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新浪专访：泛城租售网(组图)http://sz.house.sina.com.cn
2007-09-30
16:26 新浪深圳房产
 泛城租售网福田南区分区经理王国庆、按揭部经理李孔玲、南山区区域总监郑建清 点击进入视频 时间：2007年9月30号15：15 地点：秋交会新浪展会会场 嘉宾：泛城租售网按揭部经理李孔玲 泛城租售网福田南区分区经理王国庆 泛城租售网南山区区域总监郑建清 主持人：亲爱的新浪的网友大家下午好！这里是2007秋交会新浪的专场，我们今天请来了泛城租售网的朋友，他们是：泛城租售网按揭部经理李孔玲；泛城租售网福田南区分区经理王国庆；泛城租售网南山区区域总监郑建清。首先请他们向各位网友打个招呼。  泛城租售网按揭部经理李孔玲 主持人：我想问一下李小姐，自八月份以来的信贷紧缩政策、二手房新版合同政策以及未来还将陆续出台的新政，这对三级市场有什么重大影响呢？你们预测还会有什么动向。 李孔玲：各位网友大家好，我是泛城租售网按揭部的经理，我叫李孔玲。我个人觉得，八月份这么多政策出台之后，截止到银行手紧房贷之前，我看到的效果没有向大家预期的一样，会抑制房价上涨，反倒是起到了一定的反作用。在6月底和7月初的时候，深圳有一家银行开始停止二手房房贷，整个市场一下子淡下来了，一直到本月27号，央行又出台了一个新政，二次置业者拥有第二套物业，会提高首付，由三成提高至四成，我们看到有效果的就是从6月份开始，银行收紧房贷之后，整个市场马上安静下来了，我们现在看到每个月的成交量大幅减少，这个是很明显的。很多置业者都处于观望的状态。是不是还会陆续出台新政策的话，可能大家都比较关注，二手楼的个人所得税有史以来都有的，但是开征办法一直没有定明。所以这个所得税并没有行之有效地征收。但是我们现在还没有收到关于政府这方面的政策出台。我们也都在观望。大家好象都挺期待的。反倒这个政策出台之后，对我们业内人士来说，可能是一件好事。  泛城租售网福田南区分区经理王国庆 主持人：深圳的房价一直是以南山的涨幅比较大。我想问一下郑建清先生，很多人认为这一轮的调控可能会成为新一轮的拐点。您个人认为这一轮的调控对楼市的走向和稳定有什么促进作用？ 郑建清：现在谈拐点的话，我个人认为可能是阶段性的拐点。为什么这么说呢？因为深圳的房价经过了几年快速上涨。但是国家真正调控的目的，我个人认为不是要打压房价，而只是为了稳定房价。比如南山区，05—07上半年，整体的涨幅是比较快，但是我们现在看南山目前的房价整体说是普通住宅保持在15000—20000元/平方米之间，政策出台之后，造成7—9月，整体的市场成交量有下跌，但是成交的价钱没有大幅下跌，当然前期炒作过热的区域，比如蛇口的西部通道，在07年7月1日西部通道开通之前的炒作有一些代表楼盘，可能投资会占据的份量比较高的区域里面，以前的楼盘会炒作到3、4万每平方米。但是经过市场的宏观调控，这个楼价慢慢回到了一个理性的状态。从8月份看，有的楼盘从4万回调到3万多。所以说炒作过热的区域会有一个下降的一点点空间，但是整个南山的均价没有很大的下降。 我个人认为，如果政策慢慢明朗，包括10月份会出台二手房估价系统的话，如果市场估价系统一明朗的话，可能会让很多的消费者购房的欲望又提高了。因为这个政策已经明朗了。所以我个人认为，深圳购房的群体也是在有对于人口的城市化，第二刚性需求在这里。房地产固定投资的唯一性也表现在这里。我个人认为拐点是阶段性的。还要看未来几个月的成交量有没有上来。  