问道地产 未来谁将跑赢市场(图)

　　下半年，深圳置业者最关心的问题是房价的底部何在、是否会出现反弹行情

　　本报记者 玄伟东 韩文嘉

　　关注宏观调控政策

　　一轮过一轮的“救市”呼声，从上半年的股市延续至现今的楼市，成为了下半年楼市可能出现的最大变数。

　　上周，深圳市房地产研究中心在《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》中表示，持续下跌的房价水平已经跌落到一年前，而交易量自去年一蹶不振，在这种情况下，为了降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃，建议采取措施救市，如减免交易税费，适度放松货币政策等。同时，近期各类松绑货币政策的消息也不断传出，也有相关人士预测，奥运会后，宏观调控的力度会有所松动，甚至一部分人直接呼吁政府救市。

　　同时，也有一些人质疑“救市论”，他们认为，房价现在的下降幅度仅仅是挤压了开发商的一部分利润，现在市场主要的问题是开发商资金压力加大，但房价仍然处于理性回归的过程中。

　　而有关机构则预测，下半年执行的紧缩性宏观调控政策不会有太大松动。上半年国内CPI创出近12年来新高，为免经济过热，预计下半年政府将会继续执行紧缩性货币政策，通过再度提高准备金率来抑制资金过剩的流动性。据DTZ戴德梁行预测，下半年央行有可能仍继续上调存款准备金率。而预计2008年全年央行将冻结资金24000亿元，以抑制过剩的资金流动。同时，政策方面，预计也不会有新政策出台，更多是对原有政策的细化和微调：规范土地出让行为、建造适量经济适用房及廉租房等，来规范地方政府行为；提升房地产行业资金进入门槛、控制房地产企业上市圈钱炒卖土地、抑制囤积土地及房源等和抑制炒卖土地行为。

　　房价调整空间有限

　　进入下半年，深圳置业者最为关心的问题，莫过于这轮降价的底部何在，在房价长时间下挫之后会否出现反弹的行情？

　　一部分声音认为，下半年楼价踉跄下跌的步伐恐怕难以停止。近期货币政策的紧缩，与经济节奏的放缓，都将影响开发商观望的的信心，从而促使一部分楼盘及早入市。而由此带来的供大于求形势，与整体的观望情绪，也影响到购房者入市的积极性。而从去年下半年起，深圳推出的新盘销售情况都不尽理想，楼盘开盘的销售率大多在30%左右。这种情况下，新盘价格有持续调整的压力。

　　而中原地产、置业国际等专业机构经过市场调查认为，下半年楼盘的销售会可能是小幅震荡的走势，价格小幅回落或平稳，成交小幅增加，或维持上半年的水平。因为目前深圳供应项目大多是前两年拍卖所得，这两年深圳出让的住宅用地平均楼面地价不低，加上建筑成本及合理的利润，其价格调整空间已经十分有限。尽管市场不见好转，但价格也不会一味下滑。

　　值得关注的是，目前淡市背景下，认为房价会上扬的声音不多，但许多专家仍然看好房地产市场发展。深圳房地产研究中心强调，在宏观经济持续增长的前提下，目前房地产市场的低迷是相对的，在不健康因素持续消除后，居民的自住需求会持续稳定地增长，有利于房地产的进一步发展。

　　楼市热点值得关注

　　楼市成交低迷，然而淡市中市场的热点尤为引人注目。在这种营销环境下，楼市成为了一个“跑得快”的游戏，谁将手中的牌——即手中的产品先打出去，谁就将跑赢对手，跑赢市场。

　　从片区上看，下半年的热点片区预计将会集中在随着交通、配套日益完善而快速发展的区域，如宝安中心区、龙华、龙岗中心城、后海等。其中龙岗将成为下半年全市供应量最大的区域。宝安中心区国际性的滨海社区规划配套越来越完善，下半年深圳推盘将集中在现有项目的后期开发。龙华片区、后海片区也将成为楼市的热点。

　　而从产品类型上看，下半年深圳的

豪宅市场将会大有可观。由于上半年楼市的整体低迷及众多买家的观望态度，使很多原本上半年开盘的豪宅项目都推迟到了下半年开盘，导致下半年豪宅产品的供应量大增。同时，5、6月以来入市的高端项目取得的良好销售成绩，也使得下半年豪宅市场的表现令人期待。

　　另一方面，总价偏低、主要满足自住需求的小户型住宅，也成为下半年能够拉动需求的一大热点。据德思勤地产统计，上半年小户型产品成交的面积和套数均已过半，分别占普通商品住宅成交面积和套数的52.64%和68.89%，成为了成交的主力。在上半年，推动市场销售的许多特价房单位都是小户型形式，在淡静市场中，小户型的价格优势仍将明显发挥。