新浪下午茶:淡市下 寻找深圳房市乐居价值

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　　【主持人】各位亲爱的新浪网友大家下午好！今天，欢迎大家来到新浪聊天室，我们今天的话题是《淡市下寻找房市乐居价值》，我们非常荣幸请到几位嘉宾，他们是：

　　德思勒营销总监 王嘉

　　深圳尺度总经理 唐建平

　　地产评论人士 深晚一兵

　　各位嘉宾请和新浪的网友朋友们，打声招呼吧？

　　【深晚一兵】各位新浪朋友，在国庆来临之前祝大家国庆快乐。

　　【唐建平】新浪的网友大家下午好，我是唐建平。

　　【王嘉】各位新浪的网友大家下午好，首先祝你们在国庆中有一个良好的购房心情，再一个选一个价格比较好的房子，这是实在的。

深圳尺度总经理 唐建平

　　【主持人】非常感谢几位嘉宾作客新浪。我们开始我们的《下午茶》访谈了，如果用一个字来形容深圳楼市将近一年来的情势，那就是“落”。这一年，深圳楼市落下来的何止是房价，成交量大幅滑落，企业获利空间大幅滑落，政府土地和房地产税收大幅滑落，深圳市民购房意愿大幅滑落，甚至波及开来，助推深圳经济主要指标大幅滑落，人们对深圳经济的信心也大幅滑落。

　　淡市里，一切都在滑落，唯有价值不倒。真正的好房子，真正的好企业，真正的好产品，是不会因为一时的价格波动而改变其价值形态的，这个价值就是深圳房地产多年来在竞争中磨炼底蕴、构筑品质和打造品牌的结果。深圳是好样的，因为我们看得见，有了十年房地产改革的历练，更多的企业和房子经受住了这一轮大调整的严峻考验，正在积极调整方向，以更加健康的心态和行动迎接未来更大的挑战，要我们深圳市民相信房地产价值常在的。请问嘉宾目前市场的环境下，很多人认同的房地产价值的，我们从几个方面总结房地产价值呢，请我身边的王先生先谈这个话题。

　　【王嘉】其实房地产的产品我们不妨把它看成一种金融产品来理解，在经历了这几年的期货、黄金、债券、国债以及多种产品的客户购买的过程，以及我们这次证券下跌的过程，我们回过头发现房地产的价值它还是实实在在的。作为很多股票，我们很多网友包括很多朋友买了很多的股票，目前的价位是斩仓，有2/3被斩仓，我们横向比较一下，拿房地产已经下跌的价值和股票做横向对比，我们发现房地产机制在宏观整体调控之下仅仅下跌了30%—40%，对其他投资类的产品相对保值性要高，这是我谈的第一点，就是说我们不妨把房地产作为金融投资保值产品来看，他的保值强。

地产评论人士 深晚一兵

　　第二，我们看深圳各种房产投资性，前几天中央电视台对我们深圳进行采访，深圳一些产业作为龙头产业来带动深圳发展是高新科技的产业，我想明年深圳利用些高新科技的带动引发第二轮房地产整个带动，使整个深圳经济搞活，我们目前深圳的房价目前来说在局部探底，借用股票的一句话就是非常精确地能够掌握股票底下做不到，因为我们知道顶在上，底在下，永远不要非常精确追求完美的数值，只要差不多，衡量自己的居住价值的成本，就是一个出手时机。

　　第三，我们衡量什么是好房子，就是从交通、环境、物业形态配置来看，我相信福田区的房子是值得大家看的，整个福田片区在这次下跌的抗跌性是值得大家期待的，尤其是福田北的一些楼盘。

　　【主持人】王老师提到几点，大概是房子符合保值价值、使用价值和附加价值的分析了，我想请问一下唐老师的意见。

　　【唐建平】我说具体一点，主持人说关于楼市不好，其实不仅仅是深圳，各个地方做的项目情况看，最早从深圳开始，现在在全国都出现这种情况，就是比较低迷，目前的情况不是消费者对楼市价格不认可，有几点，第一点，从去年下半年到今年上半年，楼市涨幅过快，超出了消费者消费的能力，作为消费者本身而言，他还是还认可房地产的价值，就房地产价值而言不外乎他的使用价值和保值、增值的价值。中国人都说安居乐业，有了自己的住宅、物业的之后对你的生活和工作都是一个促进的作用。另外是保值和增值的作用，随着人口增长的变化，土地的稀缺，随着人口的增长和社会的进步和经济的繁荣，他始终是长期而言是在增长的过程，而且他的增长的速度和增长的幅度比我们通常的像物价水平CPI的上涨要高，从这个角度有一定的保值的功能，另外作为不动产可以抵御通货膨胀的能力。

