深圳楼市供过于求 热点片区物业更保值

　　主持人：在今年有舆论表示，深圳楼市的情况已经出现了供应过剩的情况，就是住宅的供求比起多年来出现了逆转。在未来，深圳住宅的供应主要会集中在南山、宝安和龙岗三个区域。两位嘉宾对这个说法是怎么样看的？会不能造成下半年楼市动荡出现？

　　胡瑜俭：我是这样认为的，整个楼市包括上半年积累的这个量，据我们戴德粱行统计，应该是在1.6左右的需求的比例，实际上，应该说供应相对过剩，就是说有效的需求和目前供给的差异比较大，上半年据我们统计应该也是在四五百万左右。所以说整体供应量大，随着发展上资金的压力的增加，未来国家政策这一块我认为还是会有加强的。包括提高存款准备金这些措施，所以我认为发展商资金的吃紧的可能性会更大。随着供应量的增加，竞争非常激烈，客户的挑选也会增多，会导致供求和需求有一个严重的悬殊。从而导致房价会继续下探。但是这个关键要看目前市场的信心。

　　凌志华：我这里有一些数据，就是2007年到2008年深圳商品住宅供求表，从2000年1—3月深圳住宅市场就超过了单位市场的供求，但是从7月份之后，基本上供应大于需求，最高点在2007年7月供求比是6.68。2008年以来一直是大于1，基本是在1.5左右。整个讲，经过这么长时间持续的供应，积累了很多的销售面积，其中住宅是将近500万左右。经过我们的统计，今年下半年推出的面积还是比较大，目前在售的面积大概是470万平方米左右，下半年新推的面积大概是430万左右。所以整体的销售不容乐观。按照2008年上半年每月销售25万平方米的速度，目前的存量房销售大概要10多个月才能销售完毕，如果再加上新推的面积，大概需要30多个月才能销售完毕，所以市场的压力是非常巨大了。

　　主持人：未来深圳住宅供应会集中在南山、宝安、龙岗三区是吗？

　　凌志华：是这样。目前宝安区可售的面积大概是135万平方米。下半年推出的面积可能是100万，龙岗区现在可售的面积大概是140万，下半年推的面积可能是150万，南山现在可售的面积是100万，下半年可推的面积也是100万，这三个区总共是350占，占到深圳市场的70%。

　　主持人：您认为现在的情况会不会造成下半年楼市的一些动荡？

　　凌志华：我觉得这个市场不能说是动荡。因为这个市场是在持续的调整之中，从供应和消费者的购买欲望讲，下半年的市场是不容乐观的。那么

　　主持人：在现今的市场情况下，对投资者来说，会不会出现新的情况。比如现在参与土地竞标的人数比较少了。那么会不会以相对比较低一点的价格拿到土地呢？那么对于消费者来说，因为没有那么多的人购买房子，会不会就可以在小区中挑到比较中意的户型呢？

　　凌志华：我们今年在5月份做了一份《2008年深圳春季房地产交易研究报告》，将近7成的消费者认为今年深圳的普通住房房价会下跌。购房的可能性均值为41%。也就是说购买的可能性非常低，有43.4%消费者认为今年不适合购房投资，31%的人认为今年不太适合投资，消费者的观望态势显然会对开发商将来产品的销售造成很大的影响。现在拿地可能价格比较便宜，但是同样的，如果消费者处于观望之中，那么开发商的销售是不容乐观的。所以开发商在拿地的时候会非常谨慎。同样的消费者在购房的时候也是这样，可能现在挑选的余地比较大，但是现在的价格仍然是比较高的。所以他需要在产品的品质和价格之间得到平衡，然后才能作出综合的选择。这就需要看消费者个人的智慧了。

　　胡瑜俭：这一点我比较认同凌总的观点，从目前实际竞标的情况看，竞标的地的价格不是像想象中的那么实惠的。我想说，从政府的角度讲，政府也要顺应目前下跌的情况。还有目前发展商在资金比较吃紧的情况下，拿新的地的意向会比较弱。虽然现在好象是觉得这个市场不容乐观，可以拿到比较便宜的地，但是事实上不是这样的。我们看到现在很多的地流拍，不是因为他们不中意，而是要考虑开发商的发展和资金的能力。另外在置业者购房的问题上，虽然客户现在选择面会更多，包括下半年会推出的430万的量，相对目前能买房的需求是远远过剩的。如果你想去买房，你确实是可以挑选一些自己觉得好的房，但是有一点就是一定要注意，比如在选择房子的时候，你买了有可能会过一段时间价格可能会继续下探，导致消费者的一些亏损，所以大家在这个方面一定要小心。现在的一些物业如果是非中心、非热点的，坚决不要买，一定要买热点片区，保值增值对会比较好一些。