深圳房地产研究中心副主任王锋发言(图)

深圳房地产研究中心主任 王锋

　　今天的题目我还是比较感兴趣。年初我们在建设部的时候很多专家都反思我们的住房制度、体系。我觉得这个题目真的是很有意义，因为住房货币化是直接推动了中国房地产市场的建立，结果是很明确的。但是当初建立住房体系的框架模式还真的不完全是这样。这个历史我要跟大家交流一下，因为这个事情我是比较清楚的。

　　在98年的23号文出来以后，当时确实是一个根本性的改变，就是推进了中国住房的市场化，这是绝对符合中国的道路，因为你要不把那些过去的福利分房改掉的话，你怎么去推进市场化呢？这是一个很重要的工作，也很明确我们的住房发展要市场化。

　　但是第二个方面，当时也考虑到了我们经济发展还没有达到那个高度，中国毕竟是一个大多数的群体还没有富起来，各种差别也是比较大的。当时国家在23号文之后出了一系列的政策，都是在完善住房制度改革的方向。重要是发展经济适用房。当时我还在读博士，当时就说关于住房体系提出了几个方面，60%是经济适用房，通过了政府土地的优惠、政策的支持、税费的优惠、减免等等，给发展商30%的利润，让大多数人能买得起自己的住房，这实际上也是一种市场，凭自己的能力买得起房。

　　接着就是对于中等收入以上的高收入人群是30%完全的商品房来解决。还有10%是廉租房，解决低收入的住房困难家庭的住房问题。这个困难应该说设计得确实很不错。但实际上在最后的推行中，我们可以看到，在03年国务院18号文出来以后，实际上是把这个政策有了比较大的转变，为什么呢？因为03年全国房地产工作会议以后出台了国务院18号文，提出了大力发展房地产市场，房地产业是国民经济的重要支柱产业。当然，这之后央行出台121号文，他不是说你这个产业的地位问题，只是那会儿已经出现了投资的暴涨。很多地区的房地产开放上涨，有点像92年的形势，银行出于维护金融的安全，当时提了121号文，进行严格的信贷政策。但是占主导的还是18号文，大力发展房地产市场。

　　之后当时国务院18号文提出来的大力建设经济适用房的构想已经给颠覆了，甚至有的城市像南京提出了要取消经济适用房。有些城市像上海是变相的，是配套的商品房。所以对于经济适用房，因为主要问题是在23号文出台的那几年以后，我们经济适用房管理过程中确实出现了问题，比如分配的制度、管理的方式，出现了一些不完善，最后导致很多是开着奔驰、宝马去买经济适用房。这个情况就使得在各地执行中商品房的呼声高于一切，最后在23号文出现之后又进行了颠覆，大力发展房地产市场、发展商品房。最后一直到这一轮房价的波动，才认识到实际上我们再回过头来看，23号文之后，整个的方向是变了，是没有完全按照国务院23号文来执行。

　　但是又进一步的反思，23号文确实有一定的问题，因为在中国市场化发展最好的这段时间，如果你不是应声势而推的话，你是大力发展经济适用房那也确实是没有多少人干这个事，给发展商30%的利润他肯定是不干的，肯定是不够的。所以这又跟市场的快速发展不是衔接得很紧密，等于市场环境推动了它。

　　这一轮的房价大涨之后，我们才回过头来发现，房地产涨起来了，多数的中等收入在住房方面都成为了低收入，买不起房了，就意识到保障房应该加强，是得有一部分不能完全按照市场的价格，要保证中低收入通过政府扶持的方式购买住房。所以在07年出台了国务院24号文，住房制度应该进一步完善、进一步深化。深化到什么程度呢？像国外的解决住房问题那样，有些是完全可以交由市场解决，有些属于低收入群体、住房困难的家庭是完全通过政府也包括像货币补贴的手段给予解决。对于中等收入群体，在市场快速发展的过程中，是需要政府的政策来扶持他们逐渐地拥有自己的住房，这是符合经济发展规律，也是符合在不同的收入结构层次来解决居民的住房问题。

