款。因为做金融贷款不容易，因为你要用你的股票做抵押，一般来说，这种抵押是比较困难的。但是如果你跟金融机构是长期的合作伙伴的话，他就可以提高注册资本的贷款。另外，他可以做可换股债融资，如果你在境外有这个机构的话，他可以再债券融资给你。机构投资者可以帮你策划海外的上市。 关于项目的合作。如果一个境内的开发商在境外做成交，不外在境内做政府的申请，如果境外没有这个结构的话，就要在境内参股在项目公司，就要经过外经委、外汇局以及商务部的批准，需要花很多时间。所以，现在要用这个模式的话，起码要花3个月的时间。之前我们在境外成交很容易，我们可以在一个月时间可以参股一个境外公司。但是，因为我们现在有一个“130通告”之后，现在在境外做投资，申请时间比较长。 开发商可以和金融伙伴做一个平台。大家投新的地块，可以去收购一些开发商现有的商铺，或者是第三方的商铺，或者是从政府手里拿一个新的商铺。我们在深圳刚刚帮一个国内的开发商跟外商成立一个新的平台，他们每一站投入了5个亿做新的项目。项目公司最好有境外的结构，这样的话拿审批比较方便，融资也比较容易。另外，很多外商他们只是对住宅有兴趣，因为住宅的现金流比较容易。但是，有一些海外的机构，他们对一些大型的中等开发也有兴趣，因为他们有酒店、有商场、有办公楼、有住宅开发，他们都有做。另外，一些基金对商场、Shopping mall，因为他们在欧洲、美国是很有经验的机构，他们的住客都是没有问题的。 另外是基金的投入，他们对每个商铺最起码的要求是不低于2亿人民币，地价商铺不可以少于4个亿，因为他们觉得如果商铺投资太少的话，他们需要花很长时间去做经济调查。另外，在股权比例里，外资是不需要控股的，他们是可以做小股东，最多可以要求49%的股权，他们不需要做操盘，因为他们是金融伙伴，他们要求依赖国内的开发商，所以他们对股权的要求是不需要做控股的。还有就是在项目的操作里由中方去管，而且他们也愿意给2%-3%的管理费给国内开发商。利润奖励机制给开发商，他们的利润是按照股权比例，一般来讲，金融伙伴要求内部收益率20%-25%，他们的股权比例51%和49%，如果回报率是按25%以上，他们都是按股权的比例。但是，如果开发商做得很好，这个金融伙伴愿意自己拿的利润小于10%，也就是给10%给开发商。为什么他们要这样做呢？因为金融伙伴他们不会管理，每个项目他们只是管完成，他们对进行速度、销售都不管，他就是给你开发商权利，因为对金融机构来讲，25%的回报率已经很好。他们对超额的利润愿意跟开发商分享。所以，开发商做管理可以收取管理费用，如果一个商铺做得好的话，他的利润可以多很多。做房地产开发，有第一期、第二期、第三期，通常都是最后开发的利润，所以开发商最后可以拿到的利润是很多的。 这是03-07年基金与国内开发商的合作项目(见图)，一个项目就是10多个亿，但是摩根士丹利愿意参股20%，对于摩根士丹利他们自己可以做开发，但他们愿意参股20%，因为他们只是看重武汉这个市场和这个公司，所以他们愿意做很小的股东，只是参股20%也愿意。 (见图)中珠和德意志银行在去年做的一个合作。金地跟ING，在很多地方搞商铺的合作。万科和GIC一起合作，每一个商铺如果有住宅的话，就是万科去管，如果有商场，就由GIC去做。所以在这里你们可以看到有很多成交。很多外商投资者对国内市场有兴趣。 最后，跟大家讲一个案例。这是我们去年帮伊斯兰一个最大的房地产商成立一个基金，也就是滑润中国增长基金，这个基金是中东的，滑润集团成立一个独立的投资公司，华润是他们基金的管理人。我们用了几个月筹到5亿美金，这个基金现在已经成立。它的结果是这样(见图)，基金发起人是华润，他们成立一个新的管理公司，这个管理公司的办公室在香港，投资者是我们戴德梁行在中东帮他们找，我们在很短的时间内帮他们筹到5亿美金。他们成立这个基金之后，在每一个地方找好的商铺，可以是一个商场，可以是一个房地产开发，他们只看回报。 现在很多国外的基金跟国内的开发商都做同样的事情，也就是大家成立一个基金。今年应该还有两三家新的基金将成立。因为我们公司在上海刚刚做了一个基金。但是政府的限制比较严，对外资投进国内的钱管得比较严。但是我想这只是一个短期的影响，长期来讲，对外商来讲，中国房地产是一个很好的投资机会，他们愿意冒政策的风险来我们国家。 以上是我今天所要讲的内容。谢谢大家！ 主持人：谢谢叶先生。刚谈过了资金的出入和平台，那么实际的操作又是怎么一回事呢？IPO最近成为市场的投资热潮，为此我们请出了戴德梁行估价及顾问服务的董事陈家辉先生。陈先生为国内不少知名企业提供过IPO估值服务。有请陈先生！ 陈家辉：谢谢各位！今天很荣幸有这个机会和大家见面。在我开始之前我简单说一下戴德梁行今天为什么有这个题目。2007年企业国际投资论坛，我们希望在今天跟大家沟通一下企业目前面临的问题。在座都是一些房地产的老板、高管。到今天为止，我们觉得房地产的成果很不错，有了平台。 我们面临两个大的问题，一是WTO开放，外资进来，作为外地的企业、国内的企业，怎么样去应变。另外，从04年国家的宏观调控，到05、06、07年，大家对宏观调控有不同的看法，有的觉得效果还不错。