在近年房产市场中，小户型投资是热中之热，据相关销售公司的数据统计，小户型的购买者中投资者占了半数。尽管近来小户型在市场上销售火爆、供不应求，但也有种种迹象表明，小户型投资已存在不少风险。

　　风险之一是小户型的规划设计问题。以前市场上的不少小户型是由一些存量房改建而来的，房型、朝向等均存在一些问题。即便是现在推出的一些小户型，也是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题。如有的小户型是全朝北设计，不利于居住健康。

　　风险之二是产权性质问题。按照上海住宅设计标准，要设计一套小户型，再怎么精打细算，面积不会低于55平方米。有的发展商要降低小户型的购买总价，总希望将小户型的面积控制到50，甚至40平方米以内。如此，发展商只能以商住性质给小户型立项，并冠以酒店式公寓的名称。孰不知，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年(住宅为70年)。现在，两者区别还不太明显，但随时间的推移会出现问题，一方面是物业管理费高于住宅性质的小户型，另一方面是若将来要补地价或付地价税，商住收费肯定要比住宅的高许多。

　　风险之三是税费及租金问题。不少人购买小户型是为了退税，同时，购房契税亦调整到1.5%，与原来的0.75%比要高了不少。税费政策的调整，不利于投资购房者。另外，一幢楼中均为投资型的小户型，在交付使用后，肯定在同一地点集中出现上百套的出租小户型，于是出现了出租者大于求租者的现象，一些急于求成的出租者会降低租金，购买期房时原来打算月租2500元的，现在只能降到2000元了，如此造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

　　风险之四是发展商心理价位提高的问题。综观本市不少小户型，由于需求火爆，发展商的价格砝码亦与日俱增。每平方米上万元的小户型开始增多，最不可思议的是，不少地段一般的小户型，如老火车站的北面，竟会出现9000元/平方米的小户型，价格与市场出现严重背离。由于供大于求，不少研究者认为小户型的单价高于其他住宅10-20%是合理现象，盲目拔高40-50%没有依据。

　　另外，小户型还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂及安全和社会问题多等弊病。为此提醒小户型的投资者，谨慎选购小户型可以防范盲目投资的风险。

　　房地产时报文/李淳