新浪投资访谈：房价将继续攀升2005年投资势头强劲

　　2005年热点投资物业逐个看：豪宅还会继续热吗？(图)

　　2005年热点投资物业逐个看：商铺与二手房投资价值分析

　　新浪房产投资访谈：2005年热点片区解读(图)

　　(一)小户型投资价值评估

　　部分物业升值空间已被透支

　　新浪房产：三位都觉得05年的形势比较好。接下来，我们聊几个消费者最关心的话题。我们应该选择什么样的物业来进行投资。首先，我们来谈一下小户型，有人认为04年小户型价钱炒得太高了，它的升值空间已经被发展商提前拿去了一大半，那么投资小户的空间到底还有多大？还值不值得去做？请三位谈谈吧。

　　江冰河：小户型04年的入市量比较大。之前一般小户型包括公寓在内仅占市场份额10%左右，而04年小户型的量占到了1/3，所以有人把今年叫“小户型年”。有些小户型它的价格已经提前透支了，它的升值空间已经没有了。从我们研究地铁物业来看，有些地铁物业不但没有升值反而贬值。为什么？因为在投资的时候他们已经在高位的时候拿到了物业，而地铁开通后没有起到升值的效应。因此有部分小户型的投资回报不理想，投资空间比较小。

　　新浪房产：05年的小户型的投资形势会不会逆转？发展有没有可能出让一部分空间给业主？

　　江冰河：发展商也是投资商。他们也要追求回报率。即使投资空间变小，他们也不可能出让利润空间，这是不现实的。

　　新浪房产：这样看来05年小户型投资环境并不乐观？

　　江冰河：这个不能一概而论。从投资者角度来说，一定要谨慎筛选仔细研究每一个产品。有些还有升值空间，有些小户型已经没有投资价值了。

　　关键是要做足功课

　　新浪房产：朱小姐能否结合具体项目来谈谈小户型投资？

　　朱惑：可能现在大家都在关心投资的空间大小。实际上小户型投资关键是要做足功课。如果做为长线投资，空间肯定会有而且也比较大。世联地产在02年底做了一个彩天名苑的项目，位于彩田路，是纯小户型楼盘，当时均价是7200元/平方米。这个价位并不低，在它对面就有一个小户楼盘彩福大厦。价格比彩天名苑的还要低300-500元，但从销售状况来看，彩天名苑全部售清之后，彩福大厦仍然没有售完。所以说，价格并不是完全左右市场的唯一因素。

　　小户型投资一定视具体项目而定。一个要看“地段”，实际上这两个楼盘地段是一样的；第二要看产品，彩天名苑在品质上优于彩福大厦，它具有设计创新：每套小户型都配有阳台、凸窗，采光通风状况良好，还带有简单装修，大堂和会所都做到了品质化，给人的感觉很上档次。这个物业的投资证明是非常成功的。以一个单房为例，月供1000左右20多万一套的房子，租金可以达1800元/月，如果进行豪华装修可以租到2300元/月。大家在投资小户型时，要考虑到地段、产品还有发展商实力。能否如期交楼也会影响到业主的收益。

　　现在的小户型产品又上了一个层次。今年刚推出的蛇口小户楼盘—米兰寓所开盘三天就售完了。一是因其稀缺性，市场供应量小，关注程度高；二是其产品采用步入式凸窗，实用率高，尽管其价格不低，且周边环境是工业区和村落，但投资价值较大，让客户可以得到实惠。就以一套总价20万的房子为例，现在抛出可赚2万左右，投资回报率达10%。再如，位于西丽的怡然天地，属经济适用房。由于实用率比较高，原价3800元/平方米的房子现在涨到了4300元/平方米，涨了10%左右。原来34万一套的三房单位现在可以卖到38万。

　　小户型投资应从各个方面多加考虑。提前透支的项目会有，但关键看大家项目的功课做得足不足。

　　新浪房产：小户型是热点之一，豪宅也是04年深圳楼市的一大热点，请问傅先生对此有什么看法？

　　小户型也能形成大气候

　　傅星亮：刚才朱小姐谈到小户型的投资价值要具体分析，我这里再补充一点。小户型的投资价值除了地段，产品的等因素，还会受到楼盘“气侯”的影响。我所谓的“气候”是一个楼盘一旦入住以后会形成的一定的社会环境。气候的好坏也会对要楼盘价值也会有所影响。现在人们会关注自己生活在一个什么样的社区里。一个楼盘居住者素质高，也能提升它的价值。如位于福田区委的丽阳天下，一年时间里也涨了10%。一套28、9万元的一房一厅二手价已经涨到了33万。丽阳天下现在成了深圳典型的白领公寓，租住者都是受过高等教育的单身白领。

　　新浪房产：这是一个偶然，还是开发商通过价格引导的结果？

　　傅星亮：这应该不是一个偶然。投资者应该提前考虑到你的房子将来会租给谁，租户都会是些什么人。租住小户型的大部分都是在深打工谋生的单身男女，他们的轨迹都是从出租屋-小户型-三居室再到豪宅。每年都会涌入大批来深的年轻人，这个队伍会不断壮大。因此，投资的空间肯定存在。就是说，在深圳市场上，因为有了二级市场和三级市场的强劲支撑，小户型投资是没有问题的。

　　对方展商来说首先是要把产品做好，他们会克服粗糙的毛病，考虑到年轻人的需求，将小户型的品质越做越好。关内的小户型其实是非常好卖的，几乎是出一个卖光一个。因为有了主流群体的支撑：一方面需求的旺盛，另一方面开发商产品品质的提升，05年小户型投资仍值得期待。