新浪专访：世联行珠三角五地联动

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世联行珠三角五地联动嘉宾 点击进入视频

　　主题：世联行珠三角五地联动

　　时间：2007年9月30日下午13：00

　　地点：深圳会展中心新浪展场

　　主持人：各位新浪的网友大家好，这里是新浪嘉宾聊天室，我们今天请来了世联行的代表，他们将给大家介绍一下置业珠三角的问题，首先我向大家介绍一下，他们是：

珠海事业总监曹启华先生 点击进入视频

深圳事业部总监段艳霞小姐 点击进入视频

世联行房地产经纪有限公司总经理黄梓武先生 点击进入视频

东莞事业部总监吴昊小姐 点击进入视频

广州事业部总监黄腾达先生和佛山事业部总监王雪飞先生 点击进入视频

世联行珠三角五地联动现场 点击进入视频

　　众人：大家好。

　　主持人：昨天我们问黄总的时候就聊到，关于世联行参加秋交会的展区是中介公司中最大的一个区。其他的五位世联行的同事，你们这次参加秋交会的最大的感受是什么？

　　段艳霞：很自豪。一进门到处是“世联红”，光项目就10多个，在世联行有一个VIP的论坛，加上合作商，包括我们离新浪这么近，到处都可以见到世联行影子。大家都穿梭在人群中，为大家服务，我觉得很自豪。

　　主持人：前一段时间深圳市的楼价一直是处于高压调控的情况下，您的感觉，投资置业有没有发生变化？

　　段艳霞：还是有变化的，从3—7月份从国土局的数据表明，成交量在一路下跌，价格却没有太大的变动，我想政府已经起到了一定的宏观调控的作用，对于稳定深圳长期楼市的发展，我们作为专业人士看，觉得是可调的。

　　主持人：昨天看新闻上说，二手房的交易要加交易评估费，这个对楼市有影响吗？

　　段艳霞：从7—9月的成交量看，最主要的下跌原因就是政策不明朗。我想合理征收一些税费的话，只要是政策明确了，大家已经度过了一个观望期的话，市场慢慢应该会出现一个重新的逆转。

　　主持人：黄总，世联行这个团队走向了广东、佛山等地，这个团队整体的搭建情况您能给我们做一个介绍吗？

　　黄梓武：世联行的拓展是根据客户的需求来的。今年深圳的房地产的变化非常大。从上半年的疯涨，到第三季度开始有所调控，我们发现将来的置业者、投资者应该是慢慢走向珠三角区域的。我们也随着这个趋势布局珠三角，今年我们会开广州分公司、珠海分公司、东莞分公司、佛山分公司。明年惠州也会加入进来。

　　主持人：现在这个问题想问一下广州事业部总监黄腾达先生，广州应该是置业珠三角非常重要的地区。您是如何看待这个问题的？

　　黄腾达：从历史来说，广州一直是广东的“省城”，在近代一直是中国南方的大都会，其繁荣程度非常强，是南方、广东人置业的首选。从现代来看，广州亦是珠三角区域置业首选城市。

　　首先，中心城市效应明显，坐拥优质配套。广州一直以来是广东省的政治、经济、文化中心，这种中心城市必然享受到更多的和优质的公共服务，交通、文化、医疗等等这些优势都是显而易见的。

　　其次，广州的经济高速增长，分享发展利好，2006年广州GDP为6073.83亿元，2001—2006年均增长率为13.99%。高于全国增速，仅居于上海、北京之后，2006年广州人均GDP达到6.3万元，2001—2006人均GDP年均怎样率为14.19%。处于全国前4位。

　　第三，人口优势渐趋明显，广州城市总人口975.45万人，常驻和流动人口约1200万人左右，目前主要以青壮年为主，人均可支配收入今年将突破2万，这些人既具有旺盛的住宅需求，也具有一定的支付能力。

　　第四，房地产市场发展健康，住宅需求活跃，从2005年开始已经出现供求两旺的状态，2006年，商品房销售面积1316.88万平方米，竣工面积约800多万，呈现供不应求的，集中体现在价格的上涨。根据近期数据2007年1—7月份，商品房销售面积632.63万平方米，竣工面积348.88万平方米，可见这种供需差距将不断扩大，需求仍然旺盛。

　　主持人：有媒体报告讲一旦停办二手房贷款，54%以上消费者将无力购房，会不会影响投资者的购买信心，对刚刚走出深圳的世联行会不会带来阻力，你们将如何应对？

　　黄腾达：这个问题要分开来看，首先，我要说一下，中国住房改革也才20多年，其宗旨是满足广大群众的居住需求，提升人民的居住水平，今后的趋势亦是如此，所以国家对房地产市场不会“掐死”，而是引导其健康发展。其次，“停办”只是暂时的，有一些地方由于对个人情况的审核和一些其他原因而暂停和延迟贷款，目前的房地产主要是以按揭形式进行支付，如果停办，房地产的需求怎么解决？