刚刚我的两位同事已经跟大家讲过市场的表现。我们经常跟房地产商沟通也好、跟海外的基金沟通也好，坦白说，他们对中国市场是很乐观的，在中长期之内是毫无疑问的。我们国家的高速的增长，我们对住宅的需求，有些说法几个亿的人口要从农村进入城市，房子是肯定要盖起来的。还有的说法是老百姓的财富越来越多，不论哪个阶层，改善住宅生活是一个必需的环节。 在这些需求下面，我们觉得房地产市场的发展比较乐观。面对过去一些成功的经验，到今天这个水平，我们怎么在往后一段时间有更新的发展，所以我们今天就出了这样一个题目。 刚才叶先生做了很好的介绍，关于企业在项目层面，提了很多具体的操作，也可以给企业一些启发。过去企业可能觉得拿了土地，觉得有利润，一般来说是不愿意跟人家一起分享的。现在慢慢的觉得我有这个优势，能拿这么多土地，再鉴于我的财政实力，周转比较紧张的话，怎么可以透过不同的渠道把我的盘子做大做强。刚才叶先生提到了一个很好的方案，从项目层面，我们当前的项目可以引进一些所谓的财务投资者，这些财务投资者他也是不需要控股的。以前很多外来投资者进来以后就要控股，把它买下来，但是企业又觉得一个很好的项目为什么要让给你，觉得很不能理解。现在已经转变了，而且这两年我们发现，他们从原来的所谓一线城市，在深圳、广州、上海、北京，到今天他们越来越跑去二线城市，这是一个很好的表现，他们非常愿意进来。这对内地的企业来讲是一个相对的优势。 我刚刚提到了个别项目的融资、参与，另外一个层次可以给企业做参考，在公司层面，可以引进一些基金进来，从公司层面，总体的部署。我专门针对上市部分介绍一下，特别是针对上市公布的环节。最后还邀请了我们交易所的华南首席代表钟先生为大家讲解一下我们香港交易所的优势。 从项目的层面、从公司的层面给大家一些参考，使大家去考虑你未来公司的发展及部署。我讲的内容包括以下几个方面：一是为什么要到资本市场上市。比如我要让利，往后可能有更多的、更具体的上市要求可以给大家介绍。房地产资产评估，房地产的价值就在于评估，有什么评估的操作要求，给大家做一个简单介绍。还有就是上市前私募，戴德梁行有很多个案，很多往往在上市之前做私募，我跟大家简单介绍一下上市前私募到底是怎么一回事。可换股债券，上市前私募可以通过很多不同的财务工具，现在比较普遍流行的叫做换股债券。最后，会举一些案例。 昨天我们正好会远洋地产挂牌，它作为非常理想、非常成功。它是7.7元的上市价。也可以看出，现在在资本市场的环境，中国房地产还是比较热门的。不论我们所说的机构投资者也好、个别的小股东投资者也好。 为了要在资本市场上市，其中有一个重要的原因就是所谓的重新组合的资本架构。在座的上市公司很清楚你们的资本价格，我们做了很简单的分析，过去大部分企业他们很大的比例是依赖两大部分：一是私有基金，也就是股东出资。另外，从所谓银行贷款或者项目贷款而来的基金。还包括第三部分：把一个项目拿到预售证，就可以预售，获得一定比例的预售金可以利用。这几方面是过去比较明显的，不论是在深圳，在国内很多大小城市，都是以这些方式来做。 一般情况下，这是绝对没问题的。特别是针对一些大型公司特别是一些中小型公司的发展，这是一个比较普遍的起步点。这十多二十年的成果，大家手上已经不是单个的项目，而是一篮子项目，你怎么样利用很好的基金渠道把财力壮大，所以现在我们也发现，更多的企业意识到，我们的资金太过单一，怎么样全面发展。在这样情况底下，单向的找一些合作伙伴，不一定是外资，找一些别的资金可以。另外，也可以从公司层面，特别是这几年我们有宏观调控的大环境所营造，大家比较担心会不会压缩贷款额度，我本来可以盘货5-10个楼盘，现在可能就要放弃某一个，对企业来讲是有所损失的，盈利的增长会比较低。慢慢我们发现，我们可以资本市场的渠道筹集资金。所以，这也说明了为什么这两年这么多企业不一定是在香港或者在其它海外市场，甚至在A股市场，他们也偏向以向资本市场放，主要是希望资本市场能够更完善。哪怕是中国本身的大型的房地产发展商，很大一部分都是通过资本市场进入，这也是一个既定的规律。怎么从一个现金资本的财力下铺向更多不同的项目。 未来对资金中长线连续性需求。我这个企业今天做得不错，就要卖股票，准备退休。你到一个新的起步点竞争，好处就在于同一个私人公司、民营企业，发展到一个上市公司，部分是A股、H股或者红筹也好，在香港交易所上市，对往后的集资会起到很大的帮助。你会发现，一个公开的公司，只要你满足交易所的要求、条例，就可以透过市场机制发行股票，或者发行不同类型的票据，可以发公司债，可以更有效率的筹集资金。这也是为什么发展商看中到资本市场的原因，因为它可以为你带来第二次、第三次的投资。 上市身份。从一个民营企业到上市企业，一方面，作为一个房地产发展商，要打造一个品牌，在深圳或者佛山，在本地是十强企业也好、百强企业也好。怎么样把自身的企业，跟别的行家、别的对手有所分析，这也是很好的双赢。另外一个更实在的考虑因素，你拿到上市身份以后，很多银行都愿意跑上门来要求你贷款，因为银行要做很多所谓的风险监管，对于一个私人企业、民营要求，他有一系列的监管和调查，但是对于在香港交易所上市挂牌来讲，风险要小很多，所以他会主动敲你的门，问你要不要贷款，并且愿意提供给你比一些私人公司更优惠的贷款条件。