满堂红：三级市场断供现象是个案 楼市持续低迷

直播现场

　　主持人 ：各位亲爱的新浪网友大家上午好！这里是新浪嘉宾聊天室。我是主持人张斌。今天的活动是由新浪网房产与北京晨报合作的有关深圳断供迷局的采访。今天我们请来了满堂红(深圳)置业有限公司的潘国栋总监和深圳市东华假日房地产发展有限公司的魏耕林先生。给我们聊一聊深圳有没有断供的情况，深圳的房价方面网友比较关心的问题。有一些问题可能会让北京晨报的邢飞和大家进行沟通和交流。我们先问一下坐在我左手边的潘总监一个问题。进入6月以来，深圳二手房的楼价环比都在下降。包括交易量和价格。根据你们的统计，这半年深圳的房价到底下跌了多少？那些区域比较厉害？

　　潘总：关内是福田和罗湖下降幅度是15—25%。关外的宝安、龙岗下降的区域降幅比较大。关外的区域因为原来炒风比较盛，现在价格下降比较大，所以面临一个价格回归，因此下降的幅度比较大。

　　主持人 ：魏总，东华假日在南山分布得比较多。你们觉得南山哪些盘下降比较多？

　　魏耕林：南山的盘以前炒作比较厉害，比如半岛城邦等等。我觉得从我们门店经营的情况看，中心区一带的房子价格还是跌幅不大。主要就是一些

豪宅、普通住宅跌幅比较大。把南山整个

房价拉下来了。基本上我们了解的情况是这样的。

　　邢飞：现在除了降价之外，二手房的成交量深圳也是下降非常厉害。

　　潘国栋：整个深圳市最高峰的时候每个月的成交量是6千套，现在是3千到3千5，下降的幅度接近45%。

　　主持人 ：所以现在整个深圳的房价我看了昨天的数据，二手房成交还到200套。

　　潘国栋：有一些是成交之后要锁楼、递件，所以在房地产局的数据有一些滞后。

　　魏耕林：从我们门店经营的情况看，下降的幅度确实比较大。

　　邢飞：有多大？

　　魏耕林：要超过满堂红这位老总说的情况。我们进入三级市场市场比较晚，所以对于网络方面不如满堂红，他们的网络比较大。

　　主持人 ：现在投资客抛盘比例大不大？

　　魏耕林：我们还没有遇到这样的情况。

　　主持人 ：更多是做社区的老盘。

　　魏耕林：对。

　　主持人 ：现在投资客占的比例是多少呢？

　　潘国栋：占所有业主的30%左右。

　　邢飞：投资客的房子都卖出去了吗？

　　潘国栋：有一部分卖出去了，但是比例不大，应该是10%左右。如果要卖得快的话，价钱一定是要非常有竞争力的，给我们现在的客户。如果它的价格没有竞争力，现在这个时候是比较难卖出去的。

　　主持人 ：你刚才说的10%的抛盘，主要是集中在哪一边？

　　潘国栋：主要集中在景田片区。我现在管辖的是福田片区。我们所在店铺就是景田片区。

　　主持人 ：这10%解套的房价比原来拿的价格是高还是低呢？

　　潘国栋：也一些是亏本，有一些持平。有一些06年买的，比07年会低一些。所以他们卖会比较快的。

　　主持人 ：这些投资客抛房的心态是怎么样的？

　　潘国栋：主要有两种，一种是有实力的，资金链不是很紧张，等价格好的时候再卖。另一种是资金比较紧张，会影响到自己的生活质量，这种会不赚钱，甚至亏一点点都会卖。

　　主持人 ：我记得06年的时候当时卖房的人很牛，我就是要实收，你爱买不买。现在的心态是不是有变化呢？

　　魏耕林：我们在06年的时候，只要有盘源就不愁卖。甚至有两三个客户争抢一套房，所以造成了那个时候业主挺牛的。现在的情况相反，业主虽然放盘了，他们的资金链不是那么紧张，规定了一个价位。客户就要求房价再降一点，虽然我们找了很多的客户，但是最终都没有成交。我们那个片区，南山区中心区附近一块。还是比较坚挺的。

　　邢飞：现在有一个声音，就是断供和炒房团，除了散户和小规模的炒客之外，还有一些资金实力比较行的中介机构也参与进来了。不知道二位有没有了解？

　　潘国栋：有了解过，不排除会有部分中介公司这么做。但是绝大部分的公司比较少做这一块。因为前两年的价格也是逐步逐步涨的，不是一下子暴涨的。所以你对前景看到明朗的话，也不会做炒楼的业务。