　　结合世联行来看，世联行目标客户定位为中高端客户，这些客户往往有一定的基础，购房需求往往是为了提升自己的居住质量，根据目前情况来看，我们所定位的目标客户具有较强的支付能力，即使按揭额度有所限制，也不是问题，对按揭额度的控制更多的会对一些中国人群有影响。所以，虽然深圳世联行刚刚走出深圳遇到房地产的一些调控，如贷款的限制，但是由于我们的目标客户定位准确，46%的具有支付能力的人与我们的定位相吻合，只能说是对世联行有轻微的影响，谈不上是阻力。

　　谈到我们所做的，我们不能干预国家的政策，我们不能调整利率，但是我们可以对业主提供最专业的服务，满足其对居住质量的追求，以我们的专业、热情服务业主。

　　世联行会以国际化、科学化的经营管理理念到造一个高质量、国家化的职业服务超级团队，通过对各地客户的完美服务，致力于满足中国人的置业梦想。

　　主持人：黄总，作为从深圳走出去的兄弟姐妹，你们会怎么样帮他做一些联动？有没有具体的措施？

　　黄梓武：今年我们会有一个推动非常厉害的措施，我相信将来怎么样走向珠三角，也是为了将来的大趋势，我相信将来珠三角一体化是非常关键的。比如珠海到广州等交通网络都在往小时半径之内发展。这个情况会使整个珠三角的消费群的眼界开阔，置业目光会放到珠三角的整个区域。我们世联行是一个集团，整个的业务量非常完整，从我们代理的惠州、东莞每个地方会有30多个楼盘会发售，再加上佛山、覆盖珠三角的今年会超过80—90个楼盘。这一些会带给四个城市我们分公司一个非常大的支持。

　　主持人：我想问一下吴小姐。这次参加秋交会，可以看到很多东莞、佛山的楼盘，“2小时生活圈”、“1小时生活圈”已经讲了很多年了，有人讲“2小时生活圈”改变的是人们的一种生活方式，您能不能介绍一下东莞的楼盘哪些比较好？

　　吴昊：讲起东莞，我的话非常多，今天的主题是讲我们世联行怎么样迈出深圳，走向珠三角。我们的资源非常多，刚才讲到“2小时生活圈”、“1小时生活圈”，这个是对深圳人讲要灌输这个概念的话，好象比较淡，但是我们看看武汉、上海，特别是上海城市比较大，因为深圳的半径比较小，所以对于很多人讲追求生活就变成我从最远的最西边的蛇口到最东边的大梅沙可能有1个多小时。但是深圳的房子经过几年的洗礼之后，因为经济的规划，它得到了非常好的体现，可能对于现在中层的白领来说，他们的生活、家园在哪里？这就是说为什么这次秋交会我们做的一个主题就是“移居”。怎么样过非常好的生活？怎么样解决你上班的路程问题？能够让你和别人一样可以享受到非常好的移居生活。任何一个时间段都有一个市场的高度。东莞因为离深圳最近，除了惠州之外，所以对深圳人有吸引。现在东莞已经不再是以前的工业城市，它现在是有一个非常具有自己未来规划的城市，有轻轨、地铁、有集中的商圈，它是一个非常经济繁华，能够通过它的生活制造业的产业去增加它其他的产业链，做成部分转移的城市。他最主要的经济概念是东莞在打造一个总部经济的概念，他会把东莞从以前的生产型的企业，全球500强的企业有45家在东莞。怎么样能够通过这些500强的企业把我们的商业圈做得更大一些？这个也是跟现在东莞所做的目标转移、经济规划的转移和产业链的一些分流是息息相关。所以对现在的东莞来说，置业的长期投资是合适的。

　　生活方面，我们世联行强调，既然作为一个消费者，你需要的东西是什么？你需要的居住环境是什么？东莞完全可以满足这个移居的生活状态。

　　主持人：吴昊小姐讲的都是东莞有利的一面。大家可以看到包括万科等房地产公司对东莞的土地资源争抢很激烈，会不会出现很多人去买房？会造成空置率过高情况？

　　吴昊：空置率这个问题对于房地产来说肯定是存在的，但是空置率是怎么样算的？比如这个楼盘可能是06年入伙的，你现在就要求它的入住率达到80%，这个是不可能的，因为还有一个装修期的问题。而且我们不能纯粹凭楼盘的亮灯率看它的空置率，我们要看他居住的人口，还要看他经济的商家到这个城市的投资的情况。第三个就是要满足所有人本身自住环境的选择。而且还需要一个周期，东莞有32个镇区，有一些人东莞的工厂很多，变成了很多高档的房子没有人买。但是东莞的城区的入住率非常非常高。在镇区的空置率可能会比较高。别墅的空置率相对比较高。对于洋房和普通的公寓来说，需求量是非常非常大。

