深圳合作建房每平米仅1623元，这能否成为个人购房的“新样板”？国家税务总局开始清算土地增值税，房地产商的新增开发成本是否会转嫁给买房者？面对众说纷纭的中国房价，2007年到底该不该买房？老百姓如何才能理性购房？1月19日,央视《今日关注》栏目播出了《2007你会买房吗？》，以下为节目实录。

　　(字幕显示)

　　2007年1月16日，深圳个人合作建房者以每平米低于附近住宅4000多元的价格入住新居，同一天国家税务总局亮出土地增值税清算的时间和空间。房地产企业利润空间遭压缩？

　　2007年你会买房吗？

　　市民1：“房价有点高。”

　　市民2：“是不是2008年以后房子应该便宜点？”

　　市民3：“今年要买。”

　　市民4：“现在二手房的税太多了。”

　　市民5：“租房比较灵活一点。”

　　主持人(鲁健)：

　　各位好，欢迎您收看正在直播的《今日关注》。

　　今天是我们的《今日关注》特别节目“2007理智理财，你会买房吗？”这一期节目。因为1月16日国家税务总局提出要清算土地增值税了，这一下可能很多人开始担心增收土地增值税会不会使得房地产商又把这个税转嫁到房价上，最终落实到买房者的头上，是不是房价还会进一步上涨呢？2007年的房势到底是如何呢？2007年该不该出手买房呢？今天我们就请到了两位嘉宾一起来讨论，一位是中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生女士，您好。还一位是《中国企业家》杂志社主编牛文文，欢迎两位。

　　在一开始，我们可以先通过一个片子来了解一个故事。因为在深圳他们有一群人拿到了价格很低的房子，是通过拍卖的方式，这是不是能够说明，现在房地产市场目前存在一些水分呢？我们一起来看一看。

　　(播放短片)

　　解说：

　　深圳首例个人合作建房者们将于春节期间搬进新房了，入住新房不仅实现了“居者有其屋”的个人梦想，也给那些正遭遇合作建房困惑的人们更多的信心和希望。

　　2006年12月22日，以林立人为首的深圳81名合作建房者通过拍卖的方式，以600万元的价格获得了两栋宿舍楼的产权，这两栋宿舍楼位于沙井街道，离广深高速公路沙井出口处不远。两栋楼均为宿舍公寓楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖。其使用年限为50年，到2042年1月28日止。

　　据发起人林立人介绍，每套建成后的成品房税后总价约为7.5万元，均价约为1623元／平方米。而在附近同一地段正在销售中的商品房楼盘，均价都在6000元／平方米以上。

　　价格虽然便宜，但是由于这两栋楼原来是企业宿舍楼，房产“属性”不属于商品房，因此，每套房子都没有独立的房产证，只有使用权，不能在市场上交易。不过，首批已经入住的业主也表示，他们将向有关部门提出申请，争取改变房产的“属性”，并延长房产的使用年限。

　　主持人：

　　之所以让大家看这个片子，就是我们也看到了深圳的这些个人合作建房者，他们拍卖下来的房屋，最后除去了以后，每平米也就是1600元钱。那么同地段的这些商品房已经卖到了6000元钱左右，虽然他们有点特殊性，因为只有使用权，没有产权，也不算商品房，不能上市交易。但是从这个价格比较来看，同一地段的房子差价这么多，是不是也能够说明现在的房地产价值有点虚高了。

　　聂梅生(中华全国工商业联合会房地产商会会长)：

　　我觉得，深圳这个例子不足以来说明房地产的价格是否虚高。还不仅仅是因为它不是全产权，它只有使用权，还因为同一个地段的地面上面的建筑质量是不是一样？它折旧了多少年？新房子还没有开始折旧，你已经折旧了多少年。再加上你的建筑标准，你建房的质量，这些都不知道。而且它是一个拍卖取得的，是一种强制性的行为。到底这种事例在全国有多少要由银行拍卖出来的？所以我觉得这是一个特例。

　　主持人：

　　但是，从这个事也能够看得出来，大家多么渴望能够买到这样普通价位能够适合工薪阶层的房子，而且现在很多这种个人集资建房者，希望通过这样的方式，但是好像这种情况太少见了。

