老楼观点：调整政策下开发商如何见招拆招(图)

　　三、动向

　　①开发商拿地底气不足 土地流拍向二线城市蔓延

　　最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市房地产市场的波动。而市场状况一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”，让不少人跌破眼镜。土地“流标”“流拍”已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。

　　信贷紧缩，银行放贷更加谨慎；资金短缺，开发商拿地底气不足；风险加大，开发商出手比之前更加理性。

　　②开发商集体钱荒 用尽各种招数应对生死大考

　　近来，房地产企业资金链吃紧已经成为不争的事实。应对这一现状，开发商们不得不采取各种办法，以解燃眉之急。

　　办法一：民间融资 暂缓困局

　　受银根紧缩影响，部分资金紧张的房地产企业，将融资希望寄托于民间融资。高利贷融资虽然可以解决开发商的燃眉之急，但此举犹如饮鸩止渴，借贷双方仍然面临着巨大的风险。

　　5月21日，宁波大红鹰实业投资股份有限公司发布委托贷款公告称，大红鹰于5月20日与嘉兴市广源房地产开发有限公司、上海浦东发展银行宁波分行签署委托贷款合同，将自有资金1亿元人民币委托宁波分行贷款给广源房地产公司，委托贷款期限一年，委托贷款年利率为18%。

　　而就目前情况来看，在从紧的货币政策下，利率上升，融资成本加大，而房屋销售缓慢，因此，更多的开发商只能将目光投向民间融资这种短期的拆借方式。而今年的

　　办法二：降价自救 回笼资金

　　在银行贷款受限、上市融资难的情况下，开发商就必须通过降价销售来“自救”。这是目前“满城尽是打折盘”的原因，也是主导未来房价变化的一大因素。

　　资本的压力，特别是在上市融资受阻，私募代价又太大的情况下，谁卖楼卖得快，资金回收得越多，谁就占据市场主动。可见，面对“钱荒困局”，开发商正加速资金回笼速度，追崇“现金为王”。

　　不过在开发商降价售盘的刺激下，市场成交量仍未明显放大，楼市回暖或许仍需时日。

　　办法三：开拓渠道 借壳上市

　　近来房产商融资渠道收窄，短短5个月当中，有30家房企借壳上市。5月29日，中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛(000961)，将中南房地产所持有的10项共计50.95亿元的房地产业务注入上市公司。据不完全统计，今年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。

　　5月27日，浙商集团将旗下超过45亿元的房地产业务注入SST亚华(000918)；19日，中住地产将通过定向增发重组SST重实(000736)实现中住地产的整体上市；6日，ST天桥(600657)向信达投资、深圳市建信投资发展有限公司、海南建信投资管理股份有限公司、正元投资和赣粤高速定向发行，收购上述公司所持有的有关房地产公司的股权。

　　而此前，常州高新技术产业开发区发展(集团)总公司将房地产和城市建设资产注入黑牡丹(600510)、新洲集团将房地产业务与白猫股份(600633)全部资产和负债进行置换。仅5月份以来就有十多家房地产企业拟将资产注入上市公司。

　　上半年紧缩的财政政策和销量萎缩使得房产商融资渠道减少，通过借壳可以较低的成本尽快进入资本市场。房地产企业特别青睐ST公司。近30家公司中，有15家是ST公司，除上述列举之外，还有华远地产借壳SST幸福(600743)、紫薇地产借壳ST嘉瑞(000156)、四川大地实业借壳*ST创智(000787)等。有业内人士认为，一方面，ST公司寻求资产重组保全壳资源是他们的当务之急；另一方面，紧缩的财政政策使得房地产企业面临资金压力，为获得更多融资渠道，这些ST公司的“壳”就成了他们的最佳选择。

　　③积极开拓资本市场融资渠道 实力型房企从容面对钱荒

　　虽然目前房地产市场时局不利，房价下跌、融资困难，几乎所有房企一时间陷入资金困局，有的中小企业甚至命悬一线，不过房地产业毕竟是支柱产业，不少“实力派”企业还是能够依靠自身力量从容面对钱荒，通过发行企业债、私募等方式度过难关。

　　万科59亿公司债获批 房地产市场融资重新开闸

　　5月22日，万科企业(000002)宣布其规模达到59亿元的公司债获证监会批准发行。到目前为止，今年以来包括上实发展、保利集团的再融资申请都得到通过。与此同时，至今不到半年时间里，已经有两家房地产公司以IPO方式登陆A股市场。种种迹象显示，房地产公司资本市场融资渠道正重新打开。

　　建业“廉价上市” 融资规模13.75亿港元

　　2008年6月6日，河南建业集团(建业地产，00832.HK)正式挂牌，成为今年在香港上市的首只内地房产股。建业招股价确定为2.75港元，发行5亿股，融资规模为13.75亿港元，与最早80亿港元的融资计划相去甚远。因此，这次上市也被业界解读为“廉价上市”。

　　但胡葆森对于这一结果感到满意：“在这样的市况下逆市而上，是建业多年来坚持推行省域化战略的胜利。”对此，王石表示认同：在河南区域房屋均价较低的情况下坚持推行省域化战略，胡葆森抵御了房价高涨的诱惑。

　　四、方向

　　土地储备一向被看作是房地产企业的核心竞争力，但在6月4日召开的“2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上，房地产企业的代表脱口而出的不再是土地储备规模的大小，而是如何保持良好的现金流，如何平衡土地储备和资金链等问题。“储地为王”或转向“现金为王”。可见，现阶段开发商大力储备土地，必须以充足的资金储备为前提，保证资金链条的健康畅通是生存的基础。

　　此次房地产市场一波迅猛发展之后遭遇严冬，并不是一个偶然的事件。如果2007年是企业拿地扩张年的话，那么现在开始就逐渐进入支付地价的高峰期，2008年中国房地产企业就是现金决定存亡的一年。庞大的资金缺口让众多房地产企业都面临不同程度的窘迫局面，一些中小企业更是陷入了资金困局，只能通过转让股权的方式来进行融资，有的甚至不得不退出市场。

　　从目前的动向来看，众多开发商陷入资金困居，许多开发商正采取各种办法，应对目前资金紧张的状况，即时是资金情况相对较宽裕的企业也在积极开拓新的融资渠道，并积极调整战略结构，以顺应市场的变化。房地产行业的一次洗牌、重组不可避免。

　　长期来看，中国房地产的基本面还是好的，而这次中期调整，对中国的房地产业及相关产业都是一次严峻的考验，一部分不能顺应市场潮流的企业将会死去，善于自查并审时度势调整策略的企业才能胜出。惟有掌握真实的市场数据并积极采取应对策略，才能渡过这寒冷的冬季。冬天到了，春天还会远吗？