　　主持人 ：私底下呢？

　　潘国栋：这个很难排除。我们每个统计。内部员工在我们公司炒楼就是“死罪”了。一旦发现就立马解雇。当然如果他是第一次置业的话，我们会鼓励他。我们有资金方面的帮助。

　　邢飞：你们公司目前的业绩怎么样？有影响吗？

　　潘国栋：今年相对于去年年底好很多。去年8月份到12月份比07年1—6月份的业绩都要差。从今年3月份开始，我们的业绩和增速都是递增的。比去年下半年要回暖一点。

　　主持人 ：去年深圳市场是比较怪的。新盘的价格是在不断打折，价格降了，但是交易量并没有上来。二手房确实相比去年有一些回暖。魏总，你们那边的情况是怎么样的？

　　魏耕林：我们网点太少，在三级市场这一块的布点、规模太小，我们现在还是以集团房产租赁为主。这一块是我们重要的收入。

　　主持人 ：有没有想过和其他的中介公司合作？

　　魏耕林：潘总知道，合作的可能性比较小。

　　潘国栋：因为毕竟行家和行家有一个互相竞争的关系。另外还有大家不熟悉，成交之后，拆分也是比较难以掌握。

　　邢飞：两位觉得二手房和新房低迷的情况会继续下去吗？

　　魏耕林：从我们的情况看，现在有买家开始询价，我们感觉买家的信心在恢复。现在有的买家在观望政策的走向。现在有一些区域，比如宝安、龙岗的房子降幅比较大。因为他们泡沫比较大。但是南山、福田等房子的价格已经向价值回归了。但是买家的顾虑是有一个惯性的，很难一下子扭转过来。买家(自住)就是担心今天买了房，明天会不会再跌。所以他会看价格的走势，看国家政策导向、看舆论导向。现在有一些买家觉得现在的房子价格和价值是比较相符的。是可以买的，但是有一些顾虑。有一些比较干脆的买家给已经下手了。有一些业主低了自己的价就不卖，买家就希望必须要降一点。

　　潘国栋：我个人认为这个房价在短期内很难扭转过来。我觉得深圳市二手房的交易量每个月是3—4千套左右。我认为价格还是有一定的下降空间的。另外，我觉得要使价格回暖，我想乐观一点需要1—2年的时间。

　　邢飞：现在房市一下子低迷这么多，那么房地产公司的员工会不会减员呢？

　　潘国栋：去年年底就有很多行家已经开始有撤铺、裁员的举动了。还有一些离开了这个行业了。

　　主持人 ：这个可能和北方市场有一点差异。深圳市场在去年年底、今年年初，已经有大规模的事件发生，包括蒋飞事件等。比如创辉租售也预见了这个情况，已经撤了10多个铺。刚才魏总谈到一个问题，你们感觉市场回暖了。你们有没有作过统计，就是来客量的咨询方面。

　　魏耕林：有作过，特别是第二季度以来，应该说比前一季度增加了差不多1倍以上了。

　　邢飞：他们来询问成交的多吗？

　　魏耕林：不多。

　　主持人 ：观望气氛还是很浓。我有走访南山和宝安，这两个区域的价格是不断往下的，特别是新盘。不像罗湖和福田的价格岿然不动。

　　潘国栋：罗湖和福田价格坚挺有几个方面支撑，第一它的资源决定的，第二是固定回报率比较高，第三就是它的医疗、教育等配套比较好。

　　主持人 ：前两天我去了八卦岭见了一个客户，我就问这里的房价多少？有没有降到七八千？他说这里配套都比较好，房价没有怎么降。

　　魏耕林：我们南山中心区也是这样的。愉康、海岸城这一块都是。愉康价格相比前海、后海的价格还是差不多的。

　　主持人 ：你们现在的数据，新房的价格和二手房的价格比例是多少？

　　潘国栋：景田没有新房推出，二手房均价是1万—1万2之间。

　　主持人 ：景田那边有一个岭上时代，那个价格比其他的盘怎么样？

　　潘国栋：和其他的持平。甚至会低一些。

　　主持人 ：炒房客在你们购房比较中多吗？

　　潘国栋：成交之后，我们统计过，占了5%左右。

　　主持人 ：现在的数据是怎么样的？

　　潘国栋：大部分都是以住家客为主。投资客除非是特别有实力的，看好这个市场、看好这个片区的。或者是钱很多，就买点房放在这里出租。

　　主持人 ：有一种炒客很像“范跑跑”，还有一种是抄底的。你们感觉“范跑跑”类型的多吗？

　　魏耕林：我们这边没有投资客，都是自住客。

　　潘国栋：占到所有盘的30%左右。成交的占到10%。

　　主持人 ：现在想抄底的多不多？

　　潘国栋：很个别的，有一些闲钱在手上，就想买房出租，比放在银行好一点。

　　主持人 ：最近，深圳的断供这个话题讨论比较多。我们现在专门在搜集了一些断供方面的资料。两位对断供这个事情怎么样看？

　　魏耕林：我觉得断供是舆论方面炒作成份大一点。我们的客户和我们所了解周边的情况，也有炒楼的。没有出现断供的现象。通过媒体了解，舆论上有一些说法，断供是发展商为了促销，把房价首期定为一成两成。还有一个就是房价降价比较大。