所以，我觉得这也是为什么给企业有推动作用。 企业管治。我们这几年在香港交易所强调上市的一定是最好的公司，最好的不一定是他占有的市场有多大，更重要的是他的市场管治要很有水平，而不是一个家族式的，老总说话算数的。而是相关的责任发挥在财务也好、高管的薪酬也好，包括财务披露也好，要跟私人公司是不一样的，这也是你要付出的代价。但你从长远来看，这对企业的长远发展是有好处的，企业从小到中，到大，你怎么把一个公司管好，有的时候是要借助外力，比如整个公司的财务报表要好、资产审计要好，或者方方面面的计划、归档等等，要求很高，其实也可以推动公司的发展，把公司的管治模式做到更好，其实也是对公司的附加值。 我左手边列举了一些上市考虑因素(见图)，我就不多谈，以后会提到更具体的。包括上市审批所需的时间，比如需要上市因为资金需要，可能有10个亿、20个亿的资金，未来3个月要到会的，也希望通过拿这个资金可以看出你的上市需求。市场融资能力，一般是25%，顶多35%的水平。按照一定的市盈率，融资金额是能够满足企业对现金的需求的。上市后的交易量，我们经常强调上市是一个起步点，你上市以后，到底你的股票有没有人跟踪，我们强调有价值的股票才是更好变现的。所以你要去交易所挑一个资本市场来挂牌，这是一个很重要的环节。过去我们国家大型的国企去香港交易所、美国交易所挂牌，慢慢发现在美国挂牌的交易量是远远不及在香港的交易量，这要说明在香港挂牌的好处就是更多投资者来跟踪你的股票，你的股票表现是更好反映你公司的盈利能力，所以这也是要考虑的因素。还有其它的，包括市场对同类行业的认同，包括刚才说的现在房地产市场比较热门，还有其它数据，比如市盈率、成本。还有很多外在因素要考虑，到底为什么要上市。 在右手边从另外一个角度看(见图)，在过往的业绩，有一些条例、规矩能够满足的才能上市。包括你业绩的记录、行业地位、盈利素质、资产素质、客户素质、现金流量素质、管理层素质等等。我们有不同考虑的因素。比如我今天考虑上市，那么要去哪里上市，经常在国内有12个点，我们有不少的同事，我们经常去找一些企业跟他沟通，谈了之后往往第一个问题就是去香港上市，A股市场现在很好、市盈率很高，所以跑到A股上市就比较划算，而且香港的成本比较贵。是什么因素使你要到香港上市呢？这需要企业要去考虑的。我们没有一个很一致的告诉你要来参展，要到A股，要从企业本身的需要出发。 如果我们决定在香港上市的话，国内房地产企业他们相对而言比较偏向这一块，所以我们针对在香港上市做了一些介绍。在评估这个环节，大家可以预测到，到底我的资产你怎么看待，我这个房地产公司现有10个地块，500万平米，到底我这500万平米、10个项目在香港上市的时候，有什么要求、做法，这里跟大家简单说一下。 在上市条例里第五章是专门对上市资产进行公布的。这跟国内的A股市场不一样。国内A股市场所说的资产评估是一个大范围的评估，是把整个企业包括下来的，但在我们香港来讲，我们主要涉及的面，也就是房地产的市场，哪怕你提到别的市场，比如无形资产也好，基本上都包括在评估范围的。所以这是一个根本性的不一样。而且，所谓房地产资产的概念包括两大范围：一是所谓自由的自身拥有的资产；一是租赁的房地产资产。你可能会问为什么租赁的房地产资产会评估在里面，因为你要了解自有资产本身收购土地的价格、在建工程成本也好，都要报在帐上做评估，这是理所当然，我们平白。但租赁回来的物业，在办公的地方有一个三年的租约，为什么还需要评估呢？这评估下来是不是有很大的震慑作用，或者包含在什么范围呢，老实说，租赁范围在评估范围来讲，在香港来讲，我们所评估的房地产的权益是包含长期及短期的权益。今天我们在中国大陆拥有的土地，所谓拥有的土地是50-70年的有限年限的拥有权。哪怕是3-5年的租约物业在香港的法律来讲，是一个租约权益的范围。所以，在物业权的范围内，两、三年的租约，一般情况下都是没有商业价值的。那为什么还要评估呢？主要是希望在发股票的时候，包括在个招股书里面的，有兴趣的投资者完全可以把握，每年的业绩有多少，大概可以创造多少利润水平，他是通过现有的信息，他是利用什么资产产生效益的，我们要详细披露。所以披露范围不单单是包括自有，还包括租赁空间。我们给房地产公司做评估，我们更多的要为非上市公司做评估。比如一个卖球鞋的连锁店，全中国有300多个店面，他有一个广大的销售网络，但是他绝大部分的点都是租赁回来的，这也构成在我们的评估范围之内，虽然你单项看它的价值是没有一个政策的价值，但是从一个公司层面，很多投资者、小股东都看他有什么样的销售网络，才会产生他的股票价值。 在做资产评估的时候，我们需要找一个相对独立的估值师，他不单是一个独立的估值师身份，还是一个独立的估值师，什么是独立的估值师呢？他是要跟市场完全脱离的，比如为某一个企业做上市评估，我们戴德梁行不单是我们个人，首先我们公司、集团都不能够跟这个上市企业有任何股权的交割。这个独立的估值师是很公平、公正，在香港我们是非常严格要求的。 另外是对这个估值师的专业要求，我们要求他有资格或者同等资格。