新浪投资访谈：房价将继续攀升2005年投资势头强劲

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　　(二)豪宅还会继续热吗？

　　豪宅市场被自住者快速消化掉了

　　傅星亮：关于豪宅和别墅，我在以前的工作中曾经接触过很多。现在的豪宅市场有几大片区，老的是银湖，新出的有香密湖、华侨城、包括南山半山片区。豪宅对于产品资源的稀缺性、设计水平、位置都有特殊要求。这些年深圳没有什么特别豪华的豪宅，总会发现不完美的地方。在深圳那些成功人士总是根据个人预期不断追寻新的目标。成功人士们对现有的住宅条件不满意就去购置新的高档住所。去年豪宅推出后都卖得很火，据我了解，深圳很多购买豪宅人士都是买来自己住。

　　新浪房产：那被抛弃的豪宅呢？是否转入到了投资市场？

　　傅星亮：转入到新的成功人士手上了。不管是小户还是豪宅都有新生人群进入市场。他们通过购买豪宅来提升个人地位和社会价值。

　　投资豪宅大有可为？

　　新浪房产：傅先生从人的角度分析了豪宅市场需求情况。那么，豪宅的投资由于资金量比较大，它的转手率如何？投资的空间怎么样？

　　朱惑：豪宅投资在一般人的层面是不容易接触到的。豪宅投资资金量要比较大，很多人就算有钱也不会去冒风险。实际上豪宅是个很好的市场，获利回报率非常高，比小户型各方面都高得多。

　　新浪房产：为什么呢？能否具体分析一下。

　　朱惑：同小户型投资一样，豪宅投资也要考虑到方方面面。“豪宅”是个大致的概念，很优秀的物业都具有稀缺性，它的价值无法简单衡量。开发商第一手卖出的价格能否体现它的价值，还要靠市场来验证。如华侨城的锦绣花园，投资锦绣花园的业主可以获得10-20%的回报，一套120万左右的房，在半年左右的时间就涨到了160万元，有40万元的获利。

　　傅星亮：豪宅的价值基数比较高，在同样10%的升幅上，小户型只能赚2、3万元，而豪宅可以赚20、30万；此外，豪宅的购买群体对价格的敏感程度不同于小户型。品质越高的物业，价格敏感度会越底。以去年推出的盐田天琴湾为例，共48栋别墅，山顶4栋标价1亿元，还仅是一块空地就很快被卖光了，而当时别的还剩很多。

　　朱惑：豪宅投资要把握几点。第一，要抓住时机，在它的价值还没有完全体现的时候果断入市；第二、物业的水平一定要优良。现在在华侨城片区，环香密湖片区，包括香密山、红树湾都有很好的投资机会和获利的空间。

　　深圳“豪宅”投资市场并不成熟

　　新浪房产：江先生能否谈一下你的观点？

　　江冰河：深圳市场没有豪宅。所谓“豪宅”，只能称高档住宅，“豪宅”投资市场在深圳是不成熟的。

　　新浪房产：为什么呢？

　　江冰河：对比香港来说，有些人专门做豪宅投资，所以香港的投资者对市场的敏感度非常强，回报也非常快，有的人可以一夜暴富，而有的人可能一夜之间不名一文。现在深圳豪宅投资市场不成熟，从看长线来看是获利了，但是从短线来看，市场非常平稳。

　　投资是讲求回报率的，参考资金成本、时间成本和机会成本来讲，豪宅投资是否真的获利还值得怀疑。深圳豪宅市场上都是一些用家。

　　目前市场存在一种误导，称投资豪宅如何赚钱，实际上真正获利者不足10%，九成以上投资者不但没赚到，反而还亏了。媒体千万不要给人一种假象，将市场导入误区。由于资金进入量大，投资者一定要考虑清楚。