凌志华：为什么深圳房价调整要持续三年以上(组图)

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　　我们十分认同，房价要调整到与经济发展和居民收入相称的均衡状态。这种平衡状态最根本的概念是，作为消费产品，住房不能超出居民的购买能力而决定于居民的实际收入，通常我们用房价收入比来表示；作为投资产品，住房不能脱离其基本的投资价值，通常我们用租售比来表示。这两个指标在不同体制的或者发达程度不一的国家都基本位于相同的区间，我们有理由相信这个区间是较为合理的从而是稳定的。

　　由于2005年以来房价的持续上涨，导致房价已经远远背离所谓平衡状态。这是1997年以来深圳的房价收入比。

　　红色的部分是我们模拟的数据，房价从2007年10月到达顶点后，一直持续下跌，几乎没有任何反弹，如果拿去年的最高位相比，跌幅达到36%，但如果拿去年的均价来比较，今年头五个月的均价比去年的均价下跌不到10%。如果能够每年整体跌幅不超过10%，考虑到深圳市每年的GDP增长率一直在15%左右，我们假设居民收入的增长也以15%计算，这样房价收入比在2010年为7.73，2011年就变成6.05了，这种状态接近于1999年-2004的状态，相对来说房价的增长匹配收入的增长，因此房价相对比较稳定，也是一种健康的状态。

　　再从租售比上来看， 2007年深圳租金比2006上年上涨9.13%，2008年比2007年上涨9.8%，如果我们按照房租每年上涨10%左右，而如果房价仍然按照上述步调调整的话，那么租售比调整到200以下的时间应该是2010或者2011年。

　　2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》公布15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度。如下表所示：

　　因此，通过简单的算法和国际间的比较，我们认为深圳房价不会这么简单的就调整到位，重新步入上涨的轨道，未来的走势很可能进入振荡阶段，改变目前的单边下行态势，从而逐步调整到位，在此之前的任何一次反弹都不具备反转的意义。