独家连线风语：深圳楼盘断供千亿只是冰山一角（图）

新浪张斌独家连线风语：深圳楼盘断供千亿 只是冰山一角

知名剑客 风语

    风语其人：知名剑客 曾爆料：深圳房贷负资产人数超30万；断供已过千亿，对深圳房贷现状有深入了解。

　　主持人：亲爱的网友，大家下午好！这里是新浪嘉宾聊天室，前一段时间网上的两篇文章《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》和《负资产已过30万，深圳中产很受伤》这两篇文章让深圳剑客风语顶到了风头浪尖，今天我们将电话连线风语聊一聊，有关深圳断供的前因后果，以及其真实情况。

　　电话连线中……

　　风语：你好！

　　主持人：风语，你好，我是新浪房产的张斌，这几天有关深圳房贷断供的现象讨论的比较多，网上的两篇文章《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》和《负资产已过30万，深圳中产很受伤》也涉及到你个人的一些讨论，感谢你今天接受新浪的连线，想跟你谈一下断供这方面的问题。

　　主持人：您认为深圳房贷断供这个现象现在严不严重？

　　风语：存在这个问题，现在深圳房贷断是一个潜伏期，目前断供已经成为普遍现象，并不是有些媒体说的仅仅是个案，深圳各个楼盘都存在断供的现象。

　　主持人：现在有很多专家认为中国房地产市场的断供只是个别城市的一个案例，深圳这个现象是不是慢慢会波及到全国呢？

　　风语：我觉得会。

　　主持人：我看到你两篇文章里涉及到负资产已经超过30万的人数，这个数据的来源你是从哪里得来的？

　　风语：这个是我自己统计出来的，并且这个数据有相当真实性的。因为我们可以从2007、2008年房价对比来看，2008年现在的房价相比2007年平均房价下跌幅度应该在30%以上，这样就可以说2007年所有购买房产的人都已经属于负资产，而2007年1-2008年3月期间，深圳一手房成交数量6万套，二手房成交数量9万套，再加上深圳人在东莞、惠州、广州等地购买的物业数量加起来应该是20万套，这里面有一些投资者的存在，所以我就算10万个家庭，每个家庭3人的话，这个数字就是30万。我自己估计这个30万可能还有些保守。我有些地产朋友也说现在购买房产这部分群体数量很大，应该不止30万。

　　主持人：现实中负资产人数已过30万这个数据有可能比你现在报的数据更多对吗？

　　风语：对，因为还涉及到有些人在以前购买的房产。他们很早买的，他们按揭已经还完，2007年市场最好的时候他们看到房价大涨，他们自己物业增值幅度也比较大，所以有很多人就通过银行加按获得一部分资金后进行其他投资，比如投到股市里，在2007年-2008年股市行情也非常差，所以这部分人通过房产加按去投资的人他们也成为了负资产。

　　主持人：您曾提出：“断供已过千亿”，“千亿断供”的数据是自己根据炒楼的“朋友、朋友的朋友”的情况推算出来的，真实情况是这样的吗？这种说法科学吗？

　　风语：我跟很多媒体都进行过沟通，我已经告诉他们这1000亿是我自己的推算，跟一个房地产一线朋友聊起，他说在某个区域银行断供额已经达到多少，通过这个银行在这个市场上所占有的比例来推算整个深圳市场的断供额，这个算法可能并不太科学，但是我觉得能够反映一些问题，这个数据也不一定准确，但是我觉得最起码可以反映断供的现象已经比较严重。

　　注： “风语从某银行了解到，其蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿，并且银行通过多次催款发现，目前这些客户已经没有还款意向，而银行在审查贷款申请的时候发现，很多申请其实对真正的贷款人形成不了法律约束。15亿，一个银行如果是产生15亿的坏帐真的不算什么，但是要知道，这仅仅是一个蛇口片区，如果是将这个范围放大到整个深圳，又将是多少呢？

　　这个数字是多少，银行工作人员不肯透露，但是风语根据去年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例进行估算后，估计该银行目前在个人住房贷款这一项上所产生的坏帐，就已经达到200亿。