　　【主持人】再问一下一兵老师，作为地产界资深评论员，您是怎么挖掘房地产价值的？

　　【深晚一兵】房地产的价值是可以量化的，可以用价格做一个衡量的标准，但是面对每一处房产，实际上我们并不知道他的价值所在，比如说同样的房位于同样的楼层和朝向，甚至面对的同样的景色和山林，但是这样的房子在深圳可能值1百万，在内地值50万，在小县城是20万，为什么差别这么大，作为置业者来说，衡量房子的价值的因素比较多，但是主要有下面几点：第一点，他的土地价值，土地价值是根据政府对房地产所在位置周边市政投入的大小投入，城市中心土地高，楼价也很高，但是在偏远的郊区或者是山村因为政府在这块没有过多的投入，所以表现的价格非常低，比如说我们深圳很多的开发商，在深圳福田又可能用楼面地价1万5、1万6拿地，在大亚湾可能200、300平米拿地，说明政府在周边套的投入不同。

　　第二个方面，可能是景观资源的价值，实际上我们住在城市里面看到的都是高楼大厦都是街道，都是商业设施，但是真正的能够进行对比的，高端客户看到的并不是这些，对城市居民来说有山、有水环境最适合，出行可能不方便一点，但是站在健康人居的环境角度来说，住在城市中央并不太合适，为什么关外一别墅价格卖得比关内的住宅高很多，这也是其中方面的原因。

　　第三个楼盘所在政府给的数据指标，比如说容积率，这是想购买房产必须了解概念的容积率，在同一个土地上所记入建筑面积和所占用土地面积的比例，容积率越高，密度越大，住的人也越多，人均享有的土地的价值越少，相对来说他的价格也相对偏低。另外包括覆盖率，楼梯的高度以及绿化率各个指标，政府在批地的时候有规定的，这就是楼盘的真正的土地价值。而且随着政府土地供应的紧缺，包括关外土地供地容积率提高到3.0以上，目前拥有一套房产对很多人说是很好的机会，将来拥有的机会更少或者是成本更高。

　　第四点是开发商在楼盘上的投入，涉及到建安成本，对所有的楼盘和开发商来说，他们会根据这个心目在片区当中的地位和影响，包括政府给的数据指标一个合理的定位，比如说楼盘提供给哪些人居住是高端客户还是普通的客户，包括建筑、户型、园林各方面投入的大小，所以我们看到很多的楼盘是高端的项目特别是别墅的项目，在园林方面和建筑方面花的工夫很多，投入会很多。包括住宅用简单瓷砖，也用钢挂的，还有门窗含量都不一样，这是反映房产的价值，我个人认为大的方面从这四个方面考虑基本上不会错，当时一些小的因素，我们要慢慢研究才有一个体会。

　　【主持人】刚才听您说房地产的价值可以量化，可以从价格上量化，我再想请问一兵老师，深圳房地产基本潜价值和价格成正比，有没有开发商有一些噱头导致价格很高，根本值不了这个价值而卖到这个钱。

　　【深晚一兵】价格通过价值量化，完全对等量化不可能的，目前房地产的市场是一个稀缺产品的市场，由于我们国家房地产的走向正常化并不长，1978年走上商品化，发展很不成熟，深圳不同的地区，不同的物业类型所表现的价值和价格的对比都有差异化，总体来说高端物业尤其是豪宅的高端物业他的价格应该来说和他的价值相差会比较大，因为富人在买这些物业的时候，对金钱不太敏感，不想普通老百姓购买住宅1百块钱平米都要进行计算，相对来说普通的住宅的价格和价值更加贴近。

　　我们也看到前几年因为各方面的原因，深圳的楼价出现的一轮非常快速一个暴涨的势头，导致他价值远远脱离他的价值，通过一年的调整，他们的价格逐步向价值回归，但是有没有回归到位，价格有没有到地下，对于我们来说要观察。

