杨大谷：香港北京的楼市品质值得深圳参考

    我们看看香港地产品质，香港受英国殖民百年，地产品质是世界级的，香港经济走在了中国最前沿。香港白天除了商业、人流、购物、休闲等非常旺盛发达外，晚上也是霓彩飞扬的大都市。土地供应紧张，项目小户型偏多、单栋、数栋楼偏多，地块偏小、单价偏高。香港中环、铜锣湾、尖沙咀等中心区住宅的售价达15万/平以上。而北京的高端公寓卖4万多元，MOMA也是4万多元，香港因为售价高企，非常注重楼盘整体品质的打造。香港地产特别强调立面、会所、公共空间、地下空间等品质塑造。在国内，开发商已经意识到强调立面及公共空间，会所仍然是中国地产的薄弱环节，对地下室空间强调少之又少，在品种细节方面，国内地产与香港相比具有很大的差距。

    北京地产这几年直追香港品质，已经起步品质，北京总体品质较粗犷，有些高端项目敢于大胆用材、人文地产色彩浓郁。深圳人群来自五湖四海，地产品质及个性较为兼容，售价在5千到5万之间，品质和售价落差较大。

    香港地产的特点是，超高：楼体非常高，住宅达到60层；超密：容积率在10以上，有的项目达到30以上；超贵，售价昂高，亿元

    另外，我们看到香港这个楼盘阳台上有小的雕花，全屋空调都是开发商配送的，空调封口用百叶栅隔离，强调了外立面的美观性。香港及北京的商业楼宇外立面广泛应用石材，也慢慢的被用于住宅领域，北京有很多住宅的外立面大量使用干挂大理石，工艺简单、只追求平整。而香港则追求凹凸艺术的另一种美感，甚至有些效果非常丰富。

    目前，国内包括深圳很多豪宅并没有用大理石做立面，而香港很多的豪宅包括别墅都广泛的使用大理石。香港新鸿基地产是豪宅典范开发商，也是万科的学习榜样。我们看到它的会所都是用大理石打造的，住宅装饰标准甚至超过了国内五星级酒店。大理石拼装已经由平面美感转化立体美感，制作立体大理石拼接，国内晚了一步，追求的是简单平整，而香港则是追求凹凸不平。

    香港地产的会所非常阔绰，功能齐全，比国内的会所更大、更奢华，都是追求立体、色彩、档次、光感等效果，会所设有室内篮球场、网球场、恒温泳池、酒窖、儿童室内游乐场等，都是恒温带空调，装修豪华。会所用料、用色大胆。海景住宅喜欢设置无边际泳池，与海景连在一起。还有带有空中SPA以及顶层复式空中SPA，主人可以在楼顶上裸泳，因为楼层高，不可能有人看得到，私密处理姣好，这张图示就是香港楼顶空中SPA。

    这张图片是一个真皮门，内为不锈钢夹板，外帖真皮，把汽车真皮座椅引入到住宅领域，在住宅里是非常少见的，可见奢华的程度。指示牌非常精致，是多次经过专家设计的。这是香港会所小型按摩浴地面，用微小鹅卵石拼接的弧形线条地面，做工相当精致。这是50层标准层的标示牌，国内可能用粗糙的及时贴，标上50层、CD户型就将就了。香港在50层标示牌上打了灯光，精细效果明显。洗手间也会不放过，都是用大理石来做的，洁具是国际最顶级品牌。

    这是香港的地下停车库，在国内，可能住宅领域的停车库就是水泥加线条，多几块警示牌就OK了，而在香港地下室都是带装修，所有的网线都有吊顶。地下停车场是主人出入最多的地方，做得像室外园林一样，地下车库景观化、公园化、生态化已经是香港的趋势，国内开发商不太注重地下室的开发。国内地下停车位有些是通过普通色彩表现，深圳也有不少地下空间用颜色粗拙分区，但是，香港地下室是在地面上用色彩分区，视觉感观就不会受到太多的干扰，舒适度、美感非常好。

    我们回到北京地产，这里面有很多北京的专家，略带一下。这是大连万达在北京的商业项目，规划非常大气；这是北京上第MOMA，北京的方体建筑非常多，大户豪宅没有阳台，可能是北京沙尘暴气候缘故，香港也有一批没有阳台的户型，香港90平方米以下的户型占70%，经济适用房（公屋）占50%以上。是因为户型小，没有空间做凉台。

    北京的大户型，300平方米没有露台，功能性值得质疑，另外，我发现北京的住宅园林非常简陋，也可能是受气候影响，冬天寒冷容易枯死，园林不够丰富、精致，或者不够主题，都是北京地产的一些缺陷。北京地产还是敢于用材，上第MOMA用了大面积的大理石和铜材。我看到一楼的铜材比较薄，小孩喜欢用刀具去刮划，而香港就会考虑其实用性，在群楼部分不会使用容易刮伤的材料。

    北京地产过于强调设计师思想，细节、功能考虑欠缺，香港的实用功能强调得更多。这是潘石屹的SOHO北京公馆，销售中心很是人文和温馨、小资感觉浓郁。这是新保利大厦，外立面使用铜材非常到位，很见品质感。这是北京世贸天阶的室内装饰，室内装饰水平精致度已经接近香港。