老楼观点：地产江湖 开发商如何走过生死局(图)

　　一、背景

　　2002-2007年，中国的房地产业伴随中国经济的蓬勃发展而蒸蒸日上。经济的发展带动了居民收入的提高，同时也刺激了住房消费，加之中国正处于城市化进程的中期，城镇人口的激增很大程度上带动了置业需求。这些，都推动着房价一路上涨，而房价猛涨所带来的投机需求，更是将中国的房价一次又一次地推到了风口浪尖！尽管近些年来，伴随着我国房地产市场的快速发展，国家针对房地产市场的调控政策频频出台，“从紧政策”日渐成为本轮调控的主旋律。然而，政策调控的综合效果似乎并不明显，住房价格仍然保持快速上涨。

　　“对于房地产企业来说，资金和土地就是水和面的关系，往往是面多了加水，水多了再加面。”这一波快速的上涨行情，自然让许多开发商(甚至一些边缘企业)都卷入到疯狂的圈地大潮中，2007年一些开发商甚至投入了几乎所有资金来圈地。

　　然而，国民经济面临着的投资过热的可能，通货膨胀的压力也日益增大，政府一再加大调控的力度，政策的积累效应终于显现出来。2007年末，房地产市场由于银行按揭政策、银根紧缩等政策的调整，大肆疯狂圈地的开发商开始处于资金链吃紧的状态。2008年，部分城市的楼市在逆境中艰难开局，“拐点论”、“百日剧变”等言论也接踵而来，中国的房地产市场遭遇冬天……

　　传统上有可能出现转机的“红五月”终于到来，然而5月12日一场震动大半个中国的惨烈天灾也不期而至，灾难带给中国房地产市场一次更深层的震荡，再一次挫伤了楼市的信心……

　　二、现状

　　一般来说，房地产开发企业的资金主要从以下几个方面取得：

　　ⅰ、银行信贷和销售按揭；

　　ⅱ、房地产企业自有资金；

　　ⅲ、占有资金；

　　ⅳ、其他各种融资渠道(短期拆借、信托机构)。

　　银行信贷方面，2007年-2008年，央行连续14次上调存款准备金率，至2008年5月20日，存款准备金率已高达16.5%。据最新消息，为加强银行体系流动性管理，央行6月7日决定再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调。这是今年以来央行第五次出台上调存款准备金率政策。

　　2007年，央行连续6次提高人民币贷款基准利率，至此，贷款基准利率达已高达7.47%。