在国内，我经常是在银行抵押的，或者有方方面面需要做评估的，能不能用国内的评估师去出具评估报告呢，简单说到目前来讲是不可以，还是需要找一个香港的测量师作为独立的估值师。在香港本身有条例的要求，再加上在上市中介里，有一部分三家、五家比较出名的估值师，他专门从事上市评估的。因为你要想到我们的估值不单是给一般小股民看，香港的股票市场更大比例是机构性投资者，那么他怎么去看待你的估值，你的估值报告是由哪一个国际公司所出具，这多少都会有影响。所以，我们强调一定要找一个独立的估值师出具估值报告。 另外在上市资产评估方面有一个产权文件清晰的要求。我想大家做房地产开发的都很明白，从土地开发，从国土局拿一个土地出让合同，拿一个土地证，以及施工证、开工证、汇报证，等等，但凡是这些，我们都需要全面地披露，因为特别是房地产公司，你的价值体现了你每一个项目的价值。我想大家都很清楚这个价值是怎么算出来的，要鉴于本身土地能够盖多大的建筑面积，或者做什么用途。这一系列的数据、指标需要从有效的法律文件里体现，不能说什么方案都没做，你觉得能够盖5倍、10倍，但是要到地产交易所审批的时候，不论是5个也好、10个也好，肯定要有一个数据，肯定要有政府相关部门的批文来说明你的容积率和规范是获得有关部门同意。 另外，我们还需要律师意见书。经常从事房地产的工作，包括估价、中介代理甚至物业管理、市场调研等等，因为我们戴德梁行是作为一个在房地产里面全方位顾问的角色。所以我们在上市环节，所有的评估报告都同样要求要找一个中国律师，出具律师意见说明相关权益，就像刚才提到的房地产的产权证，它本身的发行权力，以及他有没有一些抵押文件，比如这个楼房已经抵押给某些银行做贷款的，这也需要律师亲自说明这一点。 估值日不超出招股书发行日3个月。在香港来讲，我们的估值日，最终的报告放在招股书里面，招股书的发行日不能超过3个月。交易所对审计报告有一个严格的规定，一般情况下，对审计报告不能超过6个月，比如今年年底做的年结，对05、06、07三年业绩披露，按照这三年业绩披露，去申请08年的上市挂牌，07年的年结审结是可以采用的，但评估报告不能用06年年底的，评估报告要在08年3月底做评估日，为什么评估日和报表的审计日不一样呢？我们看过去房地产市场的波动和变化，是比较大的。今天大家也感受到，在中国房地产市场，或者在三年、五年前，相对而言它的波动不是很大，特别是在过去一、两年，不要说每个月，每个季度有一定的增幅或者增长，我们为了很好体现上市公司的资产价值，我们希望把评估日拉到最后可以操作的日子，所以我们按照3个月的时间来定。 除了一般的评估之外，当公司去做重组的话，他们要做关联交易，因为我想在内地各个房地产的老板他们不会单一的做某个房地产行业，他们可能会同时参与某些不同类型的行业，他真的要上市的话，要把上市板块拉起来，比如他决定是不是把上市房地产开发拉下来，别的公司可能也有做装修的、做其它一些行业的，就要有一个很清楚的方式，所谓股权的重组。做了股权重组以后，有的时候他也会一个跟上市公司做关联交易，我们要去做一个独立的评估。我们比较多参与的情况是一些关联租约的评估，比方有一些大楼主要是开发住宅的，把所有的项目都包括在这个城市板块里，但是我还有商业楼宇，这个商业楼宇就不放在城市板块，从非上市主体把这一层楼租给上市公司，因为上市公司还需要一些地方做日常的运营，那么这个租约就构成关联交易，那么我们就帮上市和非上市这两方做独立的评估，你的市场租金水平是多少，做一个合理的评估。 接下来上市前私募是额外补充的。上市前私募在上市过程里不是一个必经环节，比如我是一个上市公司，或者考虑要上市的公司，完全有自主权，我今天走去交易所申请挂牌的，不走上市前私募这条路是完全可以的，上市条例没有说明上市前必须要私募。我在今天这个环节跟大家分享一下，我们在前两年看到的情况，特别是房地产发展公司很大一部分比例不走上市前私募的程序，有几个很重要的因素：第一，他们在短时间之内筹集资金，来香港交易所挂牌上市，大概在半年至9个月之内应该能够上市挂牌，企业本身有一个很好的项目，真的要两三个月之间要上市的，就可以满足你的时间要求。而且这也可以提前一些企业的上市筹备工作。因为我们所说的上市前的私募，坦白说这些定点定线的跟一些企业投资者谈上市前私募，一般投资者都是一些比较大型的，所谓财务的机构性的投资者，包括摩根士丹利、高盛、花旗、瑞士银行，所以，对他们来讲，你要求他们入股，坦白说，他们的资金调查不会简单的，他们有一套自己的基金调查。他们往往把这个工作压缩在10-14个工作日。而且一般的周期大概是在1-2个月左右就能把私募事情做妥。所以这对企业来讲是一个比较高效率的，人能够在短时间内筹得资金，可以更好的让公司更好的做好上市前的准备工作。投资方列举了一系列的要求，要满足他各方面的信息披露，他才会放心的投资你的公司。 坦白说，公司的发展计划。刚才提到有些房地产公司手头有一些很好的项目，万一资金回笼的量不够，把所有楼盘今天卖掉觉得很不划算，会慢慢的按照需要，每个月、每个季度放盘放量，这对公司来说是最好创造业绩的。在资金还没有到位的话，怎么启动一些新的、好的项目呢？