异地置业应当防范法律风险

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一段时间以来，惠州、东莞、珠海等邻近珠三角地区到深圳推介、销售的楼盘逐渐增多。相对于深圳居高的房价，这些地区的房地产价格，体现出较大的投资价值，引发越来越多的深圳投资者前往外地购房置业，有的还将触角伸到武汉、长沙、成都等内地二线大中城市。但是，任何投资都面临如何防范法律风险的问题，在房地产这一专业、复杂领域尤其如此。异地置业所引发的法律纠纷乃至诉讼案件目前上升幅度较快，也应引起社会的足够重视。

笔者认为，异地投资购房，应从以下角度防范法律风险：

一、了解房地产开发企业的主体资格。

购房者首先要认清房地产开发企业的主体资格，即房地产开发企业是否按照我国法律、法规和规章的规定，取得了必备的房地产开发权利和销售权利。此外，我国对房地产开发企业实行资质管理，可分为5个等级，不同等级的开发商对于风险的承担能力、技术力量、资金、信誉度自然不同。这与房产质量能否保证、楼盘交楼后权证能否齐全、服务能否到位大有关系，一般置业者对外地开发商无法太深入了解，建议选择国内品牌开发商或当地影响较大的地产企业开发的楼盘。

二、审查房地产开发项目的合法性。

我们在购买物业时还要审查房地产开发企业是否依法取得相关土地的使用权、是否拥有所开发该房地产的政府批准文件。项目进入预售阶段的，并应看一下该企业是否有商品房预售资格，是否已取得“商品房预售许可证”。

三、关注周边的城市规划。

城市的未来发展对于房产的升值影响是至关重要的，城市规划，如配套设施、道路交通、绿化等都是必须投资时考量的重要因素。尤其对于外地投资者来说，要尽可能多地了解该城市的规划、建设对于该房产的可能影响；对一些城市规划、片区配套都不明确的房地产项目，要谨慎进入。投资者可以向开发商或政府部门查询总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则、详细蓝图。

四、考察房地产项目的现状。

投资者在外地购房，一般不是用来自住，多数情况下是看好当地房产的升值空间，或是考虑到租金收益等因素。实地考察时，要多注意观察该房产周围的环境、周围楼盘的品质、交通的便利程度；如果是准现房，可以实地看看房屋的结构、质量等等。投资者不应当轻信售楼广告中的宣传，广告要在一定条件下才会成为具有约束力的合同条款。五、及时办理房地产证。

根据我国物权法律规范，不动产所有权采取“公示主义”，即只有经过政府部门登记的不动产所有权才有法律效力，所有者才能完全地占有、使用、收益、处分。投资者切莫只关心房屋实物何时交楼，而忽视了产权证的及时办理。购房者应当在与开发商签定的房地产买卖合同中明确约定办理房地产证的时间和违约责任。

在东莞房地产市场，房产证难办或延期办理的现象比较多，有个别楼盘入伙后一拖就是几年或者甚至根本就不能办理房产证，这与个别楼盘土地手续不全、开发商不规范运作有关。建议置业者务必在签定售房合同时仔细阅读，如果有在办理房产证约定不明确等方面的问题，建议在合同中明确交楼时间、办理房产证时间等重要事项，并写明违约责任，为日后用法律武器维护权益提供依据。