访谈嘉宾：新浪地产万里行专访深房联地产法务总监张茂荣

　　访谈时间：2006年6月16日

　　采访主题：一片蔚蓝自然是我家 在深房联地产发展的历程

　　新浪房产：各位亲爱的新浪网友，大家下午好！非常高兴大家光临新浪嘉宾聊天室，我是主持人新浪房产。今天有幸请来了李咏梨、石小蓝、彭加容、张茂荣四位嘉宾，请到4位真的很不容易把他们，大家都是百忙中请到新浪，我们以热烈的掌声欢迎他们。四位深房联的好员工，给亲爱的新浪网友打个招呼，我们先从小蓝开始。

　　张茂荣：大家好，我是深房联房地产经纪公司法律事务部的法务总监张茂荣，很高兴能够和大家见个面。谢谢。

　　新浪房产：张律师一直是从事律师这个行业？

　　张茂荣：对。

　　新浪房产：干了多少年了？

　　张茂荣：15年了，92年开始从事的，有15个年头。

　　新浪房产：一直是在深圳做？

　　张茂荣：不是，我原来在安徽老家做。

　　新浪房产：我是在合肥读的大学，可以说一些合肥话。张律师在中介圈子里面有15年了，经常处理这些房子的事情？

　　张茂荣：不能说在中介圈子里15年，我们从事律师工作15年。

　　新浪房产：在地产这块呢？

　　张茂荣：在地产这块，应该深房联成立的时候，我就介入。

　　新浪房产：现在很多工作都是围绕地产这方面发展？

　　张茂荣：地产是比较主要的一块，同时我们也做其他方面的案件，因为我现在也是一家律师事务所的负责人。

　　新浪房产：我们现在碰到一个问题，在地产圈子里，在处理这些地产法律事务的时候，有没有感觉到特别辛酸苦辣的事情？

　　张茂荣：应该说二手房交易里面涉及到的环节比较多，而且总的来说，标值不是很大。应该说工作量蛮大的，但是显示的效果不是很好，不是很突出，感觉还是蛮辛苦的。

　　新浪房产：工作量很大、成就感很小？

　　张茂荣：对，因为我们现在做很多经济案件，都是上百万，几百万，上千万的。相比之下，就能够体现出来你的成就感，像二手房这块，设计的标值一般不会超过上百万的。

　　新浪房产：张律师的原则是不是这样，不以事小而不为？

　　张茂荣：是。

　　新浪房产：在中介的法律事务经常碰到哪些问题是经常常见的？

　　张茂荣：经过这几年和中介和深房联事务的操作过程中，我感觉到在以下四个方面纠纷比较多一点。第一个，由于业主在签订合约的时候，由于没有完全的或者独立的房权、处分权，而导致这宗房屋买卖合同无效产生的一些纠纷，这是第一类。第二类，由于现阶段，咱们深圳这一块的房价上涨过速，业主在签约后毁约不卖，或者另行卖给其他人，由此产生纠纷。第三个方面就是在履约过程中，由于国家的宏观政策的调控，国家税收以及政策的调整引发的新的税费纠纷，比如营业税这块，基本上几个月就出台一个新的文件，在这方面发生的纠纷比较多。第四个方面，就是说和我们中介公司有关的，有个别的业主或者客户通过中介公司联络，找到了签订合约的机会，但是他们双方接触以后，绕过中介公司私自成交，在二手房的业界把这种行为称为跳单，这种情况发生的纠纷。总的来说，这四个方面比较突出，比较常见的。

　　新浪房产：关于跳单的现象，我在做新浪万里行的时候，经常遇到跳单现象，很让人头痛，应该说是一个顽疾，一直没有解决的。他们也希望新浪作为中国一个大媒体，起到一个监督作用。我有时候在想，如果我们监督的时候，有没有可能通过法律的手段从根本上解决这些事情，有没有方法？