泛城租售网南山区区域总监郑建清 主持人：我们想问一下王国庆先生，房价是一个很古老的话题了，“银六条”使出“七伤拳”，能否打垮房价？这是很多网民都很关注的话题，您能否给在座的新浪网友点评一下？您认为，房价会不会在调控下发生变化，包括08年奥运会的时候国内的房价会发生什么样的变化？ 王国庆：大家好，我是王国庆。最近出了一些政策，我想政府每次出台新政，无论是出台的金融方面已经税收方面的政策，都不是想打垮房价，都是想市场有一个更健康的发展。从我们现在的市场看，政府出台政策之后，暂时市场有一个调整。我从一个专业的人士的角度讲，房价还会有一个比较良好的增长。 主持人：刚才李孔玲小姐说到新政出来之后，中介公司的成交量有大幅下滑，我在采访中原的时候，他们说到，在八月份的时候，有一些地产中介整整一个月都没有开单，很多的公司都亏本很厉害，我相信对于泛城来说，也会有一定的影响，你们会做一些什么工作进行调整呢？ 郑建清：这个问题我来回答吧。目前来说，这个市场处于观望的时期。很多的地产公司在这段时期确确实实市很难煎熬的。其实在06年之后，很多的中小公司很难维持，被大公司兼并了。但是我们公司是一个跨国品牌的公司，第二我们公司在这个方面会先从自己的基本功来扎实自己。比如加强培训，我们公司现在从几个层面进行，一个是从新同事的培训，还有一个入职三个月的培训，还有一个高级经理、分区经理的培训。还有我们趁市场波动的时候，我们就会在市场上率选一些好的精英来领导我们的公司，达到一个良性的循环。我们泛城目前是31家分行，关外暂时没有拓展。接下来在可能的前提下，我们公司会一如既往地继续开拓，有一些小公司如果不想做了，我们也会考虑兼并一些。 主持人：我还想问李小姐。这些调控之后，您个人认为还会有调控出台吗？ 李孔玲：我认为在27号央行的最后的调控出台后，还会有新政。我们很期待的二手房基准价格还没有出台，年内有希望出台。我们已经可以看到，经过收紧房贷这个政策出台之后，整个房地产市场一下子就冷静下来了，不像以前那么疯狂了。表现最明显的就是我们成交量的大幅成长。至于有没有新政的出台，有看政府了。他们要看最近新政出台的效果是不是令他们满意。如果目前这种状态就已经很好的话，我想短期之内不会再有其他的新政出台的。我觉得如果把房价打垮的话，我觉得目前的力度还不够。目前我们还没有看到房价的迅速下滑。  观众现场提问 主持人：很多网友在现场，有问题的可以提问。 网友提问：大家好，作为消费者讲，我买楼最关心国家的一系列政策，比如增加一些税费，这些费用最后还是转嫁到我们消费者身上，这个情况会不会越来越严重呢？ 李孔玲：二手房和一手房不一样，一手楼有规定的话，哪些费用是由发展商出，哪些是由消费者出。至于二手房的话，这些都是可以协商的。最终的结果是在交易的过程中，所以的税费必将成为下一次买房者的成本。到底这种转嫁现象会不会越来越严重的话，必须看市场，比如前期是卖方市场的情况下，这个税费100%是转嫁了，如果在现在的情况下，一些卖方也有松口的现象。 主持人：我们继续回到我们的访谈的现场。郑经理，从去年开始，关于业界一直有传“重新洗牌”等话题，但今年上半年深圳的楼市却一直很好！从八月份开始，深圳的二手房给人的感觉是进入了一个“冰期”，您个人认为这个“冰期”会持续多久？ 郑建清：目前看，观望期应该会持续到今年年底，所谓的中介公司大洗牌的说法，早几年就有了。比如有说两个公司合并，或者说某个公司垮台的、或者是小公司退出市场等。其实地产公司目前的发展模式，我个人认为是两种方式，一种是扩展型，这个是先占有一个铺位，先做大，再做强。第二种是稳中求胜，就是先做强，再做大。我们看这几个月的成交量，整个深圳市开铺的速度基本上是停下来了。