　　牛文文(《中国企业家》杂志社主编)：

　　具体在改革开发之前，在福利分发的时代，大家也享受到那样的房子，今天还有一些小产权房子不能够出售，但是他的房价也比较高，这就是地价和房价的巨大差别。土地一旦折入到房价里，房子的价格就会有很大的增值。同时，你要自己生产，大家集资来做一个事情的话，它跟房地产厂商、大企业的规模开发的概念是不一样的。我也非常同意聂会长的观点，个人集资建房的方式目前看来，只有个案意义还不具备全国意义。

　　主持人：

　　而且刚才我们看到这个片子里，深圳的这些个人合资建房者，他们是1月16号拿到了法院的民事判决书，也就是他们过春节的时候大约就能搬到这个新房子里了，比同地段便宜将近4000元钱了。那么，同样在1月16号这一天，我们在节目一开始也提到了，国家税务总局所提出的要清算土地增值税了。之所以要清算，其实这个规定1993年就已经出来了，一直没收而已，现在就开始收了，我们先通过一个短片来了解一下。

　　(播放短片)

　　解说：

　　1月16日，国家税务总局发布了最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业清算30%～60%不等的土地增值税。

　　税务总局通知指出，主管税务机关对以下三种情况可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　第一种,取得销售或者预售许可证满三年仍未销售完毕的；

　　第二种，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　第三种，纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　这是该税种1993年推出后，今年2月起正式征收，标志着房地产开发迎来了土地增值税清算时代。

　　主持人：

　　当然了我们刚才也提到了像深圳这些个人合作建房，他们买到了低价的房有点特殊性，可以说仅仅对一般的购房者来说是一个梦。但是，你要是买有产权的房子，现在价格确实有点贵。尤其是这个规定一出来以后，大家第一个想法可能是担心，又要征收了，向房地产开发商业征税，开发商会不会马上又把钱转嫁在房价上，最后又变成消费者买单了？这个担心不是多余的吧？

　　聂梅生：

　　我觉得首先对征收土地增值税这件事情，要正确的来看待，实际上我认为征收土地增值税，它是一个利益再分配，或者说土地增值效益的一个合理的分配。为什么这么讲呢？因为税收是二次分配，国家征了税以后，这个税收是一种二次分配，实际上是要还税于民的，所以实际上是一件好事。

　　主持人：

　　但是，对于普遍的老百姓来讲，他可能觉得二次分配离很我很遥远，可能建这个社会配套设施，建绿地草坪，我现在想要的就是能够低价买到这个房子，能够合理的价格买到这个房子，他可能不会想那么远。

　　牛文文：

　　这里面就揭示了房地产行业一个特殊现象，整个我们所有的消费者买到房子，实际上只有一个主要价格决定因素，或者是非常重要的价格决定因素就是地价。我个人认为，征收土地调节税，会大大压缩房地产企业的利润空间，但是不一定会立即显现在现在出售的房屋价格上。大家看股市这两天，房地产企业的股票都在跌停，这是因为投资人意识到这个政策出来以后，它一定会压缩房地产企业的利润空间，但是这个压缩是对过去土地屯集的税收的压力，就是说房地产企业地屯集越多，你的利润压力就越大，但是利润压力会不会立即转嫁到现在的房价上。我认为会有一段滞后效应，现在立即还显现不出来。

　　主持人：

　　但是您也谈到这个利润空间肯定会压缩，但是房地产商也要赚钱，他为了这个利润空间压缩不是那么大，他可能会把一部分要转嫁到消费者头上，所以房价可能会涨。您觉得这个能成立吗？

　　聂梅生：

　　我觉得这个恐怕还不能直接这么说。为什么呢？因为决定房价不是房地产商一方决定的，尽管压缩了你的利润空间，你想要补回你的利润，提高房价，但是不一定你卖得出去。而且同一个地段取得土地的时间是不一样的。比如说我今年取得的，你是五年以前取得的，你是协议拿回来的，这两家开发出来的在同等地段，如果同质的房子，最后能不能卖得出去还是市场说了算。