你拿到这个基金可以交换速度，而且我们经常提到，它有一个协同效应，作为一个本地的发展商，有一个海外品牌进来，它不单单是单向的层面，它会参与到公司的层面，对每个企业会有一定认同，整个大的机构投资者，非要一个很好的公司才会投资，这也说明公司的质量相对而言对于往后的销售、市场发展要起到推动作用。 在上市前私募，一般我们的评估范围没有那么严格，一般按照买卖双方的要求。比较普遍的现在自有资产范围是要评估的。另外，有一部分准备拿进来的，今天我引进一个私募基金，主要目的是希望投在某些项目，一般情况下，私募基金他们也会要求针对新进来的项目提供一个评估的价格。所以，我们的评估范围哪怕还没有买回来的房地产，你的公司名字还没有报上去，但是我们也可以做一个简单的评估，完全从一个项目的出发点来看，到底这个项目的价值是多少，也包括在评估范围之内。 在私募环节，我们往往有很多不同的财务工具，公司让20个亿的股票给你，这是很清楚的做法，但反过来，很多发展上也不接受这样的安排，他觉得我做了这么多年才有今天的成果，我为什么要让20%给你。所以现在很流行的叫可换股债券，跟一个债券一样，它有一定的条款，要求你在一定时限之内要还利息，另外还有一个附带条件，也就是这个公司未来一段时间，比如说两年、三年以内真的成功上市的话，作为一个债券持有人，我有权把我的债券转换成股票。关于可换股债券构成私募的情况下，我们要特别留意的一点，因为在现今财务报表、新的会计准则下来讲，所有的票据都需要有一个独立的市场评估，所以我们为好几家房地产公司做这件事情，他要求有一个估值，做一定的测算，构成这个票据的市场价值是多少。可以得出什么结果呢？把可换股债券当成开支来看。所以大家要是真的有一个很具体的方案，要非常小心。因为你一方面拿到一笔钱来用，但是相对而言，你的价值怎么会影响到未来的盈利，变化有多大，这是大家非常要小心的。 最后简单给大家看一些例子。我们公司做的很多尝试工作，包括刚才提到的昨天才挂牌的远洋地产，有119亿港币，排第三位。这说明相对中国房地产公司是比较热门的。目前我们公司这几年做了好几十家公司的上市，不单单是房地产公司(见图)。这个表专门列举了一些房地产公司的业绩，包括远洋地产、睿富，睿富是一个房地产信托公司，今天我们就不讲了，因为这是另一个层面，更复杂一点。还包括阳光房地产基金，这也是一个房托、上海的世茂、苏州的新泽、北京的首创置业、广州的和生创展、恒基中国、嘉里等等。 我们为什么做了这么多公司的上市呢？因为我们戴德梁行有一级房地产价格评估资质。简单说，我们的评估是适用于海外的，包括在境外的范围。我们公司在全中国设了12个点，包括沿海城市、北京、上海、广州、深圳，在中部有武汉、西安，在西部有重庆、成都，另外还加上杭州和青岛，我们的布点很完。 你可以看到这个图(见图)，红的点说明公司所在地，黄的点是我们公司通过这个网点所覆盖的130多个城市。我们有配置不同的专业力量，包括我刚才说的香港测量师的专业资格，也包括海外的评级师资格，还包括中国大陆的资格，我们的力量非常强大，包括土地评估师、房地产评估师、资产评估师等等，有个别同事还获得了一些优秀评估师资格，等等。 可以说所有的房地产项目我们有丰富的经验，一般的工、商、住、办，宏观的一些特殊项目，比方一些基建设施，例如收费公路、大桥、集装箱码头、隧道、电厂、水厂、机场、私人会所、主题公园、高尔夫球场，等是我们所包含的范围。 这几个表是简单给大家介绍一下昨天上市挂牌的远洋地产(见图)，它本身拥有27个项目，分布在北京、天津、大连、沈阳、中山，一个很好的概念，我们说的环渤海的概念，我们从80年代初期开发经济特区，华南一线到华东，到北京，到90年代我们强调环渤海的概念，这是一个亮点。当时我们评估价是369亿，面积约690多万平米。 其它的，去年的盛高，集资金额约11.7亿港元，51个亿的评估值，土地面筋120万平方米，从今天的角度来看，这是比较小型的。等一下我还有一个表给大家看，这是他上市之前的规模，上市之后，它透过资本市场集聚之后，把他的资本水平大大壮大。其它的包括绿城、新泽、北京的首创置业等等。他们分别在06年的7月份和07年的2月份上市挂牌，上市是30多亿、20多亿、16多亿，在上市之后不到半年的时间，它不是发行股票，但它可以发行不同的商业票据，比如世茂在06年6月份，浮息票据，技伦银行同业拆息加195厘，他可以通过不同的工具进行上市融资，而且也不一定要通过公布发行股票，也可以通过发行不同的票据的。 (见图)还有绿城、中国地产，3个亿的美金，23.4亿港币。所以，可以看到，拿到上市身份就是另外一个起步点。一是面向国际市场，通过国际市场的融资渠道，更好把资金引进来，利用资金，利用你本身在所在地的优势，发挥你在不同领域、不同地方的项目。 我今天就先讲到这儿。谢谢各位！ 主持人：看来IPO的魔力的确无法让人拒绝！接下来我们邀请了香港交易所广州特派代表钟创新先生为大家讲述一下内地企业在香港上市的优势、相关条文及个案，有请钟先生！ 钟创新：非常感谢主办单位今天安排这个会议与在座各位嘉宾交流，你们是非常重要的！