二手房投资遇冷热思考

http://sz.house.sina.com.cn 16:12 北京娱乐信报

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　　据京城媒体的联合调查显示，二手房需求现仍呈现猛增趋势，几乎所有调查对象都认为二手房价格便宜，生活方便、交通便利，买二手房的人多于卖二手房的人，房源成了影响北京市住宅二级市场发展的主要因素。其中，45%购买二手房的调查对象是为了应对拆迁，36%购买二手房的调查对象是为了自住，而选择二手房作投资的比例却只是10%，这样的景况，说明了什么？是作二手房投资无钱可赚吗？还是租客、买者太少？

　　投资看前景　　

　　目前，作二手房投资实际并非无钱赚，只是二手房的投资价值还没有被广泛关注。购买二手房不论是自住还是出租，都是为得到一个最大的价值体现，自住的多是为了找到便利、实惠而又缓解了暂时的种种矛盾，而作投资的则是想用极少的钱，使其租金得到最好的表现，获得最大的利润。　　

　　现在，更多的人群都将目光投向期房或新的高档公寓，七八千元的高档公寓所作的广告宣传更是频频出现，但其位置与价格却使买者伤透了脑筋，而二手房的买者、求租者也不少，其地段与便利让人心动，但对于二手房，在手续、过户、按揭等多方面又存在诸多不便，这也是二手房投资遇冷的一个原因；从二手房供求市场来看，二手房以“小”“旧”居多，大多在商业区、繁华地段，它主要适合人群：城市外来打工族、部分学生、其他流动人口租住；没有经济实力购买新房、大房的居民购买或暂住；随着城市人口老龄化发展，一些老年人因各种主客观原因会逐渐与儿女们分居，只要能满足他们日常的生活起居，这类人群的相当一部分会选择此类房产居住；还有其他类型的人群等。总体上说，此类房产有相当大的市场空间。虽然买者、求租者比比皆是，较多的人却租、住不到所需的房子，现仍属卖方市场。　　

　　据“我爱我家”企划部的胡先生透露，这种原因主要是信息不对称，整个二手房市场未形成一个很具张力的交易平台，部分中介机构也还在不断地完善中；二手房的出现，使买房没有了期房风险，缓解了位置与价格间的矛盾，如果今年底交易环境有所放宽，随着国家已购公房的上市，对二级、一级住房市场会带来更良性的互动，那么二手房投资市场会大为利好。　　

　　投资眼光要刁　　

　　据了解，投资二手房时要多看：一是看项目所在地是否有足够的人气；二是看项目所在地是否有良好的周边配套环境和市政配套，因为二手房多数是有一些年头的小区，小区的会所虽很成熟，但可能会不太完善，所以选择市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区很重要。要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、水污染、垃圾等污染源，还有小区环境、安全保卫、卫生清洁等情况。同时，要对房屋配套设施进行考察，比如水质、供电容量、供热系统及方式、物业管理和各项收费标准、电视接收的清晰度等，小区附近还应有超市、邮局、餐馆等必备的配套设施。通过考察可以凭借这些使其租住价值得以提升；三是看项目所在地是否有发达的交通和充足的停车位，尽量避免高架桥的阻隔，这样对居住和生活都会很方便；四要看项目的户型设计，是否可以稍作一些改造就能使其升值。　　

　　投资也玩小　　

　　投资二手房可据资金来选择，不过前期可先选择小户型的二手房，如一居的，或两居的，因为小一点的二手房占用资金不是太大，出租也较灵活。其收益租金往往并非和面积成正比，但跟地理位置有很大关系。据“我爱我家”透露，二手房中建筑面积30平方米至40平方米左右一居的租住人群多是北漂一族，其可谓是最佳投资，目前其出租的成功率较高。地段在二环与三环之间的一居，其租金一般在1500元／月。二居中，40平方米至80平方米较好出租，这类房作投资，受多种因素影响，虽然房源合租需求大，但操作多，大部分是合租用，但由于合租住多方面的因素：彼此的生活习惯、搬出的时间不统一，物业费用等容易出现多重纠纷，而这些原因也是影响二手房投资获利的一个因素，所以相对来说一居比二居的更容易投资获利，但如果是买二手房的两居再卖，那么相对于出租两居的更容易出手，因为买者多是小两口、三口之家或是买给父母居住，这类人多为了便利、实惠或者是居住、生活重心有所变动才选择买房的，一般这类人也不会想着长期租用。　　

　　投资要对比　　

　　对同一供需圈内的规模相当的二手房进行价位、建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修标准、是否拆迁、配套设置是否成熟等方面的对比，交易时综合这些数据，再确定评估对象的回报率。　　

　　投资瞄准靶心　　

　　靶心就是投资者所争夺的客户群。好地段、热门区域的二手房有良好的升值潜力，能保证日后稳定的租金收入。因此，确定出租给公司的，最好是选择同一楼层里有其他公司办公的商业办公大楼，不要购买居民区里三居室以上作投资，一般公司不会把办公地点选择在居民区里。投资二手房应选大型房产中介公司进行交易，大型房产中介公司的操作较规范，透明度高，也可委托一名专业人士作参谋。　　二手房产作为一种投资和理财渠道。贷款投资二手房也应考虑风险因素。总之，只要你抓到二手房获利的稻草，其获利的潜力是很可观的，那时淘到的自然是真金。

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