　　但是对于普通的对于自主来说，没有别的想法，目前的价位入市相对比较合理。为什么这样，刚才王总也说了，不可能做到非常精确，非常到位，只能说基本上能够达到自己的预期，适合自己的个人基本条件才可以。打个比方，刚刚发生的上上周4我们的股市早上是暴跌，然后中午开市之后暴涨，当天差点翻红，当天晚上我们国家推出措施救市，第二天早上涨停，大多数的股票涨停，我举这个例子的意思是作为小股民永远是拿不到的大势的。股票投资大家清楚不清楚，他的购入和卖出又有几各个标准，谁量大谁优先，这个我们小股民没有办法和机构抗衡的，我们想买的时候机构把这个股票涨到涨停板了。房地产也是这样，目前价格有没有到底、离底有多远，我个人认为，只要我们房子买进之后没有继续下跌20%都是可以承受的范围。为什么这么说，因为我们房地产交易成本很高，不想前几年交易价格加上各种税费不到5%，现在不一样，不上涨20%赚不到钱，如果房子买到手不下跌15%，没有下家让你按成本承受到让你接收到这个盘。所以说自己必须要居住的，条件又允许的，我建议其是可以选择一些好的品种进行买入。

　　【主持人】非常感谢一兵老师的演讲，再把下面这个问题抛给王总，王总作为营销方面我想问一下，淡市是不是理性的回归还是冬天的一个征候，如果继续淡下去有没有回暖的可能，现在正面比较多，作为营销方面我们应该怎样给楼市加盐，让他重回消费者入市的信心？

　　【王嘉】这个问题是这样，我们在物理学都学过一个简单的道理，现在导致各种观望，我们可以看作是一种动能，这种动能随着客户观望的时间越长，他的数量在逐步的增大，增大到一定的临界点的时候会突破。我们公司代理的楼盘在房交会的期间表现的特性是转化的势能，我们转化成势能来购买，成交的比例是非常多。为什么有这些成交比例出现，就是刚性需求积累到一定的程度的时候，过了临界点，我们每个人作为购房都有自身的临界点，你在衡量买房的幸福和适当下跌难受感觉的中间的平衡，我们思考一下，买到房子你会解决了哪几种痛苦，我们分析一下什么是刚性需求，刚性需求是结婚要买房子，男方不买房子女方天天吵架，40平方米房子4万块除以12次吵架，算一下真实生活中解决每一次吵架营销成本多高，如果把这个营销成本投入到加班当中，像我们20、30来岁群体把这种投入到工作中，被老板看见就有升职的可能。所以我们说我们公司代理的楼盘的表现出的成交是很多客户在充分算过他的得与失选择的房交入市，他们也不是不会算，这是客户给我讲的，我只是做一个分享的过程，我们买房子也是一个分享的过程，谢谢！

　　【主持人】下个问题抛给唐总，您手下有多少套的房子？

　　【唐建平】我就一套房。

　　【主持人】您挑房子有没有非常好的经验，虽然您只是买了一套房子，但是作为尺度的总经理您应该对房子非常有经验，我想问一下房地产价值的精粹体现哪方面，我们新浪的网友和市民们怎么样才可以买到好房子？

　　【唐建平】首先我想给大家提建议买什么样的房子晚点说，目前的楼市状况肯定是一个回归的理性，这是肯定的。而且根据我们行业研究部的数据，目前在深圳存量已经批准预售的商品房住宅600万，今年深圳成交量平均是25万，就是说我们即便用最大的05年的销售量一个月最高的时候是75万平方米，这样算下来，如果即便不考虑未来，从未来开始，接下来新入市的增量房，消化掉存量的住宅房要8个月，我们尺度认为，未来的半年到6个月到12个月楼市还会有一定的调整。

　　但是这种变化并不影响我们要置业的人的决定。

　　【主持人】您觉得最近一些国家的措施对房市有一定的激励作用呢？

　　【唐建平】中国很大，有救市的，也有中央政府表示观望的。目前深圳的情况是，房价还是在调整中，但是这次秋交会上有很多项目有实际的价格和优惠的价格入市，没有得到真实的需求。他是真正让市场得到认可，还是更多地关注项目的本身的目标客户群，如果项目是面向首次置业的，在产品的户型设计和性价比上考虑多一些，我的项目本身是面向高端的项目，比如说最近像梅港的项目，定的目标群不一样。