　　张茂荣：我个人认为这个跳单也不是没有办法解决的，关键是一个手续的完善，无论是业主还是客户，在和中介公司刚开始接触的时候，需要完善一个委托手续，就是签订一个售房委托书或者购房委托书，明确约定这种跳单的法律后果和责任，在这种情况下，如果发生了跳单我们有法律的依据，可以对他进行依法追究相关的法律责任。

　　新浪房产：这种委托，是不是这个意思？就是定位为卖家？

　　张茂荣：也有卖家，也有买家。现在正常情况的佣金，中介公司在做服务的时候，佣金是双方共同支付的，有卖家，比如业主跳单的情况，也有买主跳单的情况。这两种情况都有。

　　新浪房产：刚才你有说到一个问题，最近中国政策变化很多，从6月1号的新政“国八条”，关心地产比较多，那个时候我和文总已经有过一段时间的交往。去年6月份的时候过的很辛苦，今年6.1的时候，就觉得相对来说比较安稳，深圳的中介不是很担心这个问题。

　　张茂荣：国家宏观调控是一个手段，但是毕竟这个二手房是一个市场行为，我个人认为，政府的一些调控手段，可能会起到一些反作用，比如说是营业税的增收，实际上最终会转嫁到消费者身上，同时导致房产价格上涨，所以说从去年6月份营业税开征以来，到现在房产不但没有降价，而且上涨。

　　新浪房产：这个新政出来以后，对你处理法律事务的案件是不是有所增多？

　　张茂荣：是，由于国家相关税费的调整，导致了一些新的，就像我刚才说的，其中有一类集中出现，就是由于营业税的时间延长，导致了税费的增加，买卖双方当时在签约的时候没有这种情况，但是在履约过程中出现了这种情况，这种纠纷很多。

　　新浪房产：你在做按揭的时候，像这种新政对按揭有没有影响？

　　张茂荣：主要是在政策出台以前，没有考虑到这种情况，然后约定不明确的，在新政策出台以后就发生了纠纷，如果在签订合约的进行相关的预测，然后发生这些情况如何有明确的约定，估计发生的纠纷可能性就会少。

　　新浪房产：张律师，我再问你一个其他的问题，你在和深房联打交道过程中，你觉得有没有某几件事情处理起来特别复杂？

　　张茂荣：接触过一件比较复杂的，是这么个情况，就是夫妻离婚，原来法院判决将原在丈夫个人名义下的一处按揭房判决给妻子，在判决生效的情况下，老婆就没有办理相关的赎楼过户手续就拿这个和新的买家签订了一个房屋买卖合约。应该说从法律的角度上，她对房屋实际所有权已经经过法院的判决已经经过确认了，但是由于市价上涨的因素，离婚的女方迟迟不去申请法院执行过户到他自身的名下，导致虚签合同，就是她再转手，这个买卖合同就没法实施。这里面涉及到他原来的老公要赎楼，然后过户到她本人名下，因为她支付不起，她要去按揭，按揭到她名下，然后再转到现在的买家，然后再进行按揭赎楼，这里面涉及的环节比较多，涉及到案外的，涉及到前夫，这个按揭后来没有合约，最终的原因是由于他老婆由于市价上涨，她代履行他的义务，她不去找他老公办理相关的手续，现在客户这边已经提起诉讼了，但是这个案件还没有进行判决。

　　新浪房产：现在还在操作中。实际上就是一个两次的按揭。

　　张茂荣：对，严格来说，涉及到两次，两次按揭。

　　新浪房产：现在的楼价上涨对纠纷还是有所增加。

　　张茂荣：应该说是这个房价上涨，促使很多情况下业主违约的也比较多一些。

　　新浪房产：那客户违约呢？

　　张茂荣：违约以后就觉得卖亏了。然后找理由，不履行过户义务，客户这一块，基本上是先预付定金，他违约以后就丧失定金，所以它的操作比较简单一些。

　　新浪房产：张律师，我还想问一个其他的问题，我们经常在签署这些合同的时候，实际上房子的面积数和挂牌价格的面积数是不一样的。现在我们看到地铺经常打出来的海报是90平方，但实际上房产证上写的可能是88个平方，中间会有两个平方的差额，但是签合同的时候是按90平方来签的，有时候客户觉得，差了两平方，就是两万块钱。这种事情发生以后，你们是以什么方式进行处理的？

