增值税不是新鲜事

　　世联中国董事长陈劲松从房产股跌停说起

　　1月16日(2007年)晚，国家税务总局“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”一公布，17日房产股就大面积跌停。

　　在股市里涨涨跌跌都是正常的事情，而大面积跌停就需要我们来问几个问题，为什么近两年来房产股就被普遍看好，为什么增值税政策一出房地产股就不被看好了呢？

　　关于看好，我认为有两方面的原因。第一个原因就是房地产开发企业的会计制度有了变化，最主要的是对土地价值评估的变化。第二个原因是房地产公司特别是有大面积土地储备的公司有升值的因素。所以，近两年房产股被普遍看好。

　　关于下跌，主要是因为这次税收清算与以上两大原因都有关系。虽然你的土地储备很大，但你的升值空间要打折扣，并且打的折扣还不小。这对房地产企业尤其是房地产上市企业影响不小。因为上市房地产企业必须要严格按照政策来办，没什么回旋余地。所以股民对这些企业的土地估值看低了，大面积的股票跌停就很好理解。

　　其实如果我们细细地分析一下这些上市公司的财务报表，就可以看出哪些公司已经计提了此项成本，已经做好了准备。哪些公司就根本没有计提，心中自有个判断。其实，有的公司是很认真地对待宏观调控措施的。比如万科，它就为了增值税的这个事已经计提了几个亿。这样的公司就不太会受此次政策的影响。而有些公司心存侥幸，认为宏观调控只是说说而已，国家说了就说了，也不会真的征收。现在真的征收了。这些开发商的成本就失去预算，对这样的开发商的现金流就会有直接影响。这样看来，房地产股应该不会继续大面积跌停，而是有涨有跌。

　　增值税不会转嫁给购房者

　　有人认为此次增值税一开，房地产开发企业就会把此税转嫁到购房者身上，这是完全错误的。因为房价的高低跟开发商的成本没有那么大的关系。就算国家把一块地白送给开发商，一分钱也不收开发商的，开发商的成本足够低，开发商也不会像做慈善事业样，盖完房子便宜地卖给购房者，还是会能卖多高就卖多高。相反的，我们也看到在97年香港开发商那么高的地价拿的地，在98年99年房价还是下跌了百分之五十。所以，土地成本只是开发商考虑的一个因素，并不能直接作用于房价。

　　另一方面，我认为增值税的征收会使得土地囤积的行为有所收敛。因为开发商会自己算这笔帐，如果有些地最高60%的收益要被国家拿走。还囤积那么长时间不开发，这合不合算？这样的话，开发商就会把囤积的土地拿出来，土地供应就增加了，就会使房价有压力，房价就会略微地下降，而不是上升。由预征式改为清算式是一种进步

　　这次通知中明确指出，房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

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