招商地产营销中心副总经理严士平发言(图)

招商地产营销中心副总经理 严士平

　　严士平：让大家先轻松一下，放个图表。不谈市场我就没发言权，王博士来了找到了一点共鸣。我想说几个问题，首先我们讨论货币化十年的房地产市场，还有就是对产业的定位，我们现在大多数都把它集中在解决了多少人的住房，实际上还有一个大的基础，除了居住的责任义勇，还有就是对经济发展的推动作用，刚才说到它是推动消费的，带动六十多个行业的发展。所以它对带动城市经济发展是非常重要的。

　　房地产发展对城市的经济发展如何做出贡献，我们很清楚在06年以前深圳的房价是全中国性价比最高的，那时候所有的优秀人员都愿意来深圳。深圳的城市竞争力是最强的，从人才吸引力的角度，所以那个时候促动了深圳的经济发展，这是06年的事情。

　　为什么到现在都全变了？现在大家担心房价高到一定的程度，大家买不起房，居住功能缺失了，再就是挫伤了这个城市的经济发展。所以这个时候我们讲房地产市场，不讲价格就没有意义。说白了当价格高起的时候一切问题都出来了。货币化十年的得与失，我觉得它的得从我们在深圳从业的十多年来看，就是它率先在全国走市场化的道路。如果我们现在在05年，我们看看深圳的房地产市场我们有失吗？05年深圳的房价六、七千块钱，城市经济蓬勃发展，05年根本不需要讨论这个问题。这是市场化比较特殊带来的，那个时候也没有说很多人买不起房，大多数来深圳创造的人都解决了居住，促进了城市经济发展。所以货币化十年是深圳率先走房地产市场化的道路。

　　我们的失在什么地方？有三点是需要我们去总结的。第一是我们的城市建设问题，我是觉得我们现在关内跟关外，现在深圳关内的房价拉得这么高，是有市场根基的，也有外部的流动性带来的泛滥，外来的资金推动带来的泡沫，但是最最核心的市场基础是关内和关外的建设，特别是关外的建设大量的滞后，然后没有土地供应，特别是没有一级类住宅的供应，这样导致大量的人必须挤在关内，而把关内变成居住资源十分匮乏，而需求又十分强劲的卖方市场，在卖方市场下房价一定是会被推高的。为什么不极早做好城市定位问题，深圳的竞争力，它的产业蕴含的经济能量，需要它挣脱关内这么小的土地资源，把关外的产业和基础水平发展起来，把关内和关外的地铁建设解决好。所以关内的房价被推得很高，从自身的供求体系来讲，我们关外的城市化建设滞后，但是目前来看这个情况正在改善。四个新城的规划，另外现在地铁三号线，往龙华的地铁四号线，往西部、机场的地铁二号线都是在解决这个问题。

　　如果我们三个地铁通了之后，我们在关内工作、关外居住的模式不就可以形成了吗？就不会形成这么大的差异，导致房价的距离这么大的拉开。我老记得05年我邀请戴德梁行帮我们做市场定位的时候，他们当时因为做世界各地的房地产市场的研究，基础设施的建设、合理的投入是未来这个城市经济，特别是房地产发展的很重要的基础。当时戴德梁行就讲深圳五年之前开始的城市的基础建设投资没有充分地预计到经济总量焕发出来的能量，就是他小瞧自己的发展能量，给自己限定的空间太小，当他要长大的时候，受到关内土地约束的时候突然不适应了，就出现了我们现在所提到的问题。

　　深圳的城市定位夹在香港与广州之间，到底给它什么定位，这是我们做城市经济研究观察的特点，国家的区域经济发展、产业布局研究的问题。再就是我们的政府跟市场在解决居住问题上的合理的评估，解决居住问题一是市场，一是政府，其实05年解决得很好，包括王锋博士刚才讲没有这些问题，现在高房价这些问题出来了。05年解决得很好，没有一劳永逸的政策。现在我们解决这个问题，高房价出来的时候，我们面临这个问题，这个时候取决于什么呢？取决于一是政府的财力、资源，就是土地和钱，关内要解决这么多低收入阶层，我们有土地吗？还有就是我们的资金来源是否充分。香港能解决50%，新加坡能解决70%，那是跟他的财力还有住宅市场是地方财政很重要的转移手段，还取决房地产跟财政的关系，我想专门做房地产研究的人应该很清楚。