据我了解，今天很多都是房地产公司，很多企业，尤其是房地产公司需要资金的时候，可能很多时候会向银行贷款，但是可能单家公司发展，尤其是最近的宏观调控的原因，在座的企业家也希望可以多开拓别的方面来容纳资金。房地产公司影响会更大。 现在在香港已经有很多的房地产公司上市，形成了一个比较大的板块。包括国内比较大型的，或者是华南的碧桂圆、雅居乐等等公司。今天我会给大家介绍一下内地企业在香港上市的优势。 首先，简单的讲一下香港国际化证券市场的最新情况，然后会提到有关的上市条例，最后我会用几个案例比较详细的跟大家介绍一下在香港上市的中间环节。 香港的股票市场在回归的十年里，增长速度是比较快速的。从97年香港有658家上市公司，到现在有1200家上市公司，市值现在是超过了19万亿港元。上市公司数目虽然增长不是很快，一倍还不到，但是市值水平的增长是比较快的，接近4倍。 香港证券市场在全世界排名第六位，在亚洲地区排名第二位。大家知道，第一位是纽约证券交易所，东京排名第二位，上海现在是排名第八位，深圳现在是第二十位。但是相对来说，香港整个市场比美国市场占了一成多一点。但是增长速度比较快，尤其是中国企业在香港上市。 融资平台在香港非常雄厚，去年新股上市的融资金额，香港在全世界的排名超过美国，在全世界排名第二位。按融资金额来说，香港也是排名第三位的。最主要是去年有好几项比较大型的招股项目，大家可能也听过了，工商银行的A、H股两地同时挂牌上市的案例，它是前世界融资金额最大的：220亿美元。在香港有160个亿，在国内有60个亿左右。大家经常觉得在香港上市的都是一些大型企业，因为在电视报道里都提到了一些大型企业的名字，但其实在香港上市的大概一半公司的市值水平是小于10个亿的，也说明很多中小型的企业其实都有在香港证券市场里上市。 同时，在香港有一个比较重要的优势，在市场里的再融资。因为在公司发展过程中需要的资金不只是一次。当企业需要发展的时候，资金的需求是不断的。所以在香港这个板块，可以说超过全世界很多证券市场的表现，有超过一半的融资金额都是在上市之后的再融资。国内的有8、9成的都是机构投资者。但是在香港机构投资者的比例占了市场的三分之二左右，其它的也有很多是海外的投资占了大概4成左右。现在在香港上市的内地企业有383家，占了总体的三分之一左右。总体市值超过一半，有56%。但这些数据其实大家可以看出一点，虽然数目来说，中国的企业在香港不是最多，但是它在香港占了举足轻重的地位，是非常受投资者欢迎的，这对在座的企业家来说也是非常重要的。因为往后假如企业家需要公司上市的话，没有都是者关心你的公司，那上市融资也会受到影响。从这个表里也可以看出(见图)，比如今年的新股上市有四分之一以上的资金都是给了中国企业，这是更加明显地说明香港的投资者是非常的热衷与中国有关的股票。 以前大家有个印象，觉得在香港上市的市盈率不是非常高，尤其是国内的情况。但是可以说最近一年的情况有一个比较明确的变化，很多在香港新招股的公司，它的招股市盈率已经超过了30倍，其中有好几个项目已经超过40倍，汇源果汁，它在招股时候的市盈率是45.6倍，上市到现在，在今年8月底，已经升了70%。大家可以算一下，它现在的PE是多少。银泰百货，46.9倍，中国高速传动46.3倍，安踏体育33倍。他在招股上市的时候都是不低的，但是在上市之后他的股价还是往上升，这也说明投资者愿意付出比较高的溢价来买中国的股票。 大家更关心的是房地产公司，这里也有好几个例子(见图)，最近几年和近年上市的房地产公司，富力地产05年上市，在现在市盈率已经是55.6倍，它在上市的时候容纳的资金到现在为止有39个亿，新股上市到现在增长14.2%，这是倍数，而不是百分点，大家可以想象一下，上市只有两年多的时间，这个公司翻了14倍。雅居乐也是一样，它在上市时市场里的容纳资金也是非常受到投资者的欢迎，它在市场里的反映，认购242倍，同时它的股票价位也翻的5.4倍，05年到现在，两年的时间。天誉置业，他现在的市盈率343倍，因为这家公司的盈利比较低，但他的市盈率比较高。碧桂园是今年融资项目比较高的，148亿美金，他上市之后对房地产公司是非常有利的，因为会在不同的点来买地，拓展他的土地储备，这家公司今年4月才上市，几个月时间之内，他的股票已经翻了2.5倍。合景泰富也是一样，它上市的时候公众认购的倍数，跟碧桂园一样，都是超过200倍的。 种种的例子可以说明，房地产公司对香港投资者来说可以说是非常受欢迎。上市之后，他的股票年限，还有市盈率等等数据显示，房地产市场现在是比较热的，投资者愿意用比较好的价位来买这样的股票。现在我们发现很多房地产公司，大的、小的，比如近年有另外一家深圳的鸿荣源地产，他的规模没有这几家大，但是也选择香港上市。 为什么那么多的企业会在香港上市呢？因为投资者需要容纳那么大资金的时候，面向的不仅是香港的市场，面向的是国际的投资者，上市后也可以提升公司的品牌知名度。融资之后，可以立即给房地产公司收购地，增长公司的土地储备。再加上再融资方面也是另外一个特点。也有一些房地产公司上市之后继续配售股票，来容纳新的资金，使得企业持续发展。现在对很多企业来说，上市的地方很多，美国的、英国的、香港的、新加坡的等等，但是当企业想在哪个地方上市的时候，可能文化背景是需要考虑的因素。