　　【主持人】您觉得找到哪种营销方式？

　　【唐建平】客户群很清楚，然后销售手法上比较好。关于置业，第一，首先我觉得如果真是自住的，有需求的，不要过多考虑说到一个底，这个确实很难，如果是在置业的情况下，更多要考虑一下比如说你的自身经济状况，在深圳的城市我觉得为自己生活预留一个空间和时间，未来一段时间的费用要考虑出来，这是一个。

　　另外一个，我觉得要考虑到自己的工作区域和你的购置房产的距离，现在尽管加大了轨道的交通的建设，但是具体的情况是怎样要考虑一下，所以说这块也是要考虑的。

　　综合起来考虑，最后去判断是否入市好一些。

　　【主持人】再问一个问题，现在卖得比较好的房子，列居一下是卓越维港和招商海月是卖得比较好的项目，是他们的产品特别好，还是迎合了一些消费者的需求呢？

　　【唐建平】维港前期的定位是我们参与的，维港应该说要是放在去年，在他的区位和他的产品定位更高，但是现在我们认为他的高层的定价在2万2、2万3左右，他已经考虑到作为大盘的空间，定价的时候采取的相对保守的策略，也得到了像南山、深圳中高端的客户群的认可，而且他也给自己未来的增值留了一定的空间，作为一个精明、二次置业的投资客户他们应该很清楚这些里面的价值。

　　【主持人】再问一下一兵老师的意见，您觉得卖得好的盘是不是有共同的价值在里面？

　　【深晚一兵】目前深圳市场卖得比较好的楼盘应该是共性方面也有，但是差异化更大，比如说招商海月五期为什么卖得好，我们知道招商是从蛇口出来的，蛇口最大的地主，而且招商所持有的业主数量非常庞大。就是他的客户基数已经非常好。卓越维港价格是很大的因素，片区未来发展的潜力。我再举一个例子，深圳日成交排行榜有泰华阳光海的项目，这个项目为什么成交这么好，首先他拥有非常好的园林景观的项目，第二个原因他马上要入伙，一期马上入伙，品质已经呈现出来了，我们以前老百姓是买期房什么看不倒，大家很不理智的买了，价值评估不到位。现在楼按照预算的条件，很多开发商达到了预售条件之后办理资格证。太阳阳光海项目楼盘表现很明显，很多的东西可以看到，社区、园林做得怎样可以看到，大家不满意可以不买，但是太阳阳光海现场规划和园林作得不错，所以销售一路走得比较好，所以各个楼盘表现情况不一样。

　　【主持人】我觉得有一些楼盘可能跟他的营销有一点关系，比如说十成米格、一成风景是不是卖得比较好的楼盘，我想问一下营销专家王总。

　　【王嘉】小户型是这样，在这样的市场下，大户型和小户型从性价比上讲，好户型有逐步前期淡出市场的有影响，这是和市场定位和多方面营销渠道的建立有关系，在多方影响关系的系统化的作用下，我相信把这种客户的定位做得比较准确是其中一个核心的要素。

　　【主持人】请问几位专家有没有性价比特别高，价格内涵比较厚的房子推销给新浪的网友。

　　【王嘉】我想讲一下福田片区唯一小高层的项目是半山御景，在福田区具有唯一性，这个性价比包括网友和市民看一下，买不买不要紧，去比较一下，因为福田项目不多。

　　作为盐田鹿港国际不管网络上的朋友还是一些同行都可以看看，这也是比较相对具备性价比的产品，我自己、我公司的很多同事对这个产品的观望度也是蛮高的。

　　【唐建平】这次开秋交会给朋友一个交流的好机会，还是让消费者自己看看，多比较，自己做决定比较好。

　　【主持人】下面探讨的问题是怎么样做到的理性置业呢？现请一并老师谈这个观点，如何做到的理性置业？

　　【深晚一兵】理性置业最重要是量力而行，住普通住宅的不要奢望住别墅，同时要考虑自己未来3—5年的预期，家庭经济状况的预期，理性置业最重要讲究这个你有没有达到购买房产的条件，第二你是不是想购买适合自己的房产，不要把目标定在太高，大家都是年轻人成长潜力很高，目前买一个小房子，等发展起来再换大房子都可以，如果作到这点，大家可以在市场上都能找到适合自己的房子。

　　【主持人】把下面的问题交给我们的唐总，我想问一下，现在作为开发商还有我们买方的一些桥梁，从您的角度出发，开发商这边楼盘应该建立什么形象建立购房的欲望，然后做一些什么真正达到的乐居的效果？