　　第三是深圳的房地产市场，我们抗外部冲击的调控能力需要提高。实际上没有07年的外动的流动性，深圳的房地产市场不是现在这个情况。因为深圳在06年之前是房地产市场运行得非常好的系统，在系统良好运转的时候突然遇到外来的巨大冲击的时候，怎么去保护自己的机体的系统正常运转，而不是让它受到破坏，暂时的财政故障，这是我们需要研究的问题。实际上深圳07年的上涨就是前期的资金的流动性带来了外部的冲击，及时意识到这种，把外部的冲击及时屏蔽掉，让系统内部受到的损伤最小，能正常运转。一是有没有这个意识，我想中国国内很多没有这个意识，深圳我不知道有没有个意识，在这个意识下采取的政策有哪些。深圳政府07年的政策实际上就是提前了三个月调控。

　　所以，我们的城市建设跟经济发展不匹配，使得当外部产生冲击的时候，我们的调控手段的问题，这个调控手段肯定是要有的，世界脱不开中国，中国脱不开世界。

　　房价如何应对新转折点的出现，我想这个问题没有说清楚，我们转折点是什么？我们现在新的形势是什么、环境是什么，我归纳了两点或者三点，这跟我们06年之前的房地产市场截然不同，一是经济发展与资源的刚性约束，在06年之前深圳市没有说房荒，房价也不怎么大涨大跌。但是到现在为止，城市化进程带来大量的人口，经济发展带来这么大的总量：需求的总量，城市就这么多土地、空间，在这个情况下房地产市场怎么走。这是所谓的新的转折点，你这时候讨论市场的走向，跟92年、02年是完全不一样的。我们城市的经济发展与资源的刚性约束产生矛盾碰撞的时候我们的房价怎么发展，这是我们面临的新的形势。

　　你看看深圳的房地产市场从90年到现在，基本上经济都是两位数的增长，也就是说，不管国家的宏观经济有没有周期性的波动，但一直是在经济的周期向上的态势下，我们是做房地产开发，但是现在可能面临的情况高位运行，然后下调，在经济发展处于调整期或者是下滑阶段的时候，房地产市场怎么发展，实际上这也是前几十年我们没有面临过的问题。在这种情况下，在宏观经济面临下滑的情况下，房地产市场这个时候是产业的定位已经发生改变了，它是拉动经济发展的很重要的支柱，可能居住还是次要的，所以产业的认识发生了改变，在这种情况下，宏观经济下滑消费者是一种心态，宏观经济好的时候消费者又是一种预期。如果按现在这个态势，我们可以看一下今年房地产市场极其危险。上半年总共才156万平米，如果维持上半年的销售量才300万平米，这就倒退到1997年那这个市场还干不干了。这就是所谓的新的转折点。城市发展到现在资源的约束和城市发展的矛盾。

　　我们现在是一个开放的市场，实际上在06年之前，深圳的经济本身是相对封闭的，现在中国经济跟国际社会的经济越来越密切，在这种大开放的市场环境下，房地产从原来的基础属性到金融属性进一步转变的时候，在金融属性进一步开放的时候，房地产市场应该怎么走。

　　王锋：你这个图很有意思，说明GDP现在还在快速增长，还没有到拐点，到了拐点以后就意味着要开始慢下来。但是房地产本身又下跌了，这是怎么判断的呢？要么是短期中的波动，要么是不是意味着拐点开出现了？

　　严士平：实际上这个解读起来很简单，把几个数字点一放，我把数字放一下，大家回去解读。从83年到07年黄线是GDP总量的变化，不是人均GDP，人数是假的，但是GDP的总量是定的。绿线是每年的交易量，黑色的线因为原来的数据没有，就是每年的总供给就是当年的新增的供应加上年的留存的，加在一起。在这种代表需求健康增长的时候，在总供应始终高于当年的实际需求的时候，在04年之前深圳的房价是没有怎么涨的。但是销售量一直是稳步的上涨，哪怕是93、94年紧缩的，哪怕是在97年它的供求有些波动的时候，最困难的02年的时候都是供应过量，需求是没有波动的，很正常的增长。但是到2005年发生了变化，2005从这个数据上反映的是当年的市场上的所有的一手房都被消耗一空，这是个什么概念？也就是说供求关系发生了逆转，所有的房子出来就被卖掉了。这个时候我们发现“房荒论”开始出现。第二是房价开始回升，为什么？供求关系转换，从买方市场变为卖方市场。06、07年价格继续攀升，攀升之后销售量总体下降，为什么？价格过高，原来普通消费者买得起的房子被屏蔽掉了，所以销售量下滑很正常。