　　张茂荣：首先这一块来说，我不知道你说的作出错误的宣传是不是中介公司？

　　新浪房产：这个本身可能就是业主，业主报上来的时候就说是那个数。

　　张茂荣：应该说从这个角度上，从合同的起草和签定合同，从买家来说，的确应该去审查房地产所有权证，以房地产所有权证上登记的实际面积了解清楚以后，然后再签定合同就避免这种情况出现。第二点，由于出现了这个情况，由于客户买的时候没有注意到审查义务，然后签了这个合同签的合同的面积确实有小于实际面积这种情况出现，这种情况在我们人民法院有实际的解释，比如误差在3%之内是要进行操作的，超过3%就要双倍进行赔偿。

　　新浪房产：百分之三是什么？

　　张茂荣：百分之三的误差。比如这个是90平方，它实际上是89平方，一平方在90平方里面的误差比。这个一般情况下是衡量房地产开发企业出售的，对于二手房这种情况，具有指导意义，没有针对二手房转让这种误差来进行有个特别的规定，因为这个规定有个双倍惩罚性的，就是超过3%要进行双倍赔偿。有这么个情况。所以对于二手房这个，我个人认为可以作为参考，但是起码的情况下，就是应该按照实际价格进行操作，这是合情、合理、合法的。

　　张茂荣：我们公司还没有碰到过这种情况。这一块我还没有碰到过，深房联做这一块的时候还是比较慎重了，我们深房联首先要业主把房产证的复印件提供过来，作为我们签合同的依据。

　　新浪房产：你们在接受这个挂牌的时候，你们一定会拿到业主的房产证复印件吗？

　　张茂荣：是的。

　　新浪房产：在合同签署以后，交易过程中，按揭活动开始的时候，有哪些交易环节是比较有风险的？

　　张茂荣：应该说二手房交易过程中涉及的环节多、部门多，风险也比较多，就我工作这几年来说，二手房交易整体过程中，按照二手房交易的程序来说，我认为应该用一句话来概括，我个人理解是这样子的，第一个就是，一个叫六个审查，八个约定，三个做法，一个建议。

　　　　先说六个审查，就是在签约前面要做好六个审查。第一项是权属审查，你这个房子，你买的时候，业主对这个房屋是不是拥有全部的产权，要做权属的调查，这个权属的调查很简单，可以到房地产交易中心去做一个房屋的查询，做产权查询，就可以查得很清楚。

　　　　第二个审查，就是权力限制审查，在我们国家，并不是所有的房屋都可以进行上市交易的，比如有些被法院查封的房屋是不能够被交易的，有一部分房屋，不是上市的房屋，比如按揭房在上市交易的时候，是有条件的限制，这是权力限制的审查。

　　　　第三个是权利的审查，就是是否有抵押权的设置，这也要进行审查，这个审查也是很简单的事，应该说到房地产交易中心打一个单子就很清楚。

　　　　第四项审查就是共有财产的审查，这个共有财产包括两个方面，一个是房地产登记里面有个共有权这一栏，一眼就能够看出，只要到房地产交易中心打一个单子就可以看出来。值得注意的就是法律规定的共有人，比如夫妻共有人。夫妻有很多是这种情况，夫妻之间实际上是共同买的房子，但是登记在一个人的名下，按照婚姻法的规定，这是属于双方共同所有，像这种情况，我们也要充分考虑到，凡是结过婚的，登记在一方的名下，我们要征求对方配偶的意见，因为法律上是共有财产处理是需要经过所有共有人的同意，不然的话有可能导致这个合同无效。

