中海地产集团深圳公司副总经理张泽林发言(图)

中海地产集团深圳公司副总经理 张泽林

　　其实我来主要也是学习的成分多一些。因为来深圳的时间不长，才一年的时间，所以谈三十周年也好、十周年也好，底气不是很足。但是因为以前我在上海、在南京的时候，对于深圳这个地方也很熟悉，为什么呢？因为经常来学习，经常要到这边来看一些新的楼盘。现在在深圳又做了一段时间，回顾一下，为什么深圳能够有想要打造房地产总部经济这样一个提法，或者是刚才王主任说已经初具规模。我觉得除了刚才王主任说的一些原因之外，它的创新这部分是形成了它极大地竞争力。

　　按道理来讲，从经济实力来讲它不如上海。从政治上来讲它不如北京。从老百姓的资金拥有量上不如广州。但是深圳为什么起来？因为它靠着香港，这部分占了很大的比例。我们从香港过来好多东西过来，包括金融政策也好，包括房地产交易的方式、管理的方式，甚至物业管理、样板房这一系列的东西都是从香港学来的。学得最快的，当然土地拍卖这部分也是学来的，集中了这么多因素，它就具备了这个基础，它有些创新的东西，本身又是特区，而且来的人群五湖四海，什么人都有，就造成思想上的开放。另外，来的人都是为着想要创一把业来的，所以他更愿意投入。

　　我们原来讲的“深圳速度”就是这样来的。有了这些基础最后汇聚起来就有了房地产开发的迅速扩张的基础。像上海那么大的城市，那么深厚的经济，为什么他的房地产企业就没有“走出去”那么多，因为上海人不愿意出去，但深圳人愿意出去，因为他本身就是从五湖四海来的，只要出去能赚更多的钱大就愿意出去。集合这些人群的特点，它向外扩张的能力就大很多。像我就属于交流来交流去，从上海到南京，从南京到这儿。这就是深圳的房地产行业为什么能够最早的成为房地产行业的人力资源方面的基础。

　　再说回创新，刚才王主任讲得太全面了，我再讲一下创新，刚才也说了一部分政策方面的优势、人群方面的优势，在碰撞的过程当中，深圳房地产企业本身出现了特别多的创新，当然这跟他的政策相对来讲比较宽松也有一定关系，人的思想都比较活跃，愿意接受一些新的东西，这样的话在其他的一些老牌的大城市里面，它的文化也好或者是行业的束缚就要小很多。

　　我来最典型、最明显的感受就是深圳市的房屋面积也是一种创新，在这种过程中也是形成了户型的突破，当然开始一点点的规范。这也体现出了深圳市为什么在户型上、在小区的管理上能够出现一些新东西。这也是很重要的一个方面。对于将来来讲，如果真的要形成总部经济，可能创新的东西还必须要继续坚持下去。我曾经跟一些朋友探讨过，关于下一步房地产企业不讲经济、不讲金融，自身产品这方面还应该往哪个方向走。应该房地产的产品经历过几个阶段，第一个阶段是地段，这是李嘉诚说的。第二个阶段是在地段已经没有什么可争的情况下，同地段的情况下我们讲的是地形。第三是小区环境，怎么样去打造更好的环境。第四就是社区的建设，因为中国在改革开放之后，原来我们的生活都是圈在一个系统里面，我们的社交圈子都是在这样一个环境下，比如说建筑系统、冶金系统，全国性的就有这样一个生活圈子，对于局部来讲，一万人、两万人的大场，自办幼儿园、自办学校，全都是在这样的环境里长大的。随着这样的环境一点点的丧失、解体之后，逐渐地现在我们看房地产看多了，以社区为中心的模式就体现出来了。尤其是比较大规模的社区，很容易形成社区自己的文化、社区自己的生活圈子。你会自觉不自觉地跟你这个行业这种直接的生活圈子联系得越来越少，因为大企业少，但是你的生活圈子逐渐被社区所取代，社区的文化、社区的人际关系你会牵涉得越来越多。

　　作为房地产企业把硬件做完了之后还必须把软件做得更好。尤其是在楼市不好的情况下，就更加需要去把一些所有做楼的附加的东西做得更好。而在这些方面深圳的企业其实已经有一些做得相当好了。我在十年以前看万科的网站，至今我都认为它做得非常好，社区的文化这一块。当然我们自己也做了一些工作。但是我觉得是一个趋势，像蒙牛，人家卖蒙牛的都可以搞一个蒙牛的城市之颠，这其实应该是我们房地产应该干的活，像万客会这种组织，各大社区之间、各个城市之间去搞这样的活动，使得我们的生活圈子或者社交圈子重新划分，也使得我们的社区能够有一个除了很漂亮的外表以外，有非常非常深厚的内容、软件。关于创新就简单说这么几句。

　　还是说说关于下一步我们企业的想法。尽管不讲楼价，但是市场毕竟是这样一个市场，作为房地产商我们自己也对这个市场非常认同，为什么认同呢？因为矫枉过正是有这么一个概念，但是如果矫枉不过正的话就无法矫正，因为这个市场的内存、规模太大了，而且信息浩无烟海。关于深圳房地产的形势，我们觉得也是这样一个过程，它上也是这样一个过程，上也是会矫枉过正也会上得太高，但是不上太高就没有那么多动力回来。下也是这样，很可能在一个时间点是跌破它的价值所在，然后大家感觉到这个太直了才会回暖，当然这是跟市场信心是信息相关的。我非常赞同王主任刚才的想法。我觉得在现在的市场里面基本上已经跌到相当的程度了，已经有不少的楼盘的售价已经低于他的成本。在这个时候已经有一部分的盘跌破它的真正价值所在，下一步他要往回返需要有一些动力，除了他本身需要往会走以外，就好像去年下来的时候是因为去年冲得太高，本身要回缓，正好又赶上政策。现在也是这样，它本身下调过度以后有一个回调，但是政策制定者方面也要给一个助推。

　　所以，我觉得无论是业界人士还是协会还是媒体还是政府，可能都需要给一个导向。假设能够有一些财税方面的政策，比如成都，当然他是因为有一个地震灾害，对于房地产市场的政策，在其他的市场也可以稍微考虑一下，比如现在的限外令，当然也有一些热钱的影响，针对不同的人群是不是可以区别对待。另外，对于契税、交易税，能不能不要一刀切，比如说第一套住房想卖掉，想买一个大的房子，是不是一定需要五年，难道三年我就不能换房了吗？当然这是比较复杂的，本身都有一些边际的做法，很难控制。但是假设有这么一条信息出现，比如说契税降低50%，但是不是说政府通过减少财政收入去提升市场，而是政府给了市场一个信息，就像印花税也是一样，并不是因为印花水降了才暴涨两天，是因为印花税是政府的表态，而且这种表态不是一次性的，一定要几次、十几次的表态，这样的话政府才会提升起来。

　　上海在1999年的时候曾经出台降低税收，另外有一个退税的举动，当时反映的人很少，当然它有一个滞后的效应，肯定要在2002年这时候市场就体现出来了，到了这个时候政策就可以改变，不是说政策就一成不变的。这是我们作为深圳的房地产企业，对下一步的走势有一些想法和需求。谢谢！