规则变化 地产战车比拼 生死时速

　　一系列调控政策下，房企、市场、消费者显现“链条反应”，促使各方自谋新变

　　企业面

　　房企赢利方式改变

　　地产行业“以量取胜”时代来临

　　从“捂盘”到“放量”，开发商赢利方式来了个“乾坤大挪移”，依靠部分项目的高利润以支撑全年销售业绩的作法显然已经过时，万科的“快开快售、薄利多销、以量取胜”模式逐渐成为主流。有研究人士表示一线城市约有八成开发商不约而同地选择了降价来实现快速销售。

　　然而，这种现象是必然还是偶然？换句话说，房企此种赢利模式会持久和稳定吗？笔者认为，这是地产开发一个新时代的来临，在很长一段时间内不会出现倒退现象。首先，“囚徒困境”的博弈结果表明少数地产商呼吁的“价格同盟”不可能存在，降价放量是不可避免的大趋势；其次，“以量取胜”的赢利模式是建立在楼市供过于求的基础上，而这种“买方市场”在短期内也不太容易变化，有消息透露，光深圳就有近就万套住宅存量等待消化，在短期内几乎不可能“吐净”。

　　值得思考的是，“以量取胜”时代的来临是否还昭示着这样一个信息：伴随着市场上产品的增多以及楼价下跌造成的入市门槛降低，自由市场仍然不会只针对实力人士，在今后还将担当住宅产品生产和分配的主角，保障房的覆盖压力得以减轻。

　　重塑扩张路线图

　　“地产泡沫证券化”恶性循环被打断

　　这样的信息也许在去年遍布各大媒体：某某房企用多少亿元获得某个地块，而拿地被视为利好又刺激了地产股的上涨，为开发商在股市融资创造了便利条件；开发商获得资金后，又为拿地增加了实力，进一步抬升股价。如此，拿地-融资——再拿地模式成为地产商扩张的“三部曲”，地产开发最要紧的两个要素——资金和土地在股市与楼市之间形成循环。据统计，去年地产上市公司通过公开增发、定向增发等方式融资金额合计过千亿元。

　　这种“地产泡沫证券化”扩张模式随着土地限期开发政策的严厉实施和股市的走熊在今年上半年被完全打破，中国证监会3月份也明确表态，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　新“游戏规则”的实施使得上半年土地市场流拍不断，土地不再成为地产商炫耀实力的资本，反而因为要限期开发而成为资金紧张的根源。在此背景下，以万科、碧桂园等大开发商开始将目光转向二手土地市场以及二、三线城市的低价地，一场以兼并、收购为特征的扩张大潮在上半年徐徐展开，风潮的背后是地产商扩展模式由“拓新”向“并旧”的转变。记者从各地土地交易所获悉，全国土地二级市场与一手市场形成巨大反差，异常活跃。

　　地产运作模式之辩

　　房企前四月自筹资金比例上升到36%

　　迫于资金回笼的阻力，上半年地产企业融资的步伐明显加快，诸多品牌地产商将眼光投向了私募，其资金紧张程度可见一斑。经济学家钟伟的估测是，开发商全年资金短缺的额度大概在4000 -5000亿元。

　　“与美国地产企业相比，国内房地产企业营运资金周转天数更长，且国内地产企业持续扩张也是很严重的。诸多企业对外部融资过度依赖，因此也比较多地受市场环境影响。” 清华大学金融学教授朱武祥直言指出开发企业的资金危局根源。

　　尽管加大融资力度是房企的一剂良药，但是关键的问题在于地产商们是否能经得起漫长的等待和复杂的程序，远水有多远？谁也没底气，更何况是把自己的命运掌控在别人股掌间，开发商们总是心有不甘。有地产行业代表在今年博鳌房地产论坛上表示，房地产自身也可以“自力更生”，依靠自身转型，降低运营的现金依赖。事实上，上半年的数据也正印证了这一点，1-4月份房地产企业的资金来源中，自筹资金比例持续上升，上升到36%。

　　“开发商不妨仔细静下心来考虑，哪些项目较稳定，能不能做更好的供应链管理，怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。”钟伟建议开发商把目光放回到自身调整上来。

　　市场面

　　规则一

　　新周期启动

　　楼盘“攀比”降价

　　自去年7月以来，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆争相祭出降价大旗。易居中国的数据显示，上海5月份住宅均价为14099元／平方米，而4月这一统计数据为15692元／平方米，环比跌幅达到了10%左右；在深圳，4月的住宅均价为约11900元／平方米，与3月份相比下降约为13%。5月份，楼市成交已经连续四周下滑，整体均价维持在万元左右，进一步降价压力较大……

　　规则二

　　土地新政与楼价

　　资源趋向聚集

　　一系列房地产调控政策让房地产行业洗牌的迹象越发明显。在楼市“冬季”之中，资金宽松的开发商忙碌于“趁虚而入”，并购只是表象，大鳄们看中的是兼并对象丰富而又低价的土地，兼并重组成为市场原动力。