　　主持人：

　　就是五年就取得这地的，他肯定增值空间要大多了，但是他纳得税也多了，所以算起来他们俩的成本还是不一样的。

　　聂梅生：

　　不一定完全一样。

　　主持人：

　　基本上是差不多。

　　聂梅生：

　　但是最后房价还是取决于人家买不买你房子，还是一种供需。

　　牛文文：

　　这种措施主要对企业商业模式的一种调整。有一些中国的房地产商都喜欢屯集大量的土地，土地储备很多，他未来竞争力就多、就大。但是现在这个政策出来以后，就是你要有土地就尽快开发，如果你的土地屯集太大，你的税的压力就相当相当大。我相信这主要是调节地产商的行为方式，而不会直接或者那么大的影响到房价，他不是调节消费者而且调节一部分地产商，就是土地屯集量大的那一部分地产商。

　　主持人：

　　暂时肯定不会出现大家想象的，这个政策一出台，房价立刻上涨。

　　聂梅生：

　　传递不下去，没有这么快。我想，现在所有的开发商有土地的这两天都在忙着算账，要重新算你的成本、利润和开发期。

　　主持人：

　　比如说，他们会不达成一个价格同盟，比如刚才您说的同一地段的几个开发商说，虽然你是前几年取得的我是今年，咱们一起涨点。

　　聂梅生：

　　我觉得如果你注意到国十五条、国六条里面就有这种不允许屯房不允许公开房价的规定，这是属于宏观调控当中的死命令。

　　牛文文：

　　而且中国所有的行业想搞价格同盟的，最后都一定是失败的。价格同盟的这种行为不是市场阶级能够容纳的，他们自己会图求效益，万一你要涨价，他没涨，你就麻烦了。

　　主持人：

　　但是，大家之所以这么关心要增收土地增值税这个消息，也是因为这两年来楼市价格上涨速度确实很快。去年也出台了一系列的调控措施，但是总的来说，取得了一些成效。但是，楼市好像仍然是处在一个上升的趋势当中，虽然有所放缓。我们在这里可以来回顾一下中国楼市这些年来的一个发展的脉络。

　　(播放短片)

　　解说：

　　1993年，国有土地出让转让条例颁布。开发商必须要交纳出让转让金，然后造房子。对消费者来说，就是他们从此要有一个固定的住处，只能购买到产权，也就是包括土地价值的房子。房产是贬值的，但土地是永远增值的。自此，房价开始包含地价，房子有了不败的升值神话。而1997年之后，福利性分房逐步取消，银行按揭贷款政策也陆续推出。这成为当时影响房地产市场最大的变数。到了2000年之后，全国的商品房销售总额出现井喷式的增长。

　　主持人：

　　就像刚才这个短片里所说的房子有了不败的神话，那么总的来看，进入2007年以后这个不败的神话是不是还会延续？是不是目前中国楼市还是处在一个上升期？

　　聂梅生：

　　我个人认为中国的楼市现在处在一个上升期，为什么这么讲呢？房地产这个行业是和国民经济的增长密切相关的。如果我们国家的GDP、宏观经济处在一个增长期，那么房地产作为它的重要的组成部分处在一个增长期。第二，他和我们国家城市化的过程是有关系，现在处在一个城市化的快速进展期。另外，当然也和我们国家出生的人口到了什么时候是一个购房的高峰，现在也处在这么一个时期。所以我觉得稳定房价是宏观调控当中一贯的提法，我觉得这个是准确的。也就是说，在今后的几年房地产应该仍然处于一个稳步的、健康的发展期。

　　主持人：

　　因为我看到一些报道也谈到了，从年头开始就谈到了“两税一费”宏观政策的出台，国土资源部和国家税务都动起来了，2007年是不是还会有其它的调控动作？

　　聂梅生：

　　我个人认为2007年主要还是贯彻国六条、国十五条的细化落实。因为现在包括税收和金融好多政策都还在陆陆续续出台，你刚才讲到的“两税一费”这些都在细化。所以，还是一个细化的过程，但是更多的2007年可能会重视中低收入这一块，政府有社会保障行为这一块。这一块包括经济适用房、限价房、廉租房，这一块是重头戏，如果这一块能够稳下来的话，就是说中低收入的人口比例是相当大的，起码占到百分之七十上下，这块稳定的话，整个的楼市是会稳定，而且它是使社会更加和谐。

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