“我认为别墅市场的发展将会存在两个极端，一是随着别墅用地的紧张，别墅未来将进一步向高档化和豪宅化发展；二是经济型别墅将呈现外向型、郊区型的度假别墅发展。”中原地产华北区总经理李文杰认为。由于用地受限，别墅供应逐渐减少，在豪宅与经济型住宅之间摇摆的别墅市场，将渐呈分化之势。

　　分化与共存

　　根据戴德梁行的数据，目前别墅市场上，80%都不是真正的别墅用地，而是低密度用地，因此绝大部分的别墅也就是在这部分土地上修建起来的双拼、联排等别墅，这一类别墅因为总价低以及品质的差异，被称为经济型别墅。而真正的独栋别墅所占份额极小。一般认为，高档独栋别墅产品的售价在每平方米11000元以上，容积率在0.3以下，户型面积大于400平方米。这一类高档别墅用途主要分为两种，一种是作为第一居所的市区别墅和近郊别墅；另一种是作为第二居所的远郊别墅，对风景和环境的要求是这一类别墅吸引购买者的关键因素。

　　“价格上不是一般的人所能够接受的，因此购买群体十分有限。”戴德梁行高级助理董事岳锋钢说。同时，购买者对不同项目和区域的偏好，也呈现出较大的差异性。中原地产提供的数据显示，就这一类独栋别墅而言，2006年预售569套，绿海甜园、晴翠园和优山美地分别以215套、64套和62套的销售量，成为排名前三的项目。而这三个项目的销售套数就占到了总体销售比例的60%，其他独栋别墅的销售情况可见一斑。就优山美地而言，“主要是它的小独栋卖的好。”李文杰说，一是位于中央别墅区的地理优势，其次是总价较低，“吸引到很多投资的人”。

　　此外，这类别墅的销售情况也存在较为明显的区域特征。大兴区、顺义区和朝阳区共销售472套，占到总体销售的83%，而怀柔和昌平等区域的销售量只占据了相当少的份额。岳锋钢看好处于朝阳区的中央别墅区，此外，他认为中央别墅区“作为一个比较成熟的别墅区，还会将这一优势延伸向平谷、顺义县城”。

　　根据伟业顾问透露的数据，2006年别墅成交7757套，而根据中原地产提供的数据，同年独栋别墅的预售量还不到1000套，这个差异明确显示了在别墅交易市场上，绝大多数都不是在真正的别墅用地上修建起来的别墅，而是属于经济型别墅。实际上，经济型别墅作为一种介于独立别墅和公寓之间的较为独特的住宅产品，最早在上世纪90年代初就出现了，到2003年经济型别墅供应陡增，当年开盘的经济型别墅有20个左右，供应套数在5400套左右，与上一年相比，供应规模增加了约5倍。而到了2006年，新增别墅6902套。虽然供应量较2005年有所减少，但在别墅市场上，经济型别墅仍然占据着主流。

　　目前，昌平和顺义是经济型别墅比较集中的区域。昌平区的别墅占到京城别墅总数的四分之一，其中200万元内的经济型别墅较多；顺义也是经济型别墅项目较为集中的区域，由于顺义一些新盘别墅品质较高，导致其价格也相对较高。

　　“这类别墅是有它的需求空间的。一来可以满足正在崛起的中高收入阶层希望有一个豪宅的愿望。另外其面积一般只有高档别墅的一半，总价也低，位于市区、近郊，可以补充市区高档住宅的不足。”岳锋钢说。而李文杰认为，随着供需失衡的加剧，高档别墅的前景更被看好，而购买需求依然广泛存在的经济型别墅，未来将朝外向型、郊区型的度假别墅发展，而不是像目前绝大部分都是作为第一居所。这一观点正好反映了现实的某些特性。

　　回归何处

　　经济型别墅的购买者往往将这类房屋作为第一居所来使用，由于这类房屋同时追求经济性和舒适度，因而不可避免的具备一些与生俱来的不足。

　　相同总价的市内公寓和经济型别墅相比，从舒适性来说，经济型别墅有优势。但是从目前北京的交通条件来说，经济型别墅一般分布在城市的边缘地带，花费在交通上的时间要长于居住在市内的人，而高速公路出入口往往也要排很长时间的队；而与真正的别墅相比，经济型别墅所占用的土地、居住的品质根本达不到真正的别墅标准。也正因为这些原因，有观点认为，经济型别墅只是一个过渡性的产品。

　　“经济型别墅是别墅的过渡型产品，由于价格、实用性等特点，从在市场上出现就受到众多购房者的欢迎。经济型别墅未来的发展前景，会呈现外向型、郊区型的度假别墅发展，而不再普遍的作为第一居所。”李文杰说，“别墅一定会向高端化发展。”

　　别墅作为高档居住消费品，所面对的客户群为处于金字塔上层的中高和高收入者，由于“这个群体的增长速度是相当缓慢的”。岳锋钢说，因而与普通住宅相比，别墅销售的周期要长得多。

　　国外房地产市场经过多年的发展已经相当成熟，高档别墅的功能也不仅局限于居住，而是向着企业会所、商务洽谈、私人聚会等方向拓展延伸；中国经济目前正处于高速增长时期，还会不断造就出大量中产阶层以上的富人，随着购买力的提高，提高和完善别墅的附加功能还需要相当长的时间。