　　200亿这个数字很吓人，但是却还达不到引发次贷危机的严重程度，不过，却能引起我们足够的重视。

　　主持人：在你的文章里把银行首先点到的是蛇口片区，是不是蛇口区域是深圳断供重灾区？

　　风语：我以前是这样认为的，但是最近跟很多圈里朋友沟通后，我发现蛇口应该说，只能说是这个区域的代表，并不是一个重灾区，在宝安中心区、龙岗中心城这些现象都存在。

　　主持人：只是冰山一角？

　　对，它只是没有反映出来。

　　主持人：据你了解深圳涉及断供的楼盘，除了央视报道的君临山等楼盘，据您了解还有哪些楼盘出现了这种情况？

　　风语：有博海名苑、滨城西岸华庭、龙岗区徽王府以及其他一些项目，只是说这些项目存在一些问题，他们还没有浮现出来。

　　主持人：就是说现阶段还没有浮现出来，后期观望气氛更加严重，断供现象会慢慢呈现出来？

　　风语：对，这几天我跟很多媒体都聊过，我强调这个观点，我说现在是一个断供的临界点，现在相比2007年下降了36%，这是官方的数据，现在很多人房价下跌了这么多，有些还没有断供，就是他们觉得这个房价以后还会回升，他们对未来房地产还有幻想，所以没有断供，但是如果房价继续下跌，让这些人看不到房价上涨的希望，他们会觉得自己亏的越来越多，现在供楼好像把钱扔向水里一样，如果这样的话，断供的人会越来越多。

　　主持人：08年奥运期间很可能会成为深圳地区断供的临界点，你个人是这样认为？

　　风语：这个时间点还不能确定，但是如果深圳房价没有任何起色，让置业者看不到房价上涨的希望的时候，很多人会选择断供。

　　主持人：在你文章中先把银行推到一个比较关键点上，你的博客也提到，银行人士说你的文章威胁到国家安全，你是怎么看待？

　　风语：我的出发点，我写出这个文章并不是想威胁谁，并没有各方面的目的，我只是想做出一个预警，威胁了国家金融安全的话是不准确的，我觉得更多是国家的调控部门以及银行自身管理制度，我觉得这两方面是最重要的。

　　主持人：深圳房贷断供已经露出冰山一角，你个人文章也说到会引发金融安全、次贷危机，你是如何看待这些问题？

　　风语：我们进行过估算，如果国家没有采取任何调控政策，不进行任何改变的话，市场目前情况下，每天新房成交量都只是60、70套左右，整个市场购买信心是相当的低迷，很多人都觉得房价还存在大幅度下跌的可能性，在这样的市场情况下，深圳房价还有20%、30%跌幅，如果跌幅真的达到这个程度，深圳断供就会大量出现，在这个时候，断供千亿就将变成现实，如果深圳这个地方出现千亿断供，其他地方这些现象也陆续出现的话，对整个国家金融安全是会带来一个很大的挑战。我们也曾经说过如果真的达到这样一个程度的话，到时候就真的会出现国家调控部门到时候局面无法收拾的情况。

　　主持人：您认为断供出现，政府应不应该救市？如果救市应该从哪个层面入手比较好？

　　风语：我觉得现在深圳调控目的已经达到了，现在房价已经达到了2006年中的水平，已经在一个比较合理的位置上。第二，如果政府现在政策不进行改变的话，房价还可能继续下跌，这就是一个调控过重的状态。为了避免更多危机的出现，我觉得政府应该释放一些积极的信号，比如说简化二手房交易环节，减少交易之中的一些费用，第二，放看二次置业贷款门槛，从这两点积极控制的话，会促使深圳房价向着比较健康的方向发展。

　　主持人：最后一个问题，刚才您说深圳房价已经达到2006年中期标准，您个人认为深圳楼市下半年乃至未来房价走向怎么看待？

　　风语：这涉及到政府调控政策问题，如果政府调控政策没有改观的话，奥运之后，深圳房价将肯定会有一个比较大的跌幅，在20%-30%之间的跌幅。如果政府能够释放一些积极信号，房价会慢慢稳定，会出现一些缓慢回升的状态。

　　主持人：整个下半年态势还是取决于政府调控政策？。

　　风语：对，取决于政府对目前房地产调控是否合理的判断，如果他们认为调控到位，现在房价合理，他们可能会对目前调控政策进行调整，如果他们认为调控目的还没有达到，我觉得房价下跌的局面就不会改变，并且不排除政府还推出其他调控政策的可能。