　　业内人士认为，这一次如期而至的并购大潮将彻底打破目前楼市的资源分配格局，今后地产业的资源集中度将变得更高，具有规模优势的品牌企业将获得更多的生产资源，而消费者经历过淡市洗礼之后对品牌楼盘的认可度也在增加，由此，地产行业整体运行效率将会大大提高。

　　规则三

　　银根紧缩

　　楼市“围城”初现

　　回想过去几年，似乎“人人都能做地产”，而今市场准入门槛变得空前的高，地产企业要获得发展空间，要么具备宽广的融资渠道，要么就有优良的管理和成本体系以及自身能稳定获取的现金流。

　　另一方面，市场投资成分锐减，房企此前高价土地所开发的产品无论在量上还是价上都无法实现去年预期的消化速度和质量，开发商骑虎难下。专家分析，鉴于目前地产进出门槛提高，未来行业将走向寡头垄断，品牌房企市场份额会稳步提升。

　　消费面

　　遭遇双重“心态拐点”

　　1-4月份全国楼市销售面积下降4%

　　备受争议的“楼市拐点论”尚需要时间来为其盖棺定论，但若脱离房地产产业周期，单纯从楼市剧变的源头来看，置业者心态的拐点是清晰且毋庸置疑的。

　　中国人民大学经济研究所新一期研究报告显示，全国1-4月份销售总面积13664平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6%。北京、深圳、广州、南京目前均已低于0.7。

　　数据背后显示的楼市持续低落的消费欲望，耐人寻味的是以主动姿态降价的开发商在取得短期销售业绩之后，随着楼市更大面积价格调整的进行，销售再次陷入更深层次的低迷。有消息披露，与去年同期相比，5月份全国重点城市新建商品住房成交量萎缩了20%以上。

　　有学者认为，地产商降价在刺激销售的同时，也增加了置业者的观望情绪，何时见底？大众猜测不一，干脆静心观察，此为“心态拐点”之一。此外，笔者还认为，在这一调整过程中，诸多置业者充分认识和信任国家对楼市的驾驭和调控能力与决心(之前有许多人认为楼市是完全失控的)，特别是在保障房建设力度上的加强，让许多购房者坚信未来的置业方式在增加、门槛在降低，无需急于入市，此为发生于今年上半年的“心态拐点”之二。

　　追寻楼市“不倒翁”

　　抗跌性强的品牌楼盘销售相对突出

　　有人辞官归故，有人星夜赶考。即使在最淡季节，楼市仍然存在着一群孜孜不倦的看楼者。与去年明显不同的是，除关注价格因素外，楼盘是否具备一定抗跌性也成为置业者选择的重要参考指标，在专业知识有限、市场信息不对称的情况下，消费者更倾向于选择大地产商开发的品牌楼盘，而不是一味地寻找“买便宜货”。

　　某楼盘销售负责人告诉笔者：“大型品牌开发商所开发的项目规划设计往往比较完善，而这些优势在淡市中往往成为物业的价值支撑点。特别是大企业本身抗风险能力更强一些，只有企业的生存能力较强时，其所开发的楼盘配套、物业管理等后期服务才能顺利到位。”

　　耐人寻味的是，在一线城市中，部分曾经名声在外的品质大社区在今年上半年时常出现一手、二手价格倒挂现象。走访万科某盘时，附近中介告诉笔者，万科现在推出的新盘与二手盘价格靠得很近，部分二手楼价格甚至超过新盘。中介分析的原因很在理：即不同开发期的楼盘位置和户型差异造成这样的结果。但笔者认为这只是原因之一，更深层的因素在于，新盘定价主要往往包含针对竞争者的成分，属于竞争性降价，而二手定价完全是市场力量所为，是最真实的“体征指标”，从这个角度来看，品质楼盘也确实如置业者所愿，经得起淡市的考验。

　　投资需求销声匿迹

　　自住需求占主流，一次性付款比例显增

　　“我预计一些中国的房地产投机客今年会破产。” 日前投资大师罗杰斯曾经在参加一个论坛时说。仅以深圳为例，有业内人士统计，目前深圳投资客被套资金达几百亿元。一边是贷款利率高企不下，一边是租金回报收益逐渐降低，尤其是非中心坂块物业(租金收益通常在5%以内)，难以支撑高额的房贷，因此，楼市上半年出现了三大现象：一是投资客大量放盘，这种趋势预期有专家预期下半年还将持续和深化；二是在此背景下，投资者基本不敢轻易入市。置业国际研究中心调查数据显示，70%的置业者是自住需求，目前投资需求仅占11%，即使加上自住投资兼顾的也只有30%。而去年上半年世华地产的统计是去年上半年深圳80%的房产交易是投资；三是贷款利率成本增加的考虑，越来越多的客户更愿意选择一次性付款的方式来购置物业。

　　分析人士认为，今年上半年投资需求减少有两个原因：一是银根紧缩使得楼市的投资成本剧增，加上演变趋势尚不明朗，谨慎再谨慎，成为当前投资客的共识；其次，商业地产的租金仍然在上升，许多二线城市的楼市受宏调影响相对较轻，这些因素导致了投资资金的分流。事实上，在领跌的几个一线城市中，投资客几乎销声匿迹。

　　本版撰文 本报记者 洪 罡