新浪论坛：08楼市是价格拐点还是责任拐点(图)

沿海地产集团副总裁 成实

　　像以上这些都是企业到位、企业级别的表现。中国的房地产企业都存在这样的毛病，过去都是项目化的企业，侧重做项目，消费者基本上都是一次性消费者。企业因为这样一次性打交道的关系，就不太尊重消费者和服务。随着中国人对房地产消费能力的增强，中国人对房地产产品消费不断会有一个升级的过程。那么他对企业消费的能力和诉求会越来越强烈。这样的情况下，中国房地产企业要注重企业品牌的建设。

　　主持人：说到服务，我对我们项目服务很不满。比如窗户有点坏，结果一个星期都没有修好。我个人认为，服务是企业的一部分，我觉得我们现在的开发商都做得不太满意，成总，我听说沿海集团推出了一个400服务体系。请您谈谈我们这个400体系到底是什么样的东西？对购房者有什么好的地方？

　　成实：我还是想接着你刚才的话题谈，然后再谈400体系。怎么样看我们现在房地产的问题，我觉得从三个方面看，第一是从宏观经济看，第二应该从房地产行业本身的发展看，第三应该从企业本身的发展来看。

　　从宏观经济应该看得时间长一点，比如中国整个宏观经济的发展，未来20、30年的发展。这个不应该讲太多，宏观经济肯定是好的。中国未来经济的发展是勿庸置疑的。中国是全世界发展最快的国家之一。但是我们现在面临目前的调控可能是未来大的波段中的一个小的波段。中国的宏观经济是向好的，中国的房地产市场也是向好的。首先城市化的进程，我们人口的因素，还有旧城改造这些因素都是造成了我们经济向好的方向发展。

　　从行业角度看，不论是我们行业的人士，还是我们消费者，都应该看到这个问题，特别是房地产行业的人，应该正视目前房地产的状况。价格是其中一个非常小的因素。实际上是房地产经营模式的转变。如果说价格拐点，这只是表象，其背后的实质更应该属于一种商业模式的转变。大家知道原来的住宅市场全部是商品市场。通过宏观调控之后，我们的住宅市场发生的改变。中国一开始是政策市场，然后一下子放开，由全社会解决住宅问题，结果造成了今天的局面，可以这样说，我们的地方政府是有责任的。造成这么一种局面之后，现在一看不行了，又收紧了。现在其实是对的。我们知道，在完全市场经济条件下成长的房地产企业。当时是供小于求，他们已经习惯这种模式。现在形势改变了，我们必须清醒地认识到，这不是短期的政策，这是长期的国策。我记得刚刚出来“90/70”政策的时候，我讲过，这是一个长期的战略调整。这样的话，我们房地产企业的商业模式要转变，原来我们是很简单地拿到地，盖一点房子就可以卖了。在现在这样的模式下，肯定大量的市场是被政府的市场占有的。开发商占有的是很少的一部分，竞争就会很激烈。大量的居民的住房问题由政府解决。

　　主持人：那就深圳讲，廉租房、安居房占的比例是怎么样的？

　　成实：目前这个比例很低的。但是有规定，90平方米的廉租房要占70%。但是深圳目前看，这个比例还是很低的。

　　高海燕：从市场的供应结构讲，一直到2020年以前，深圳市规划中供应政策性住房的比例占市场总供应量20%。

　　成实：这是非常低的。