　　主持人：据我所知，风语今天身体不太好，我最后一个问题，在网上因为你的博文引发了很多人对你的质疑，你是否想通过新浪网对这些质疑人有一些说法呢？

　　风语：因为最近媒体对我的关注度比较高，我这段时间也留意了一些媒体的报道，他们很多的报道出现了一些偏差，包括很多人认为我从一个炒房者角度希望政府救市，我写这些文章都是站在独立地产观察人角度去看，我是对深圳房地产市场进行全方位评估后，才表达出我的观点。大家对我的一些误解或者一些质疑，我觉得没有必要。

　　主持人：感谢风语接受新浪的联线，我们祝风语身体早日康复。

　　风语：拜拜。

相关评论：断供危机难以要挟政府

作者：袁希 点击进入袁希的博客　

　如果承认楼市现在面临危机，那这个危机是如何形成的呢？让我们来看看目前断供危机的市场表现：1、部分地区买房人出现负资产和断供情况，银行信贷资金安全受到威胁；2、成交急剧萎缩，高价楼盘无人问津；3、开发商周转不灵，资金链紧张。

　　从表象上看，断供是因为房价下跌，购房者出现负资产后选择停止供楼出现的危机。第一受害人是被迫断供的购房者，他们不仅会损失已经支付的首付款，约20%～30%，以及半年左右的供楼款，更为严重的是他们将因为断供而损失信用，在以后的个人经济生活中遭遇难以想象的困难。不仅如此，他们还会面临银行对差额部分的追讨，损失全部个人资产。用家破人亡来形容其中部分断供者并不过分。第二受害人是银行，银行面临贷款资金的损失。第三受害人是开发商，开发商普遍与银行签有回购协议，在购房人断供的情况，开发商必须向银行原价回购该物业，这对于资金紧张的开发商而言无疑是雪上加霜。

　　这种多输的局面是如何形成的呢？去年房地产业的喧嚣历历在目：购房者(在深圳60%是炒房者)相信 房价永远只会涨，不会跌；开发商趁机炒作，不断推高房价；银行放松监管，对央行的指导和监管置若罔闻，推波助澜。早知今日，何必当初？

　　成交萎缩是因为房价太高，消费能力不足造成的，当然，一部分也是因为房价高位下跌，部分买家持币观望的缘故。解决这个问题有两种方式：1、让房价继续下调，真正回归到一个合理的水平，启动真实的消费需求；2、维持高房价，诱使部分持币观望的买家入市，制造楼市繁荣的假相。第一种方式消费者欢迎，但开发商不愿意。正是双方的僵持，导致了目前成交萎缩的局面。第二种方式只存在理论上的可行性，维持高房价并不能增加成交量，精明的消费者也未必会上当；关键是开发商的时间成本过高，僵持局面持续时间越长，开发商的资金压力越大。即使是在开发商内部，意见分歧也很大，万科率先降价就表明了行业老大最先否定了这种方式的可能性，其他开发商更是有心无力，在犹豫不决中先机尽失。

　　开发商其实在去年已经赚够了超额的暴利，本来应该可以轻松应对今年的房价回调(潘石屹现正幸灾乐祸呢)，但他们却犯了一个致命的错误：那就是在忽悠消费者的同时，自己也相信了“房价永远上涨”谎言，疯狂拿地，将希望寄托在不断飙升的房价上。现在房价下跌，资金周转不灵，开发商就首当其冲地成为本轮房价下跌的受害者。真是成也房价，败也房价。自己的孩子自己抱，自己种下的苦果，还得自己吃。

　　弄清了断供危机的成因，我们就不难判断开发商乞求的“政府出面救市”的可能性有多大。这好比儿子不听父亲的管束而闯下大祸，却威胁老爸“你不救我，我就叫你断子绝孙”并无两样。但是开发商算错一笔帐，老爸不会傻到让地产行业把所有的行业都拖下水，让一个城市的断供演变成全国性的断供；老爸不会等到局面变得不可收拾时，才认清虚高的房价是这次断供危机的根源。老爸的儿子很多，放弃一个不孝子，并不是多么艰难的选择。