新浪下午茶:联合代理制时代是否来临

　　主持人 ：其实这就是一种联合代理制，香港早就提出了联合代理制，您对这个是怎么样看的？对提高销售是否有很大的帮助？

　　隆成：我是这样理解的。最早房地产市场是做独家代理，后来发展为多家代理，现在又变成联合代理制。多家代理是代理和代理之间的合作，所以叫联合代理制。以前发展商长期以来习惯一个代理为他们销售。那么以后就是要多个代理利用他们手中的存量客户来帮助他们销售我想这种方式以后会成为主要的模式。

　　主持人 ：以后会不会出现几家代理客户争夺同一个客户的情况？这样会形成不良竞争吗？

　　隆成：会啊。多家代理其实解决争抢存量客户。比如你带来的客户中一半的客户，我这里都有他们的资料，这就是存在竞争。这对开发商来说他们是愿意的。他们希望用这个的方式更快的使存量客户成交买房。但这会使代理之间更加竞争。

　　从长远来看，三级市场将会表现出比二级市场更有优势的地方。因为三级市场网点多、业务员多，而且客户多，而且他是持续经营这个楼盘的。二级市场的客户的持续性就不如三级市场了。

　　林晓华：香港市场是经过了几十年的发展，应该说已经进入了一个成熟期。在进入成熟期之前，他也是经过了很多家代理公司的竞争。目前主要是以中原和美联为主的两家公司。对香港的楼盘进行包销。这一点对我们深圳没有借鉴的意义。首先二级市场和三级市场是两个完全不同性质的两个市场。如果当深圳的楼市没有发展到只有三级市场，而没有二级市场之前，所以我觉得这两者之间的关系不能混淆。第二点，二级市场的代理公司的从业人员和三级市场的从业人员，对他们的学历要求、销售技巧的要求、对他们的管理、操作模式都是完全不一样的。所以说，在现阶段是不可能在深圳出现联合代理制成为一个主流。至于联合代理制会不会提高销售这个问题。据我们所了解到的开发商的反应来看，联合代理制只是一个楼市低迷期不得已而为之的办法。在很多传统的营销方法起不到作用的时候，可能会试一下这个办法有没有效果。但是从实际的效果看，只是偶尔，在某一个时段而产生的一种销售方式。如果长期看，这并不会产生很大的效果。主要是因为二级市场和三级市场是两个不同的市场。如果两个不同市场、不同的操作模式混在一起的话，就会出现一个责任不清的问题。会对这个楼盘的形象造成一定的影响。会让大家认为这个楼盘卖不出去而采取的手段。对这个楼盘的价值的挖掘，以及开发商长期的品牌都不是说很有利的。

　　主持人 ：段翔明先生，您对联合代理制的了解是比较深刻的。您接触过这个方面的工作。

　　段翔明：坦白说我就是做这个工作的。我觉得拿香港的联合代理制和我们深圳相提并论，不是很科学。因为我并不是很看好这个联合代理制，因为香港是比较特殊的，他的人口密度比较高，开的地铺可以消化这些人的需求。所以我们看到香港的地铺发展很迅速，而且基本上被大的中介垄断了，这是合理的。

　　在深圳，人口的密度不会那么大。如果密集型开地铺的话，成本会非常高。另外一点，如果地铺到一定数量，会使管理成本也提高。所以如果把香港和深圳的联合代理制作比较，可能会有一点问题。因为香港的地铺很多，但是房地产方面的网站几乎没有什么。而在深圳有很多房地产的网站，比如新浪房产。因为深圳的地铺不能满足大家的需求，所以大家才从网上寻找自己的需求。所以地铺的模式不适合人口不密集的地区。

　　主持人 ：能不能谈一下对联合代理制的见解？

　　段翔明：我觉得有一些发展商觉得找了联合代理制之后是希望能够保证卖掉更多套房子，但是我觉得联合代理制只是一个补充性的模式，好比我们吃饭主食是一定要吃的，而这个联合代理制只相当于一块甜点。联合代理制只是完成了高层的一部分。比如发展商计划今天卖50套，但是希望引入联合代理之后，我可以多卖5套。这个才是合理的。如果把联合代理作为销售的主流的话，发展商可能是太卖楼心切了。我觉得只要把增量放在联合代理身上，就没有太多的错误。