　　潘国栋：我们三级市场市场所接触的客户看，这个现象是极个别的。我们现在还没有接触过真正由于断供所处理的盘。再一个从银行方面了解，个人贷款不良记录占整个贷款的千分之五。

　　邢飞：如果房价再降下去两到三成的话，你觉得会不会出现断供？

　　潘国栋：这个下降的幅度是很难判断的。但是可以说短时间内房价很难大涨。另外说这个量会上来？我觉得短期内也难上来。必须有一部分刚性需求对这个市场有信心的话，他会入市。但是有一部分已经转为租房了。

　　魏耕林：我认为整体下降是一个概念，应该说是结构性下降。有一些刚性需求的客户已经进入了。 就像刚才说的景田片区、福田片区，现在的房价和10年前相比是什么样的状态？现在的收入和过去比较是什么样的状态？虽然有一部分是租房住了，但是他买房的需求还是存在的，有合适他的，他也许会出手。所以从这个意义上讲，我认为交易量会有回升。我们进入三级市场这一块，一方面是为我们集团进入市场服务。另一方面也是为了拓展这一块的业务。我们看到二手房交易是一个长线的需求。

　　主持人 ：从两位专家的角度看，政府会不会有新的政策出来“救市”？

　　潘国栋：政府会不会有政策出来我们不好判断，但是我个人认为不需要“救市”。因为我觉得只要是一件商品，就会面临价格的调整，在不同时期、不同的需求就会有不同的价格，这个是市场的规律，你要遵循市场的规律，从而令到市场更加健康。

　　主持人 ：你觉得现在的市场对你们的生意有帮助吗？

　　潘国栋：市场上升和下降的时候我们都有生意做的，只是多和少的问题。

　　主持人 ：中国人的习惯就是买涨不买跌。如果政策还是这样，价格一直向下的话，你们的交易是很难上来的。如果房价继续下跌，政府没有救市的话，很多的中介公司可能会排队“等死”了。现在中介公司很多都是几个月不开盘了。刚才魏总说了，现在没有客买房，都是租了。租房公司和公司之间可以不合作，但是我经纪人私底下可以走私单啊，这样也是比较难以管理的。魏总您是怎么样看待这个问题的？

　　魏耕林：目前来说，政府还不会出手干预。这个要靠市场自身调整。当然一旦一个趋势形成的话，那么自然调整就会失效。改革开放30年来，市场经济相对比较健康。应该说市场自身调节的能力比较好。关键是要看我们的舆论导向。如果说深圳的房价会继续下跌30%的话，我们要细分地看，有一些泡沫比较大的地方会继续下调。有一些地方的房价可能就不会下降了。所以从这个角度看，客户会观望一下。当市场调整真的失灵的时候，也不排除政府会出一些政策进行干预。我相信楼市不会像股市那样。它毕竟是有价值的。

　　主持人 ：刚才两位老总对政策面的东西还是不看好。所以下半年的市场可能还是观望的气氛比较浓。

　　潘国栋：按照目前的情况，这个观望情绪还会持续一段时间。不论是量还是价。通过时间不断考验，价格慢慢回归理性。成交量才会慢慢回归。

　　主持人 ：按照两位的经验，今年的三级市场会不会稍微繁荣一些？

　　潘国栋：三级市场市场会多一点的成交量，但是不会多很多。不像一级市场，他们会在一两个月之内成交量暴涨。三级市场的成交量还是比较平稳的。

　　主持人 ：请两位老总给即将置业的网友一些建议。

　　潘国栋：我觉得如果有刚性需求，可以在一些路段比较好、周边设施、配套比较完善的地方置业。要综合自己的需求，只要你们觉得满意、价格合适的话，就可以出手购买。

　　魏耕林：我觉得自住的应该下手了。投资的还可以再看一看。

　　主持人 ：感谢两位作客新浪，也感谢北京晨报的邢飞作客新浪，给我们聊一聊关于深圳楼市的有关问题。