世联地产：2008年下半年 中国房地产路在何方(组图)

自住客支撑市场

经过一轮市场调整，目前主要一线城市的投资客已基本离场，现在的市场主要为自住客支撑。

由上图可以看出，各一线城市自住客支撑市场，市场价格在下跌中出现阶段反弹。并随价格下跌，成交量上升；随价格回升，成交量下跌……自住需求为市场在下探中的主要支撑。

二、 其他特殊因数对房地产市场的影响

    国内原材料、燃料等相继上涨，央行可能会出台“更有力”的货币政策；资本市场表现萎靡。这意味着，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高。
    5.12地震带来的主要影响将表现在：灾区建筑成本上升，项目推迟、心理创伤使投资性需求大幅度下降。
    今年6月中南方超过2/3的天气持续暴雨，原本计划6月开盘的部分楼盘将推迟到月及以后。

三、 房地产市场未来走势预测

   信贷政策难以有大的松动
    在目前CPI没有出现明显下降的状况下，07年出台的各项政策（包括土地、投资、信贷、保障房四个方面）将被继续执行，尤其是信贷政策难以有大的松动。

   下半年的资金缺口更为严峻，房地产信贷更加紧张
    今年以来已连续5次提高存款准备金率，目前已达17.5%的历史高位，冻结资金8000亿元以上，此外，全年三分之二的信贷额度已经在上半年用光，房地产信贷缺口达到3000亿元，下半年房地产信贷将更紧张。

    加息的压力仍然存在
    为了解决货币流动性和抵制通涨，08年下半年加息的压力仍然存在. 央行行长周小川在6月末也强调，将继续坚持从紧的货币政策，不排除通过加息来遏制通货膨胀。如果下半年再次加息，定会对房地产业造成一定冲击。

   土地市场将趋冷
    08年以来，土地市场降温。因07年地王频现，今年经常出现无法支付地价款而被收回的现象。那些已经囤积大量土地的开发商将放弃继续囤地，转而消化手中存量土地，因此土地市场将表现出冷清。

    开发商将寻找各种融资渠道，缓解资金压力
    随着各种行政政策及货币政策的出台，以及政府监管力度的加大，房地产企业的融资难度和成本都将加大。好的房地产企业可能通过证券化、信托，吸引新的战略投资人等，通过兼并、重组等各种方式缓解资金压力。而一些弱小的开发企业可能通过逐渐转让项目，降价促销等方式以求自保。

    下半年一线城市仍由自住客支撑市场
    通过对一线城市近来成交情况的分析可以得出当前一线城市主要是自住客支撑市场。由于投资客户纷纷撤离一线城市，因此，基于刚性需求是应对大环境不佳的最佳途径。
在住宅产品方面，因受5.12地震的影响将促使客户对住宅安全避险功能的要求增大。

    下半年，全国总体供应量将大幅增加
    07年以来各种宏观政策相继出台，加上我国今年多灾，上半年市场波动较大，开发商也一直在观望。为了缓解资金压力，下半年会大量开盘。因此，下半年，总体供应量将会大幅增加。