嘉悦精英家园业主周大爷抱怨，“屋里屋外我都穿这么多”本版撰文/本报记者　杨晓     

　　新闻背景

    今年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》受到社会广泛关注。尤其是第六条规定，对业主(被执行人)及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，这让还不起月供的、买了烂尾楼或迟迟无法入住的业主们找到了拒绝还贷的保护伞。然而银行一方却因此叫苦不迭，银行认为业主必需房产无法拍卖、变卖或抵债，银行呆坏账概率及贷款成本增大。为此外地有些银行已经开始提高首次买房贷款门槛，有些银行还要求买房人申请贷款时必须出示已有必需住房的证明。

    2月17日前后，上海、北京、深圳三地的银行同业工会分别向高法提出意见，要求高法对新规再做研究，对相关条例进行修改，保障银行房贷效益。然而记者采访有关法律人士得知，高法新规一经出台绝少会被推翻。另外记者调查发现，目前北京16家银行联合统计拒不还贷人的比例不到北京常住人口的万分之二，再加上银行放贷有开发商从中作保，与香港相比，其实内地银行贷款风险增加并不大。

　　银行风险增大并不多

    高法新规受影响最大的还是提供个人房贷的银行。银行认为高法新规可能让一些恶意不还贷的人钻空子。为此外地有银行已经开始提高首次买房贷款门槛，有些银行还下有对策：在买房人申请贷款时还要求买房人必须出示已有必需住房的证明，在杭州有银行还要求开发商将保证金份额从20%增加到30%。

    为此上海、北京、深圳三地的银行同业工会在2月17日前后分别向高法提出意见，要求高法对新规再做研究，对相关条例进行修改，保障银行房贷效益。

    也有银行业内人士认为高法新规对银行影响不大。中国农业银行北京分行有关人士告诉记者，据她所知北京各银行并没有针对首次购房人的放贷专门进行限制。她说，总体来说个人住房贷款放贷风险较小，各家银行竞争激烈，因而专门提高首次购房者门槛的做法大家都采取谨慎态度。

实际上，北京欠债不还的人毕竟是少数。据去年11月12日北京银行业协会公布的《“信用信息”资料汇总》显示，北京16家中资银行收集的不良贷款记录汇总中1年间个人住房贷款有问题的有2876人，不到北京常住人口的万分之二。

    还有一点这位银行人士没有提到：一直以来银行放贷都有开发商作担保，所以其风险本身并不大。在京港两地房地产行业工作多年的百人行总经理童渊发现，内地银行的放贷风险远不如香港及国外银行大。在内地，银行放贷都要求开发商从中作保，保证金额占到个人购房总贷款额的10%-20%。如果购房人逾期不还贷款，银行则从开发商押下的保证金中扣除。这样一来，银行的放贷风险就转嫁给了开发商。而在香港以及国外，购房人与银行的借款合同没有开发商作保，遇到逾期不还贷，只有银行一方承担风险。然而内地银行虽然竞争激烈，但开发商还没有遇到有哪一家不用开发商担保就放贷的贷款条件。

    业主：买了烂尾楼我必须止损

    尽管望京区域房价已经涨到每平方米6000-8000元，然而地处核心地段的嘉悦精英家园业主想以5年前的5200元价格变卖都无人问津。由于该项目在水电煤气暖气未正式接通的情况下突然停止施工，拖延数年后该小区60余户业主被迫住在烂尾楼中。在与开发商长期维权中业主发现，一方面开发商欠业主每户十数万元的违约金不还，一方面业主还要按月还银行数千元的月供。为此业主张某提出，高法新规实施了，我必须止损。

    张某在1999年购买嘉悦精英家园一套总价52万元的101平方米两居室，合同中写明要在2000年入住，然而到2004年项目还是水电气暖样样不通。月月交月供却迟迟不得房，迫于经济压力他最终入住。为了让小区像点样，他们自筹10余万元为小区铺了路并作了简单绿化，和供水供电部门商妥定期付临时用水电费，但下水道通不到市政管线，9层楼高电梯却不能运行等大问题仍然无计可施。最可怕的还是今冬20年一遇的严寒天气，各户空调电暖气取暖使得用电超负荷经常断电，空调暖气开开停停，多户室温只有零度，屋内很多铁管冻裂，连抽水马桶的存水都结了冰。

    本周一中午记者来到嘉悦精英家园看到，三栋楼的外立面还算齐整，但是楼中有大半房屋空置，门窗破败随处可见。69岁的周大爷说，家里太冷，屋里屋外他都是厚厚的羽绒服。记者在小区看到一位开发商聘请的保安，但未见到开发商踪影，保安自称几个月都没见过开发商。

    张某说，依据购房合同开发商应支付每天总房款万分之三的违约金，然而开发商没钱，目前甚至连人都找不到，超过1000天的违约金已达20万元却只能视作空头支票。他觉得住这样的烂尾楼每月还要还银行2000元的月供实在不公平。看到高法新规实施，他想依据新规给自己止损。他说，“我只有这一套房，银行到法院告我没问题，但新规规定银行不能没收我的唯一房产。我想看看高法新规能否救我们这些业主。”

    记者了解到，除了因业主本人经济情况恶化真正是还不起贷款的情况外，像买到烂尾楼的业主以及一些项目拖延半年甚至数年迟迟不交房，或者个别项目大幅贬值让业主的房产成为负资产，业主们也发现拒绝还贷是止损佳策。

    香港：流落街头无房住也要还钱

    记者拿着高法新规向香港房地产专家请教香港房贷政策时，专家表示，内地与香港及世界其它国家地区的房贷政策相比较更显得有人情味。

    据同样是在京港有多年房地产从业经验的海晟名苑副总经理周志荣介绍，在香港欠债不还其房产将被银行拿去拍卖，不足部分仍要由购房人补上。

    金融危机时期，很多港人的房产因为房价暴跌而成为负资产，他们看到还贷越多亏损越大因而拒绝还贷。过了还款期限银行就起诉购房人，法院没收房产后交由银行来拍卖。拍卖之后，银行得款数额往往比较低，余款还要由购房人补齐。

    如果购房人的确无力偿还，则可以申请个人破产保护。从此银行将在4年期间抽样监视破产的债务人，看其是否有超过本人及家属基本生活之外的消费，如果发现有超标消费银行有权要求法院再次执行。有些银行在4年过后还可以再延长4年监视期。

    周志荣说，房产被没收拍卖的整个过程银行或法院并不考虑购房人是否是必需住房，即使没房住流落到街头，房子也要被银行收回。而世界上其他国家和地区也大都如此。

    可以肯定的是在港人大都很在意自己的信用记录，很少会有恶意不还贷的。因为绝大部分港人在购房购车甚至购买家具电器时都要依赖银行贷款，而且大都是在多家银行申请不同贷款，如果有一笔贷款没能及时还而被登上各银行联网的黑名单，其他银行很快会知道并一同要求他提前还贷，这种骤来的还款压力很可能导致个人破产。然而如果个人破产将来再拿到贷款的概率就非常小。