　　主持人：谈到东莞的一些具体情况，我们再想谈谈佛山的一些情况。近两年，深圳很多知名的开发商，如金地、招商都在佛山拿地。佛山的房价和东莞相比，便宜很多。现在佛山置业的情况怎么样？有请佛山事业部的总监王雪飞给各位网友做一些分享。

　　王雪飞：说到佛山，从目前佛山市场的情况看，房价应该比东莞也不是低太多了。因为深圳过去的大的开发商，众多的地块都聚集在南海区。佛山分为四个板块，最重要的板块是亚丽板块。万科、保利都在这里有地块。包括万科的金地华府花园一期已经入伙了。还有一个板块是在佛山以外的其他市区，比较重点的是顺德,山水。更多是利用了山景湖景。很多的地块都是利用了这里的自然资源。顺德更多是碧桂化城。从市场看，现在集中的热点是集中在惠城的亚丽板块。价格也比较高。基本上开盘就可以售謦。普通型的住宅也在7千以上的价格。佛山市场的火爆还有一个最主要的原因是佛山历来被称之为“广州后花园”。因为它离广州很近。从广州环城线下来，和佛山有一个非常便利的连接线。未来会有一个广佛地铁。所以很多广州的人会倾向于在佛山选择买房。

　　主持人：刚才主要谈了佛山的。我们现在回到珠海。我去珠海出过几次差，我觉得这个城市非常安逸，连走路都要慢半拍。我不知道珠海的总监曹启华先生，您是怎么样看待这个现象的？会不会感觉深圳的节奏非常快？您的团队在珠海会不会觉得太安逸了，业务非常难做？

　　曹启华：的确，珠海城市的节奏比较慢，而且城市也比较小。而且珠海的开车的人很有礼貌，比起深圳的话，珠海的环境好很多，非常适宜生活。但是生意方面，珠海不如深圳。在珠海很容易感受到生活的素质，和深圳有很大的区别。深圳的生活比较紧张。

　　主持人：置业珠三角、置业佛山、置业东莞、置业珠海。对于置业珠三角同城化的看法非常多，有的认为是生活方式的改变。经过这几年的房地产交易会，有很多的外地发展商都在深圳做推荐。珠三角同城化的概念会渐渐影响每个人的居住模式，您在这个问题上是怎么样看待？

　　曹启华：珠三角的交通网络越来越发达。珠三角的区域大部分都有高速公路。珠三角城市的生活也慢慢接近了。只不过每个城市的生活水平都是有一点差异的。但是也有每个城市的特色。如果说同城化我觉得比较早一点，但是如果是看作度假和提高生活的品位来说，我觉得珠三角还是置业很不错的选择。另外，珠三角的每个城市的房价有很大的差异，在置业投资的话，往珠三角考虑也是很不错的想法。

　　主持人：我想再问问曹总。我去珠海的时候发现一个问题，有一些靠海边的区域，在深圳绝对是很好的区域，但是在珠海的海边很多都是荒芜的、居住的人比较少。这个情况现在在珠海多不多。我想这个问题很多想在珠海置业的朋友很关心。

　　曹启华：珠海的无敌海景是很知名的。一条情侣路大部分都是向海的。但是珠三角烂尾楼现在也在慢慢减少，因为珠海的海景住宅，比如拱北区域的房价有的已经达到1万/平方米以上了，高的甚至达到了2万/平方米。珠海的拱北深圳的罗湖有点像，是一个进关的地区，珠海比较小，是一个旅游的城市。普通个人的生活水平也是很不错的。所以在拱北的房子现在有一定的空置率，但是从长线投资的角度讲，回报率应该是很高的。

　　主持人：最后一个问题，请问黄梓武先生。世联行会以什么样的姿态把珠三角的市场向深圳一样，做成豪宅专家，打出自己的品牌出来。

　　黄梓武：要走出深圳，到其他的城市，很需要一个可以信赖、可以帮助他们分析，了解整个珠三角市场的，已经有这种经验的顾问来做他们的置业、理财顾问。我们在各个城市，我们的二级代理有非常丰富的经验，也知道各地的消费群体和消费习惯。知道这个区域是适用度假还是养老，怎么样进行置业呢？我们希望从这些方面介入，带给大家综合的一站式的服务。

　　主持人：感谢世联行的几位代表作客新浪和我们聊一聊置业珠三角的话题。感谢各位。