　　【唐建平】一个项目要做到要在前期花一些功夫，要清楚我这个项目做什么，我潜在的客户是什么，对他们的需求有所了解。我觉得整体对市场有一个认识然后做定位，如果是针对年轻人和置业的，目前的户型情况下，面积合适一点，紧凑一点，我相信这个产品才有吸引力。

　　第二，有些项目在特区外，有一些小区内部的园林景观和配套设施，生活上必备的一些要准备得丰富、齐全一些，这样不仅第一期好销售，为二、三期增值有作用。

　　【主持人】以后的物业管理和小区建设，您希望开发商做到哪些呢？

　　【唐建平】深圳物业有万科这些等等做得很好了，形成了自己的企业形象，而且不断有回头客，如果真的是想做一些品牌之路，做精品的住宅，物业是必不可少的。

　　【主持人】王总，您心目中的安居乐业是怎样的概念？

　　【王嘉】我觉得安居乐业首先是这轮中国股票的下跌，首先教会我们老百姓的风险意识，我们任何的购房，购买债券、基金、黄金、股票这些东西具有投资价值产品都有风险意识，我们购买房子的时候也要具备风险意识，我们买房的时候要量力而行，就是风险意识具体化的执行的方式。整个在这种老百姓在买房的过程中所体现出来的这种安居乐业，所谓安居乐业就是他讲究的幸福感，幸福感就是降低风险追求幸福价值最大化，我讲的观点是我们在购买过程中的观点降低到最低，那么幸福的感觉就自然出来了，就是这么简单和实在。

　　【主持人】如何把风险降到最低，就是挑一个性价比好的房子。

　　【王嘉】香港在买房的过程中有很多投资理财的顾问，他会非常专业结合金融产品，几年期几年期的建议，我们在大陆以后也会出现这种的专业的公司给每位购房者提供这种精细化的服务，像购买股票什么时点、价格进入，给你一个相对的区间，是买小三房还是大三房还是买什么区域的产品，这种逐渐趋势化的投资性顾问可能在深圳第一步起来然后散发到全国，这是作为深圳的房地产改革开放以来作为领头羊给重要性房地产示范点，实实在在带给老百姓的示范点，这是以后在市场中可以逐步做到的。

　　【主持人】请问一兵老师最后一个问题，请您谈谈怎么做到安居乐业，在这样的市场环境下？

　　【深晚一兵】这个问题比较虚，也是理想化的，我个人来说，如果能有一份固定的，成长型的工作职位，然后家庭其对来说比较和谐，有一个温馨的居住空间，应该来说就达到了这个条件了。

　　但是我们的理想和愿望都比较高，所以我们在买房子的当中可能考虑比这个更丰富，但是我个人建议贴近实际比较好一点。

　　【主持人】唐总您总结一下谈到最后一个问题，给我们新浪的网友一些合理的建议。

　　【唐建平】对这个问题我这么考虑，第一，从目前现在的楼市在观望当中，普通的消费者对住宅的需求不太急迫，刚才我说在住宅需求有前错后置的时间比较长，如果不急的情况下，在目前的情况下可以多看看，这是第一点。

　　第二点，如果确实很需要的话，我觉得要考虑到自己实际的经济状况，刚才他们也谈到了，给自己留一下，除了的生活和住，像深圳这种城市要提高自己的眼界和素质都需要费用的，所以要把这些留一留。

　　第三点，这点很重要，要考虑到你工作的范围和你居住地方的距离，如果你每天上下班耗掉2、3小时就不值，在这种情况下不要追求新房。

　　第四点，对首次置业者可以考虑中小户型，以后有发展的潜力，到时候自己势力、财力更多再换房。另外可以考虑一些成熟社区的二手房，我觉得这也是一个很好的选择。

　　当然因人而异，因为有人就是投资型的，还想买怎么办，就要考虑区的为止，我们尺度和新浪也在合作，乐居板的一个研究，给大家提供一些建议，那些区域是是生活上的乐居，还有社区的配套，不仅仅是是房子好，小区的配套也要好，社区的文化也要好，里面提到排名比较考前的社区，作为这些客户要更多地关注物业的保值和增值的潜力。这样的话可能在过一段时间之后实现了增值的目标。

　　【主持人】相信听了各位的意见，新浪网友们对淡市下如何寻找深圳价值乐居价值有了一定的印象了，节目到此结束，再见。