　　所以从这个量的变化解读是市场的转变。我们如果看再发展会怎么样？08年上半年是156万，如果维持现状不变，乐观的预计乘以2是300万，从900万下滑到700万，下滑到456万，再下滑到300万，300万变成97年的水平。难道深圳现在的购买能力比97年都不如吗？所以大家想一想这里面是不是政策有问题？

　　我们讲价格要讲量价关系，我们可以看出06年一直到07年的一万一，在这个价格的波动过程中需求是很正常的增长，有季节性的原因，但是需求总的是随这个增长的。从07年的5月份的一万四甚至上到一万九，一直到08年3、4月份的一万四在一万九波动的时候，我们看到的消费是逐级下滑。这不显然是价格过高了吗？不就是市场自身的作用。我始终很关注关内和关外的。现在关内和关外是两个完全不同的市场，大家经常混为一谈，没有一个系统能把它说清楚。我们可以看看关内与关外住宅结构的变化，这是统计的需求(图)。从04年开始到07年，关外的供应、关内的供应，从占总的市场份额的60%下降到30%，今年1-6月下降了20%，很明显是关内的供应是不够的。最简单的经济学的原理就是房价的变化，我刚才一直说市场的问题，在04年之前深圳的房价在七千以下，以普通住宅为例，因为它最具代表性，没怎么涨过。到05年的时候开始上涨，上涨到九千块钱。06年的时候上涨到一万二、三。07年上半年高峰上到两万，下半年慢慢调整。红色的是房价线，绿色的是收入线，黑色的是成本线，在04年之前一直是买方市场，供应过量的时候大家的房子都卖不出去的时候比的就是成本和行业的平均利润。所以那个时候房价是贴着成本线走。到05年的时候垄断竞争一定是贴着消费者消费水平最高的走。当一个东西两个人来竞争的时候肯定价高者得，所以我觉得06年这一轮的价格上涨，并且06年的深圳还没有多少流动性过剩的问题。这是完全市场结构转化导致的房价向消费者的收入水平回归。所以，04年之前深圳的房价最便宜。

　　高海燕：我建议你这个PPT给大家发一份，你现在能不能给我们一个结论？

　　严士平：现在市场上有很多伪专家干扰了房地产的正常运转。因为从我们销售的交易量来讲，影响销售成交的有四个因素，我们讲的单对单的客户成交，一是客户的心理预期，第二是我的产品的性价比，第三是我的销售员的销售能力。现在来看需求被抑制的就是政府的调控政策。现在我们市场要解决的就是怎么释放需求，释放正常、正当的需求。现在关外的房价因为供应过量，需求不足，所以它已经贴着它的成本线走。关内的房价现在我们研究的普通住宅已经跟消费者的收入水平贴近了，这个市场已经很理性了，它是一个卖方市场。但是它不是像我们系统的人解读得这么清楚，舆论的力量很大。给所有的消费者的议论就是深圳房价还要下跌，所以我们社会的舆论是很不理智的。第二是政府的调控，现在所有的政府调控给人的预期，就是收入要下滑，未来的经济要下滑，所以宏观面和舆论面现在是把这个需求完全给抑制住了。所以我们现在讨论的问题是如何理性地告诉客户关外市场、关内市场是怎么样的，宏观经济的变动中如何做好投资理财，什么时候买房合适，要理性地看这个事情。都不研究这些问题，拿这个月的说上个月的事情。

　　高海燕：你跟王主任的结论基本一致的。

　　严士平：我们有些专家经常会拿下一个月跟上一个月的交易量来说房市是否回暖。06年的市场经常都有上下的波动，有季节的周期性。如果拿4月份比3月份楼市还要跌，6月份比5月份还要跌，但是你看看这个走势，08年和06年上半年都是自住需求，没有多少投机需求，他们的走势是和谐向上，这就是季节性的特性。但是我们很多外行不知道这些东西，就以点带面，那这个月和上个月说事。包括我们有些在学校里做研究的人都是这样，我02年就在武大去，当时研究房地产的结论是什么，那些老师没有我们的亲身经历，也没有实际的数据，都是照搬国外的东西，你都没有办法跟他谈。

　　高海燕：大学的老师只提供研究方法，他不是给结论也不是关照今天的问题。

　　严士平：我除了看到中研的一个深港两地的研究总监的文章比较客观的，其他大部分人都是外行。

　　高海燕：你一竹竿把我们全部打翻了，我们平时都是写文章的。