【案情】

　　“外来户”黄先生向某村村民赵先生购买了一块面积300余平方米的土地的使用权，但未到有关行政管理部门办理登记备案手续。不久，黄先生在前述土地上修建了一座共七层的公寓，并拟将其出租或转让以实现收益。正要买房的李先生看中了其中的一套公寓，并很快同黄先生签订了一份《合作建房合同》，合同约定：前述公寓系由李先生提供资金，黄先生提供土地，双方合作建造；该套公寓归李先生所有和使用，使用期限为70年；李先生支付人民币10万元给黄先生作为合作资金。李先生在入住后不久发现，不断有该房所在村管委会的有关人员来收取诸如水电增压增容费等名目繁多的费用。李先生为此事找到黄先生，黄先生以该房已不归其所有为名，表示不承担任何责任。李先生遂向法院提起诉讼，请求法院依法宣告其与黄先生的房屋买卖合同关系无效，并判令黄先生返还其购房。

　　【审判】

　　人民法院经审理认为：被告黄先生与原告李先生虽然签订了《合作建房合同》，但其实质为以合作建房之名，行房屋买卖之实。被告之建设用地的取得不但没有经登记备案等程序，而且违反了我国相关实体法的规定，被告依法不具有所建房屋的所有权。原告虽然向被告交付了全部房款并已实际使用了该房屋，但因被告并无该房所有权，其转让行为系无权处分，原、被告的房屋买卖合同关系无效。据此，法院作出一审判决，依法判令被告返还原告房款，原告退出所购房屋。

　　【评析】

　　“民房改造”是我市农村城市化进程中碰到的一个重要课题，本案当事人因买卖价格低廉的民房而引起的纠纷具有相当的代表性。本案争议的焦点是原、被告合作建房合同关系的法律效力问题。

　　所谓“合同无效”，是指已经成立的合同，因不符合法律规定的生效条件而不能发生合同当事人期望的目的，不具有法律约束力。无效合同具有以下特征：1、违法性。该违法性不仅包括合同内容违反法律规定和社会公共利益，而且包括合同订立中的以合法形式掩盖非法目的；2、自始无效，指合同自订立伊始就不发生法律效力。根据我国合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定或以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。合同被依法认定无效的，“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

　　根据我国城市房地产管理法的规定，房地产存在权属争议或未依法登记领取权属证书的，不得转让。本案争议房屋之土地使用权转让未经有关国家机关登记备案，该房屋的建设未经有关行政机关批准，该房产权情况也未经国土部门登记备案，故本案被告在转让争议房屋之时尚不具有该房的合法所有权。本案原、被告之间虽签订了《合作建房合同》，但从合同内容及实际情况来看，该合同系以合作建房之名，行房屋买卖之实。因被告在转让房屋时尚不具有房屋所有权，故其转让行为系无权处分，根据我国合同法和城市房地产管理法等相关规定，其与原告之间的房屋买卖合同关系依法无效，法院的判决无疑是正确的。在此，本律师提醒广大读者在置业过程中不能仅考虑价格低廉而不重视交易房屋的权属状况，以免遭遇不必要的麻烦。

　　【法规链接】

　　《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　(三)依法收回土地使用权的；

　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　(五)权属有争议的；

　　(六)未依法登记领取权属证书的；

　　(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

　　《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”

　　第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

　　《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》第十三条第二款规定：“农民个人从农村集体经济组织分得的住宅用地，不得以任何形式与他方进行合作建房。”