所以目前我们觉得洗牌的机会是有，主要是针对中小的一些中介公司。如果在业绩大幅滑坡的情况下，又没有其他的收入来源，再加上政策的不断出台，可能它会支撑不住，可能会寻求大公司的收购，或者是结业。 网友提问：大家好，现在深圳的房价这么高，如果我们在深圳周边置业的话，你们有什么看法呢？能不能提一点建议？ 王国庆：在深圳的周边置业的话，如果按照自己的收入来说，未必不是一个好的选择，随着城市的发展，交通的改善，在周边置业也是一个不错的选择。但是我们作为深圳的一分子来讲的话，在生活和工作上还会有一些不便。如果从投资的角度看，在东莞、惠州等二线城市还会有一定的空间。 主持人：提问的朋友您是刚来深圳吗？ 网友：对，刚毕业。 主持人：我建议你先不要买房子，先租房。我个人也是这样。我先是租房，然后买二手房，等收入稳定之后，买小户型，这样有两套房。可以一套出租，一套自住。回到我们的话题，前一段时间，宝安、龙岗的楼盘价格在打折，空间非常大，您认为，深圳的楼市是不是发生了一些风向的转变？这个是不是一个不好的趋势？ 王国庆：发生这些事情的原因是因为我们整个楼市的上半年，包括06年整个的增长速度太快，造成了现在的一个现象，大家会觉得房子开始打折了，楼市是不是要降了。其实在03—05年，发展上都会搞一些这些的销售方式，主要是为了促进销售，如果说现在的楼市是一个转折点，楼市是不是要下滑的话，我觉得还为时过早，其实大家只是看到了一个成交量的下滑。但是并没有影响到房价的下降。 主持人：王经理说到关于房价，我看到一些数据，确实成交价没有发生大的变化。我想问一个问题，就是实收，我个人认为实收是来自于个人营业税、个人所得税啊。往往卖家说，我要实收，会把费用转嫁给买家。我想问这个现象合理不合理？二，政策在不断调控，实际上是买房的附加值在不断增加。这个现象会不会越来越严重？ 李孔玲：实际上实收这个现象在二手房市场是非常普遍的。我刚才也提到了，因为业主是把房子卖出来，最终是实现一个房款的回收过程，所以这个款在某种意义上应该是说所有的钱都是买方付。如果说业主不是实收的情况下，在卖方市场的前提下，会直接把这部分税费提高了。如果在买方市场情况下，即使表面上买方不交税费，但是不管税费谁交，经过多次的交易，这个税费一次一次累计下来的话，这个买房成本就会不断增加。房价宏观看是在不断上涨的。因为随着交易的次数增加，交易的成本也就增加了。本质上，房价从长远看还是会上涨的。 主持人：这个现象会一直下去，而不会有太大的变化？ 李孔玲：不会有太大的变化。即使是有变化，也是通过其他的途径表现出来，就像刚才讲的。如果没有人买房的情况下，我卖方可能会支付这部分税费，但是实际上这个也会体现在房价上。 主持人：我们总结一下泛城租售网的说法，就是实收的现象会继续，大家接受这个现实，继续买房吧。请三位给网友一句祝福语或者置业方面的建议。 李孔玲：我给大家一点建议，因为8月1号之后，深圳将启用的新版的二手房合同，我建议大家多做这个新版合同的了解，因为以后无论你在哪里买卖二手房都是用新版的合同。这份合同的了解，将有利于大家在买房和卖房的时候避免造成一些损失。我们泛城地产在我们现场的展位也有对这个新版的合同有一个介绍。欢迎大家关注我们“置业大讲坛”的现场。 郑建清：我想说05—07年，市场慢慢在转向买方市场，如果有自主需求的人，可以考虑出手买房。因为现在卖方会在税费方面不一定会考虑实收了。 王国庆：我祝愿大家在深圳能够早一点拥有属于自己的物业。 主持人：欢迎三位作客新浪。谢谢！
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