　　　　第五个方面就是优先购买权的审查。这个优先购买权在法律上主要是两种，一个是共有人的优先购买权，一个是房屋承租人的优先购买权，这个是有明确法律固定的，共有人的优先购买权比较不容易被忽视，因为我们在审查前面共有权的时候就让他们签字同意，他们签字同意出售了，就说明他们放弃了优先购买权，值得注意的是承租人的优先购买权，我们要了解业主这个房子在出售的时候有没有处于出租状态，如果处于出租状态，按照我们国家合同法相关规定，承租人是有优先购买权的，你比较征得承租人的同意，就是你放弃优先购买权，如果他不放弃的话，他签订的房屋买卖合同是一个无效的合同，这是值得注意的。即使作为承租人，这个有限购买权放弃了，那么还有一个原则，就是法律上的术语叫买卖不破租赁原则，就是你买了这个房子，但是原业主的房屋租赁合同期限没有到，那么你这个租赁，你仍然要继续租赁给它，让它这个合同租赁合同期满为止，你才有出租的义务，并不是说你买过来以后，你合同没有到期你就走你的。这个不是的，关键是一个承租人的有限购买权和继续承租权，这些都是有明确的法律规则。

　　　　第六个方面，就是单位房的特别审查。在咱们国家，由于对公司法的修改和相关规定的出台，对单位房有特别的规定，一般公司的房子要由董事会决议或者股东会决议同意这个房子的出售行为，才是有效的。对于国有单位或者集体单位，国有单位的资产进行出资要经过上级产权单位或者是国有资产管理部门的审核同意，不然的话，这个也是无效的。要经过特别的审查。这就是我说的签约前的六个审查。

　　　　第二个就是签约时候做好八个方面的约定。

　　　　第一个送达地(音)要明确，为什么这一点很多合同上没有这一条，但是地产中介这块，二手房里面一定要注意这块，因为在二手房履约过程中，面临的赎楼、按揭、过户，这里面的程序很多，有很多的事务，如果一旦发生纠纷的话，都容易导致证据难以收集，所以一定要约定一个明确的送达地址，所有的信件往来必须以书面的形式，注意证据的保留。比如说我们事先通知了，对方不履行这么做，要有一个明确的送达地址。比如现在的生活地址流动性比较大，如果签约的地址不是他实际能收到的，如果要是一个履约督促函，发给对方，对方说我没有收到，或者我的地址发生变更了，在这种情况下，要明确一下送达地址，就是这个送达地址是指定的，只要我发出去，就认为你已经收到了，我们对于对方一些事先履行业务履约行为的通知的一些明确的通知义务，这些可以明确的送达。

　　　　第二个就是约定的内容，房款、定金、首期款的支付，这一块呢，也比较重要，房款总价、定金是多少，支付的时间、支付的方式要进行明确的约定，

　　　　第三个约定是按揭承诺，这个是对业主的保护。因为很多买主在没有支付的情况下都要申请银行按揭，如果没有银行承诺贷款之前，这个签约的房屋办理的过户手续容易导致按揭不下来，给业主造成一定的风险，所以一般情况小要有银行按揭承诺的约定，在银行按揭承诺以后，才去托管部门、过户部门办理过户手续，这是需要注意的。

　　　　第四个方面就是我在前面说的，由于国家政策的调控，经常有一些税费的波动，在这种情况下要做明确的约定，以避免双方发生不必要的纠纷。

　　　　第五个方面就是交付、验收和过户。交付的时间，验收的标准，以及过户的时间要有明确的约定。我原来处理过一个案件，就是因为约定不明确，所以卖方实施，由于房价上涨的原因，迟迟不进行办理过户手续，理由就是合约没有明确约定明确的过户时间，所以就容易导致相关的纠纷。

　　　　第六个方面，户口迁移。这一块也是其他合同里面不涉及的，但是在二手房买卖过程中，应当引起重视的，就一个房屋来说，每一个房屋的落户，一般公安机关，如果原来的业主不迁出去户口的话，新买的人户口不容易迁进来，这里面容易导致很多的后遗的障碍，即使说公安机关允许迁进来，比如说原来业主有违反计划生育的什么情况，很容易受到买主承接了这个房屋以后，很容易产生很多不必要的麻烦这一点应该引起重视，希望各位网友看了以后，以后买房子一定要注意这一点，一定要约定一个户口迁出的时间。