　　我简单地把这个过程说一下，应该是形成了这种共识，这种共识就使得我们在住房问题上现在是一个非常关键的点是怎么解决中等收入群体。因为我们两头都是比较小的，上面高收入的比较少，低收入的也比较少，最主要的是中等收入阶层，占到至少60%。对于这个层面，在国外的方式都是采取政府扶持，不然的话完全让市场解决肯定是有问题。这样我们很多的政策，从当初看是稳定房价的政策，但现在再来看，如果长期坚持下去，就成了政府扶持中产阶级逐渐拥有自己的住房，比如90.70，因为你把户型减小了，住房总的价值就低了，对于收入低的就可以入市。比如限价商品房政策，因为房价实在涨得太高，一部分采取限价，针对一部分特殊群体，中低收入的或者深圳还有人才政策，也就是扶持中等收入阶级能够买到自己的财产，等等。长期来看可能就是扶持中等收入群体拥有自己的房产、拥有自己的财产。

　　房改十年，应该确实有很多经验要好好总结一下，但是走到今天这一步，大家再来看这些过程，第一我们这个社会住房问题肯定是跟着不同的社会结构要区分开，不能全部交给市场，也没有必要走原来的福利化道路。就是针对不同的收入人群采取什么政策，这是很关键的。现在出了24号文，是不是历史走了一圈又回到原来那个地方，我想肯定不是，市场化的路子根本就没变，而且要通过市场化加强政府的政策扶持，能够让更多的老百姓有自己的财产，这才是顺应市场化的方式，所以是完全不同的起点。所以房改十年最终的情况就是市场化发展起来了，政府的住房保障也认识到我们会有更好的办法来解决这个问题，不会再犯原来经济适用房的错误。

　　这几个方面总的来说应该是在不断改进、不断地摸索经验中来深化。通过时间的摸索出一些经验和教训，大家的思路都比较清楚。再一个就是对于商品房的十年发展的思考，应该说也十年确实是奠定了中国房地产发展的基础。这十年中房地产行业的茁壮成长为中国老百姓造福，使得更多老百姓拥有了自己的财产，使得更多的城市居民改善了居住条件。同时，这十年也使得改革开放不同的群体在不同的程度上富裕起来，尤其是发展商应该是最富有的，当然这也是符合一部分人先富起来的情况，毕竟是在改革。

　　总的说来，这十年房地产市场的茁壮发展，给今后的房地产发展奠定了很好的基础，我们的房地产行业基本上是规范的，信息也更加透明了，也形成了一定的符合市场经济规范发展的模式和机制，企业的规范程度，包括在房地产管理中的规范程度。

　　商品房市场发展十年确实出现的问题，就是刚才海燕讲到的，这个过程中我们是折腾了好几回，房价开放上涨了，或者是房地产投资大幅增长了，马上就有调控政策。市场一冷淡了，马上又开始想办法出台一些活跃政策或者促进政策。总的感觉，房地产市场发展市场经济老是出政策折腾干什么呢？折腾来折腾去的话，到底还叫市场吗？市场本身就是靠机制自我调节的，政府这么多干预怎么办呢？如果过多干预确实是太不正常了。我们希望市场经济本身是要稳定，需要常态化的运作。老是过度的干预总是感觉不是很规范或者至少我们没有摸着很正确的路子。

　　这一轮房价出现大幅度的上涨，两个关键手段政府没有，光是折腾土地是肯定来不及的。应该说深圳的管理部门对于房价市场采取的态度是正确的，首先不是过多的干预，即使在国家出那么多宏观调控政策，我们严格执行，但是我们一般没有出台更多的过多地干预市场的措施，也顶多做做规范市场的事情，比如你卖楼不规范我肯定要规范一下，免得老百姓老投诉你，这是关于民生的问题，还不一定是经济政策。

　　对于这个市场对于经济领域的干预，主要的政策也不是在地方政府的行政手段，主要的手段是货币政策、财政政策。这是一方面的认识。第二个方面对市场也不易出台过多的干预，过多的干预市场老是不稳定，这也不是很好。所以最终的房价能够稳定还是货币政策的作用。再就是市场自身规律也是这样的，涨那么快自然也该会多，没有人买了嘛。应该说深圳的地方政府、管理部门采取的政策、态度是正确的。对于我们今后对市场的看法也应该是这样，我们不应该对市场进行过多的干预。政府主要是引导，但是引导的方式有很多，比如行政政策、规划手段、信息的发布等等，但不一定是直接的干预。

　　实际上有没有形成总部经济呢？现在都已经有这个群体了，这些大的公司、上市公司他的主战场是什么呢？深圳基本上都不是他的主战场，他没有多少地，他基本上买了地都是在别的地方。事实上已经形成了总部经济，还是得益于前面十年的市场化发展给房地产行业，确实是给我们已经在中国形成了很专业的、管理水平很高的、融资水平很高的、人才素质各方面也很高的行业，这才得以让深圳有房地产市场总部经济的基础。