在整个上市过程中，很时候需要用英语沟通、协调的时候，可能这也是需要花时间的，不是说不能，但是时间方面会长一点。再加上香港有很多内地企业，可能中介机构会说问题不大，再加上他们也明白国情，这是非常关键的。因为他们明白国内很多事情政府的参与，政策方面的因素也会影响整个公司上市的流程，比如时间，上市之后也有对企业管治的要求。 接下来说一下香港的两个板块的上市要求。主板、创业板，主板是针对比较大型的基础企业，尤其现在大部分基本上超过9成的房地产公司在主板上市。创业板是针对那些有潜力的、有主营业务的公司，今天我就不讲太多。针对主板方面来说，主板的盈利三年之内需要赚五千万港元。假如企业08年上市，那07年公司需要赚两千万，05+06年需要赚三千万，这是最基本的。同时在香港上市没有资金的要求、没有现金流的要求，也没有销售额的要求，只有盈利方面的财务标准的要求。主板上市需要在三年之内，管理层基本上维持不变，但是在上市之前，07年拥有权和控股权也是不变的。 简单说一下上市流程。企业决定在什么地方上市之后，首先需要聘请中介机构、律师、会计师或者房地产评估公司，等等，因为他们每个人的角色不一样。比如保荐人或者中间主要的协调人，他对每一块都需要明白。会计师做审计的，法律顾问需要跟保监会沟通，看你的股权架构做重组，跟公司有关的房地产方面需要做评估。做好之后就可以正式的向交易所提出申请，有关情况就可以交给委员会进行上市年审，通过这个，就可以基本上过了监管机构这一关，就可以向外推荐公司股票，进行路演，这是最关键的，因为毕竟是过了我们这关，不等于企业就可以上市，因为香港是市场化的地方。所以，最终可不可以上市看公司的股票有没有满，按公司的价位，做好之后就可以正式挂牌上市。可以说，现在整个挂牌上市过程，前段时间的准备过程，我们就没法把控，因为这也要看公司本身需要处理的事情多不多。但是交给我们交易所之后，其实现在很多公司在2-3个月左右就可以过关。整个上市过程大概半年至一年左右。 上市之后，刚才提到的企业需要在市场里再融资的话，可以在6个月之后进行，因为香港是一个非常市场化的地方，上市后的半年，公司在股东大会里会拿到一般性的授权，可能增加20%的股票。配售股票之前是不需要经过监管机构的批准，这是非常市场化的。假如觉得今天股票价位不错了，那公司就可以再配售股票，容纳资金。第二天在网站上出一个通告，就可以把公司昨天晚上配售股票的资金让股东了解到，这是有关的上市要求。 接下来有两个案例与大家分享。第一家，内地非常知名的一家企业，他第一步首先是引进风险基金，刚才陈总也提过，这一部分不是一定的，有些企业可以直接做上市，但是现在也有很多公司选择风险基金。03年首先引进了两家风险投资基金，出售了25%的股票，容纳了资金1，850万美元，反映企业市值约5亿8，600万港元。在我们的主板里再次容纳6个亿进来，市值就是22亿，增长了3倍。这时候公司的股东套现占2，200万港元，市场也接受这个行为。假如这部分不是太大的话，很多公司都会这样操作。到现在，9月25日，这个公司的市值已经达到了264亿港元，超过10倍的增长。市盈率89倍。从公司财务报表也可以看出，上市之后的效益，在公司的营业额方面，从03年刚刚引进风险基金的时候到06年已经是翻了一倍多，盈利增长了2倍。从1个亿左右增长到接近3个亿。 房地产案例。广东省有一家房地产公司06年11月先引进风险基金，容纳的6个多亿进来，公司在今年7月上市，再次在市场里容纳52个亿，上市以后的市值已经增长到182个亿，大概是3倍。上市后到现在，从122个亿港元再次增长到接近400个亿，也是大概翻了一倍，从7月份到现在。 因为时间关系，我不讲太多，以后假如企业家有什么需要了解的，针对行业的，或者对整个上市要求有了解的，希望跟大家交流一下。这是我的联系方式：广州市环市东路339号广东国际大厦A附楼12楼C室(见图)，或者大家可以交换名片。今天我就讲到这里，谢谢大家！ 主持人：相信经过前面四位讲者的精彩演说之后，大家对中国的投资市场以及企业上市融资有一定的了解。下面进入提问互动时间，大家如果有任何问题的话都可以举手，会场同事会把话筒交给大家。 提问：我有两个问题，第一个问题想请叶先生回答。你说的金融的收益20-25%是计算多少年限的？ 叶国平：内部收益率是按每一年的。计算方法跟我们通常用的周金回报率不一样，所有的境内投资者和海外基金都是按每一年的回报，比如你的项目是用三个月的时间，他可能是在8%。如果你计算的IRR，可能是超过20%的，因为它跟年期是有关系的。 提问：一般它的年限是？ 叶国平：他们要求IRR是每一年平均的增发，比如他要求IRR是20%，如果是三年的话，有可能是第一年完全没有收益，第二年只有15%的收益，但是最后那一年肯定是要超过30%、40%，才可以达到IRR20%的。IRR是跟这个项目的年期以及每一年的收益有关系的。 提问：另外一个问题想问一下钟先生。关于香港这边的情况，我看到准则里面写到合资是需要达到50%的，比如一个国内上市公司只有40%的股权。 钟创新：这恐怕有一点难度，因为在香港是需要50%。 