　　　　第七个方面，水电、电话、有线电视、物业管理费的过户交接，这一块应该做一个明确的约定。在实践中，我们深房联的做法是让业主留支一部分的款项用于支付这些费用，提前扣留一部分款资，这个要进行相关的完善一下，有个明确的约定。第八个方面，相关的违约责任的条款要进行明确、清楚，以及某一方有违约，可以有明确的约定来进行追究，这就是我说的八个约定。

　　　　还有三个做法。

　　　　三个做法第一个就是资金监管，我认为这个是很重要的，对于买方来说，对于卖方来说都有这个风险。对于买方来说，如果这个资金来说，收了这个资金，但是说他要是不卖了或者由于种种原因毁约了以后，买方就会面临付过款，然后拿不到房子这种情况。所以资金监管，包括定金，还有首期款的监管，这个资金监管，另外预防一个风险，有这种情况风险，实际上支付了首期款或者定金以后，在办理赎楼过户以后，在这种情况下，到领取新房产证之间，如果原业主涉嫌经济案件的话，有可能这个房屋被查封了，你的资金监管，如果没有资金监管，这个定金和首期款也有可能打水漂，或者通过其他诉讼，产生很麻烦的争议。所以说这个资金监管很重要，在现实生活中，资金监管一般有这么几种方式，一个是在银行进行监管，还有一个就是中介公司进行资金监管，我认为这个资金监管，无论对买方和卖方都是很有利的方式，一种保护方式。第二个就是委托公证。这个委托公证包括赎楼公证和过户公证，这个就是防止业主不去赎楼，签了合约以后迟延去赎楼，迟延履约义务，所以如果全权委托，实践中都是全权委托中介公司的人员代理赎楼，如果签了合约，凭着它的委托书，中介公司就可以提供这方面的服务，两方面不需要到场就可以把这个楼赎出来，然后进行交易，一个就是过户，过户也是这样，为了防止业主不履行过户义务，做一个权证委托公证，凭着这个公证书，也是委托人，可以办理相关的过户手续。实践中的做法，我说的第三个做法是很重视的一点，就是迟延履行的及时通知，这一点由于在二手房的交易过程中，涉及的环节比较多，我们在接触过程中，不论是业主还是买主，不是不履行，而是迟延履行。所以我们约定某年、某月、某日去办理过户手续，在这些天以后，业主不去或者买主不去，你给他打电话，他说我今天有事，然后拖个三天、五天，他也不说是违约，在这种情况下就比较麻烦，你说他要是直接起诉他违约，他说我没有违约，在这种情况下我们法律上叫做迟延履行，迟延履行义务就要进行催告，在合理的期限内，如果对方仍然不履行，那么认为他是违约。这里面的相关示意要及时通知，这个做法一定要引起广大网友或者在购买二手房的时候要注意这一块。这就是三个做法。

　　　　另外一个就是一个建立，因为二手房的交易环节涉及到中介、银行、担保公司、税务、国土房地产管理部门，涉及的环节比较多，行政部门比较多，里面的事务专业性比较强。如果要是有能力的话，建议网友最好还是委托一个专业人员来进行操作，这个专业人员可以是律师，也可以是中介公司的人员。如果有是中介公司介入，跟没有中介公司私自办理交易，它的风险是不一样的。有专业人员，对整个流程比较熟悉，可以避免很多的风险。所以避免二手房交易环节的风险虽然很多，但是并不是说不可以避免的，只要做到六个审查，八个约定，三个做法，一个建议，能够都注意到了，我认为风险还是可以把风险降低到最小化的。当然也不排除任何一个合同、任何一个交易最终都不可能是没有任何风险的，所有的预防措施都做到了，最后还有违约的情况，那么就要及时采取诉讼措施，比如财产保全措施，以免实际的权益受到丧失然后无法进行追究。

　　新浪房产：张律师说了这么多，一气呵成。谢谢您今天能来到新浪与我们讲解交易环节的细节。