个人购房主要分3类：一类是消费性购房，以个人自住为主要特点；第二类是投资类购房，即投资房产，期待增值；第三类是投机类购房，即大批量低价买进房产，待房价“炒”高后再高价抛出，纯以投机获利为目的。人们常说的“炒房”族，主要指第二、第三类购房者。在“炒房”现象较普遍的上海、杭州等城市，已经出现了“炒房”者人为惜售、哄抬房价的现象。据上海市统计局抽样调查，以套为单位计算，目前上海投资性购房的比例已达16%，单价在每平方米7000元以上的房屋，投资性和投机性购房总比例已占39%。

　　业内有关人士认为，“炒房”是一种投资。这些被炒的房子多是住宅或商铺，当然也有拥有上百万元才敢炒的写字间。像资金较少的“炒房”人，买下房子后，再装修一下，出手时都有不错的收益，这可以说是真正的“做长线”，也是标准的房地产投资。也有一些投资者本身就是房地产商，炒作的多是整个楼盘。还有一些房产中介也在做，像街头许多房产中介公司打着“现金收购”的口号，就是这一类。

　　上海、杭州等城市近几年房价攀升较快，业内人士分析这与大资金的“炒作”有关。据了解，为了控制房价过快上涨，抑制房产投机行为，上海、杭州等已相继启动了一些措施来控制愈演愈烈的“炒房”行为，比如向房产交易者征收高额的费用等。有关人士认为，“炒家”的“炒作”是市场行为，政府可以通过有效的措施稳定房价，因此不必对“炒家”过于求全责备。

　　“炒房”现象趋多在于有利可图。山东省银监局有关负责人认为，近年来银行存款利率不断下调，股市又长期低迷，这就使相当一部分资金流向房地产市场。一般情况下，住宅用房的投资回报率约为6%至8%，商铺的投资回报率为8%至12%。好的商铺6年至8年就能收回投资，以后就是纯利了。如果将纯利年限的收益与资本回收期的收益相加再除以总的使用年限，那么商铺的投资收益率可达到20%以上。如果再人为“炒作”的话，利润更大。

　　近年来，山东省小城镇建设的步伐明显加快，一些中心城市快速扩张，加上交通条件的改善，拉升了土地价格。特别是经济发达城市，房地产升值较快，“炒房”一族正在增多。

　　“炒房”者日渐众多，很多交易是买、卖双方私下商定。业内人士认为，一些行为有偷漏税嫌疑。

　　据了解，按照国家规定，房产交易需要缴纳测绘费、交易费、交易登记费、印花税等多项费用，许多费用是根据售房的价格按比例确定的。为了省钱，一些私人二手房交易便通过合同上的“低价”偷逃税费。

　　除二手房交易外，一手房的炒作也有问题。前不久，青岛东部一处高档住宅小区火爆开盘，令人不解的是第二天就有这个小区的房源出现在二手房市场上。业内人士认为，一手房炒作存在暗箱操作，且有偷漏税嫌疑。

　　一位不愿透露姓名的房地产开发商对记者说，一手房炒作与内部认购有极大关系。一般来说，当楼盘图纸定下来后，开发商会面向关系户、内部职工给予提前认购的优惠。内部认购的价格一般比开盘价低5%左右。其中有的甚至是白送，主要是对曾给予这个项目大力关照的各方人物一个交待。有些市场认同度高的楼盘，开盘前仅炒作“认购权”就能赚取1万元至10万元的收益。

　　青岛爱威不动产经纪有限公司负责人认为，银行个人住房转按揭贷款业务为未取得房产证的房产交易开了方便之门。所谓个人住房转按揭贷款，是指在个人住房贷款还款期内，因原借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新借款人发放的，用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。有了转按揭业务，购房者虽然没有拿到房产证，但也可以进行私下买卖。

　　据了解，开盘前贷款购房者需先交纳首付款的30%，签订购房合同。有的贷款“炒房”者并不办理转按揭，只是找到买家后将合同更了个名，以赚取差价，税当然是不交的。对开发商来说，反正房子卖了，钱也不少，重签合同就重签吧，但严格来说，“炒房”者用这个时间段赚取差价，从法律上讲这种“炒房”是不允许的，因为国家法律明令禁止买卖没有产权证的房子。

　　(新华社记者吕福明黄晋鸿／2004年02月18日)