2月22日,广州市花都区政府官方发文严禁小产权买卖,且拆除不赔。

  对于“小产权”违法的现实,深圳人民已经被教育了很多年,这期间诞生了不少受害者和利益即得者。随着棚改、租售并举的政策进一步推进,深圳“小产权”的处理方式将进一步多元化。但广州这政策风一吹,深圳小产权的未来是否会出现像花都一样“一棒打死”的情况?

  我们来听听深圳的专家们怎么解说。

  花都发文严禁小产权买卖,拆除不赔

  2月22日,广州市花都区政府官网发布《广州市花都区人民政府关于坚决遏制非法建设、销售或以租代售小产权房的通告》。严禁小产权买卖,且拆除不赔。

  以下为官文要点:

  坚决遏制非法建设小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地建设住宅,禁止在未取得合法用地、规划、建设等行政许可的情况下进行非法建设,禁止改变规划批准用途、规模、平面结构、立面效果等进行非法建设。任何单位和个人,不得利用自有宅基地、购买他人宅基地、利用本村(社)空闲地或购买村(社)集体土地建设小产权房。目前在建的小产权房,一律停止建设,坚决依法查处。

  坚决遏制非法销售或以租代售小产权房。禁止将规划用途为非住宅的土地上房屋当作住宅销售或以租代售,禁止中介代理小产权房业务,中介机构不得配合开发主体营销小产权房。任何单位和个人不得买卖小产权房。购买小产权房不受法律保护,一切损失和后果自行承担。

  严厉打击查处非法建设、销售或以租代售小产权房行为,构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。对参与、策划、支持上述违法行为的党员干部、公职人员,依法从严从重处理。

  请广大市民投 资置业时认真甄别,警惕虚假宣传,避免给自身财产带来损失。小产权房一经拆除,不予补偿。

  深圳小产权房具备转正基础,但拆除有条件

  据相关部门公布数据,截至2016年12月,深圳违法建筑达到37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%,占深圳市总建设量的半壁江山。在花都重拳打击小产权的背景下,深圳的小产权将走向何方?

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,广州的小产权房和深圳的小产权最大的区别在土地属性。广州小产权房是农业用地/集体用地,而深圳的都是国有土地。

  他认为,由于深圳小产权房体量庞大且问题复杂,对待小产权的问题不能一刀切。“法律上是早就不允许小产权房买卖,但要做到事实上不允许买卖难度非常大。将来如何在尊重历史事实,又要辩清楚他违法的地位的基础之上,怎么样恰当的处理、解决小产权房的问题,这是个非常复杂的事情,不能够操之过急。”

  深圳资深媒体人朱罗纪则认为,深圳小产权房未来一定会走向“统一地权”的,原因在于深圳已无法律意义上的小产权房。但是他认为,出路会各种各样,不会有一个单一路子。也许会拆除重建一部分,政府收储作为租赁住房一部分、合法化一部分、维持现状一部分等等。

  当被问及是否建议购房者购买小产权房时,他表示,目前深圳有不少小产权房建得是很不错的,有小区有配套甚至有地铁,还经过了合法的报建手续,被拆除被征收的风险不大,实力不足的买房者可以买来自住。投 资需求的话,则需要进一步结合项目回报率和未来的重估预期具体分析。

  北京大成(深圳)律师事务所律师刘子儒则持不同的意见。他认为,法律层面是禁止小产权房买卖的,小产权房的买卖合同也是属于无效合同。另外,如果发生了纠纷,法院也有可能不予处理。

  盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣对乐居表示,小产权方在全国范围内一直都是政府严打的一个对象,都是不受法律保护的。广州这次是集中进行重审,对小产权买卖现象进行警示。

  他认为,由于深圳的小产权房已经全部实现了集体土地的国有化,所以具备转正的基础条件。但前提补交地价,补偿手续,消除违法状态,同时由于涉及面广,情况复杂,还需要政府出台政策支持。长期以来,深圳官方一直在探索处理历史遗留违建的方式,也一直没有找到一个很好的解决途径。目前,符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的房屋可能被征收。

  他提示购房者,小产权买房存在违约风险、拆迁风险、拆除风险、按揭及再转让风险、质量风险等五大风险。绝大多数情况下,小产权买卖合同都是无效的,合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持,购买需谨慎。

  300万 博成3个亿,你敢买吗?

  “每家开发商对小产权房的处理方案都不同。但基本上都遵循同一个准则:只认房,在我们还没进来确权之前,你建多少层我们都认。”李先生在深圳参与拆迁工作多年,合作客户为主流品牌开发商。

  “深圳开发商旧改拆迁项目,还没存在不承认小产权房的情况。但是房产纠纷不断,开发商不参与农民房纠纷,各自摆平了再来确权。还有一种情况是政府项目,一纸公文说你违法你就没办法。买这个房风险有不少,一是产权真实情况,二是资金压力,三是开发商实力。”李先生表示。

  据了解,如今深圳市场涉及小产权拆迁补偿方案一般有两种,一是按“一栋一户,480平方米”按比例赔房,如1:1或者更多,超过480平部分,只给予现金补偿。另一种方案是所有的房产都按照赔付比例赔房。

  购房者曾女士对乐居表示,目前深圳小产权房数量庞大,她不担心有被拆除的风险。如果没有资金买商品房,她还是会考虑买小产权房。但是尽量不碰一手小产权房,没人入住的房源拆除起来难度系数小,不敢购买。

  在深圳通过小产权拆迁暴富的案子比比皆是。詹先生于10年前购买的于南油附近一栋11层高的小产权,总价接近300万。近期获得3000平米的回迁房,价值近3个亿。

  但吃亏的案例也不少。小产权存在一房多卖的情况,购买人无法从正常途径查寻产权真实情况。拿着辛苦多年的真金白银,全凭信义和神的眷顾做赌注。万一开发商实力有限,拆迁进展缓慢,或成为烂层工程,最后“偷鸡不成蚀把米。”