楼市企稳不易 市场存在变数

　　21世纪不动产中国区高级分析师孟奇也持类似的观点。

　　根据21世纪不动产的监测,全国多数城市土地供应计划没有完成,房地产新开工面积负增长。前9个月,北京仅完成全年土地计划的一半。今年7月,全国房地产土地购置面积环比下降27.7%,完成土地开发面积和新开工面积均比6月下降35.7%。

　　此外,A股和H股上市公司万科、金地、首创置业、富力地产等,都已宣布要大幅减少今年下半年的商品房新开工面积和竣工面积。

　　“结合21世纪不动产对全国和各地楼市的监测情况,个人估计还需要8-9个月的时间来消减剩余的房价泡沫,即到2009年6月底7月初,房价会达到一个相对平衡点,之后会结束下跌,呈现一种恢复性的很平缓的上涨,但2009年7月后至少半年内的房价实际涨幅不会超过GDP增幅。”孟奇说。

　　孟奇还认为,在中央政府部门和地方政府的现有救市政策引导下,一部分刚性需求经过一段时间的犹豫和观望后,会试探性地进入市场,推动交易量,减缓销售量负增长的幅度。但是救市政策不会立即改变房地产市场的调整形态,因为楼市与整个经济环境、金融环境、消费信心有密切关系。同样,到2009年6月底7月初,商品房成交量会到达一个相对平衡点,随后成交量会结束负增长,呈现一种很平缓的增长。

　　但申银万国证券研究所认为,此轮房地产的周期至少在一年以上,初步判断销售额的恢复在2009年中期,而房地产价格的回升需等至2010年。

　　复苏变数

　　金地集团总裁张华纲在接受本报记者采访时也表示,供求关系是市场复苏的核心和基本规律。在去年市场高潮时,购买力并没有同步跟进。2009年如果房价已经跌回预期,甚至跌过了本身价值,市场的需求将重新焕发,但到时市场供应已经大幅减少。

　　张华纲分析,如果从去年9月二套房贷政策出台市场开始调整算起,到明年9月市场已经调整了两年。假如房价每年跌15%,居民收入按每年上涨10%计算的话,明年9月份房价收入比已经打了六折,届时市场的供需肯定会发生变化。但是否能在6-7月份这个时间点市场开始复苏还有待观察。

　　“市场还存在很多变量无法预测,比如说整体经济环境走势,后续房地产的信贷政策变化幅度等等。”张华纲说。

　　中金公司研究部高级经理白宏炜则认为,明年6-7月市场还不会复苏,明年9、10月份才是一个市场可能真正转好复苏的节点。

　　根据中金公司的预测,虽然明年市场供应减少成为定局,但是目前的存量房规模依然较大,预计市场需要20个月的时间才能消化掉。

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