提问：因为我看到新加坡一些项目就可以做。 钟创新：你提到的房托资金，这跟我刚才提到的不一样，我刚才提到的是房地产公司在主板挂牌上市，而不是一个信托资金的形式上市。 提问：请问港交所的钟先生，现在有很多房地产公司有上市的打算，他们会对A股市场或港股市场会做一个比较，您对他们有什么建议？他们需要考虑哪些因素去判断？ 钟创新：谢谢你的问题。其实哪个公司在选择在哪个板块上市，会有几个方面是需要考虑的：第一，融资金额非常重要，因为大家上市都是为了容纳资金，这就看每个市场的市盈率，或者房地产公司有时候是按资产的倍数来考虑。第二，可能更关键的是在融资方面的考虑，因为上市之后公司还是需要资金发展的，假如上市之后只可以一次融资，往后就没有机会的话，那这样也会影响到企业的发展。这可能是一些内地企业需要做研究分析的。我们之前做过一些分析，很多企业去了境外上市之后，再融资是有一定难度的，交易量不是太高。香港是一个比较成熟的市场，很多的政策、条例在很长时间不会有太大的改变，这可能也是一个要考虑的因素。现在比较活，但以前有不同的限制，往后要怎么做，可能也没人敢说。 提问：那您的意思可不可以理解为就目前而言，您认为香港港股市场更适合地产公司？ 钟创新：对每个企业都有不同吸引力的地方。当一家企业需要考虑的时间，可能有几个比较重要的事情是不容忽视的，比如国内市场有国内市场的好处，比如一家房地产公司在国内上市之后，媒体也会更多提到你们公司，每一个板块都有它的吸引力所在，最终怎么选择，需要公司自己判断公司本身需要什么。 提问：我想问一下香港交易所的钟先生。06年中央出了10号文，对H股上市有很多审批，非常麻烦。我想知道，如果企业想去香港上市的话，有没有什么比较灵活或者变通的方式，能够减少这些审批程序？ 钟创新：没问题。这部分涉及到国内的法律问题，就我们了解，现在也有很多公司已经在香港上市，比如今年到现在为止有超过50家公司在香港上市，去年整年才56家公司。所以我相信今年在香港上市的公司数目会比去年更多。你刚才提到的10号文是去年9月出台的，很多公司已经比较有远见，很早以前已经把公司的股权架构变成境外公司，这样的话操作起来比较方便，但是还没有做股权重组的，可能有关国内法律法规的，公司也可以跟有关的中介机构沟通一下，看看他们那边更贴近市场的有什么办法可以处理。 提问：请问陈家辉先生，有些物业由于历史原因没有房产证，或者他的房产证在银行，可不可以补办呢？ 陈家辉：我们曾经做过一个个案，是一个生产性的行业，它有一个生产基地，就在广东，具体地方我就不说了。他的盈利水平非常好，他本身生产基地的土地最初是从一个当地的乡村转过来的，没有从政府手里拿过来。前段时间，由于这样一个事件，本来只需要三个月的时间，结果用了一年多的时间。在香港上市的企业，你需要有合法性，你用这个地方十多二十年都没问题，所有的人都知道是我的，不管是政府官员或者老百姓，但是你没有房产证的话，是不能体现你的价值的，甚至会影响整个上市工作。 至于你说有些是没有办能不能补办，如果能在上市之前补办出来，如果有中国律师的意见书的话，我想整个问题都可以解决的。 搜房网：请问叶先生，我是来自搜房网的。有网友问，外资选择项目合作的倾向主要是哪些？谢谢。 叶国平：他们最有兴趣的是住宅开发，因为住宅开发相对比较容易。除了住宅开发之外就是Shopping MALL，在重庆、大连、沈阳等一些地方搞商场的开发，他们最没有兴趣的是酒店，因为他们觉得酒店不是房地产，他们觉得酒店是跟地产不一样的。所以，有兴趣的是住宅和商场。 提问：请问叶先生，对商场这方面，外资基金一般会采取什么方式？ 叶国平：外资基金为什么会对商场有兴趣呢？因为他们觉得以前很多开发商在很好的位置上建了一个很好的商场，以前他们把最好的一楼的物业买下，然后整个商场管理得很差，所以他们现在觉得如果有个开发商有一个很好的商场的话，他们参股在你的项目里，就可以马上给这个开发商体现他的利润，比如整个商场是10个亿，他参股30%，给你3个亿，那3个亿搞住宅开发，或者整个项目的其它部分，酒店或者其它的开发，外商投资者参股之后，他就可以帮助改善商场的管理和引进一些国外的租客，比如一些品牌过来。所以，这是一个双赢的局面。 提问：请问程家龙先生，现在国家出台了一系列限制外资进入房地产领域的政策，您刚才讲到的提高了进入的门槛，您是怎么看待未来外资在中国房地产领域的发展？ 程家龙：我刚刚讲到了需求还是非常旺盛的，因为现在重要性方面市场发展才十多年，现在发展得比较好的是一些一线城市，未来二、三线城市的发展潜力非常大，而且市场潜力非常大，市场的量也非常饱和，所以外资企业非常感兴趣。但是政府的政策在短期内有所限制，限制的是发展速度是需要多一些审批流程，如果他真的要进入投资，经过一些程序的申请、申报还是可以进来的。既然有这么大的潜力，必然还是有很多的投资资金和投资机构愿意进来，愿意花时间做这部分工作。 主持人：如果没有问题的话，我们今天的2007年企业国际投资论坛就到此完满结束，再次感谢大家的光临！谢谢！
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