　　今后的企业怎么办，深圳的房地产市场已经持续低迷了，从销售量下降到现在已经差不多一年了，从房价下降也快半年了，而且在全国别的行业还硬挺着，但现在也快顶不住了。去年5、60%的下降，他们还没开始跌，或者刚开始跌，还没有见到最狠的时候，但是我们已经经历了这个过程。经历这个过程中后面还会经历什么问题呢？这个事情是比较担心的。当然澄清也是好事情，但是你说风险是不是存在呢？肯定是存在的，再跌下去会有多大的危险，这个事情银行部门应该是很清楚的。

　　第二个问题是宏观经济层面是不利的，房地产市场这么低迷，先不说房价的问题，就说市场低迷，对宏观经济肯定是很不利的。因为大家都感觉到预期不好，所以出现了经济周期开始出现经济危机什么的，尤其是人民币的升值，日元的例子摆着。经济学家也各说各的话，不见得都讲得很清楚。上午我还跟徐滇庆通了电话。房地产在深圳我认为已经是深入调整，房价降的一万元，再往下降的可能性很小，再跌都崩溃了。问题是大家还是观望期，主体是消费者到底是什么样的态度，现在多数消费者都是在观望，因为宏观经济预期不明确，对他们来说影响是很大的，预期不明确就存在收入是不是能够稳定，你买了房子是不是能长期供得起，同时也影响到你的就业，如果就业不好就更谈不上将来怎么供楼。但是话又说回来，宏观政策肯定会给房地产很大的支持，因为房地产它能带动六十多个行业的发展，什么建材、钢材、水泥、家电、汽车等等。所以它确实有很大的促进作用。尤其是在全球经济下滑的过程中，我们肯定是在外贸进出口当中受到比较大的影响。从美国长期的经济发展过程中就是内需是最主要的支柱，所以不受外面多大的影响。

　　从这一点，我想房地产实际上促进国内生产，保证我们GDP稳定的增长应该是起很大作用的，尤其是深圳在经过深度调整以后，对深圳的经济增长保持非常好的促进作用。现在关键的问题是消费者，我们怎么能够引导他尽早地进入市场，尽早地购买自己的住房，这是一个比较关键的问题。因为我说老实话我认为是不缺消费者，当然我掌握数字资源是比较多的，也比较权威，做过分析，我们户籍人口占常驻人口25%，这部分人76%都是自有住房，还有24%是拥有投资的住房。非户籍人口占到全市的常驻人口75%，这是最主要的，但是住房自有率只有21%，近80%的非户籍常驻人口，我们还不要说其他的就说861万这些人，多数还是没有自有住房的。作为常驻人口你在这个城市长期居住、生活，成为这个城市的一份子，难道不需要住房吗？肯定是需要的。

　　从市场的表现来看，还没有体现出来他能够进入市场来购房。所以我想这个调整过程还是一种预期不明确、信心不充足造成这种现象。最近的一系列的活动，我个人认为房价调整的程度，如果再让它大幅下降肯定不行，大家也要认识到这个事实。在这种情况下，对于没有自有房产的那些，对于打算在深圳常住的这些中等收入的非户籍的常住人口应该进入市场是一个很好的时机。而且我也在呼吁，包括在光明新区我讲的内容都提出来适当地宏观调控政策要有紧有缩。对于“热钱”的流入，炒作，可以采取一些从紧的货币政策，但是对于真正是买第一套的90平米以内的、自住消费的，甚至包括改善性需求、换房的都应该给予支持，包括货币政策，进入市场的门槛，利率可以适当地放松，这样可以释放非常强烈的、好的市场信号。同时税收也是这样，这是可以采取一些措施的。包括五年内二手房买卖还要收营业税，那是个人的，又不是营业的，这都可以免了，期税也可以降，像其他的所得税，要给人家一定的政策，这样才能够降低市场的门槛。无论从经济上、从民生上，你鼓励他都是一个很好的事情，经济上他支撑的我们的经济发展，而且它是健康的，不是炒作起来的。从民生上，改革开放是干什么的？发展是硬道理这句话是什么意思呢？就是让老百姓富起来，老百姓富起来我们国家才能强大，这是老百姓自己的愿望。他买了房，有了自己的财产，也有了财产的合理的保有方式，这是非常好的事情。

　　所以，这个时期无论是我们的业界还是政府，还是媒体，应该多鼓励，要激励深圳的自住需求者拥有自己的房子，也是他长期拥有自己财富的一个很好的时机。