开发商替业主还贷要求回购房产

　　本报记者 吴涛 通讯员 谭晓鹏

　　【案情回放】

　　购房者拖欠贷款

　　开发商无奈代偿

　　上诉人(原审原告)：深圳某某置业发展有限公司

　　被上诉人(原审被告)：陈某

　　被上诉人(原审被告)：蒋某某

　　2005年3月2日，原、被告签订《深圳市房地产买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于福田区××家园的D座××号房产。房产建筑面积为72.2平方米，总价款为523486元。买卖合同第6条约定，被告超过合同约定的时间90日不付清应付价款的，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应以书面形式及时通知被告，并在10日内从被告已付价款中扣除双方约定的违约金，剩余款项退还被告。合同附表规定的付款方式为，签约日起1日内付全部楼价款的20%即105486元，2005年3月25日前付全部楼价款的80%即418000元。同日，原、被告签订赠送首期款协议，原告赠送被告总楼价的10%即52349元，该款项从被告应交首期款中抵扣，被告实际应付首期款53137元。上述合同签订的当日，被告支付购房首期款53137元。

　　2005年3月29日，原、被告与上海浦东发展银行深圳分行××支行签订《个人购房抵押借款合同》，约定被告向银行借款418000元，并用自己购买的涉案房产作为借款的抵押担保。借款合同第26条又约定，原告为被告提供连带责任保证，被告未按约定履行还款义务时，原告承诺按贷款人要求代为履行还款义务，或对被告所购房产进行回购。合同签订后，银行即放款，被告以此款支付完剩余购房款。因被告未按约定履行还款义务，银行向原告发出按揭贷款逾期回购通知书，要求原告对被告房产进行回购。原告于2006年5月31日向银行归还被告拖欠的借款本息共计440557.68元。同年6月8日，银行办理完涉案房产的抵押注销登记。据此，原告向福田区人民法院起诉，请求：1、解除原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同》；2、由两被告承担本案全部诉讼费用。

　　【裁判理由】

　　解除合同于法无据显失公平

　　开发商应另循法律途径追偿

　　福田区人民法院经审理认为，原、被告签订的房地产买卖合同，主体适格，内容合法，是当事人双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应全面履行自己的义务。原告交付房屋，被告支付全部购房款，因此，双方签订的房地产买卖合同已履行完毕。依据原、被告及银行签订的三方抵押借款合同，原、被告间成立保证合同关系，在被告未按约定向银行履行还款义务的情况下，原告履行保证义务替被告偿还了全部拖欠款项，有权向被告追偿。虽然抵押借款合同约定在被告未按时偿还借款的情况下，原告需承担回购责任，但回购责任不是规范的法律和行业术语，没有确定的含义，相关各方在订立抵押借款合同时也未对此进行解释，因此，原告以其承担回购责任为由要求解除房地产买卖合同无法律和事实依据。并且，近年来房地产价格大幅上涨是不争的事实，如果判决解除房地产买卖合同，必然导致房地产价格上涨的收益归原告所有，对被告显失公平；同理，假设在房地产价格大幅下跌的情况下，判决解除房地产买卖合同也将导致房价下跌的损失转移至原告承担，对原告也明显不公。综上所述，原告以承担回购责任为由要求解除房地产买卖合同，不仅缺乏合同依据，并且会导致双方的利益关系严重失衡，不符合公平原则，一审法院对此不予支持。另外，原告依据房地产买卖合同第6条要求解除合同，而该条款约定的是被告未按约定支付购房款时应承担的违约责任问题。而涉案房屋的购房款被告已全部付清，因此，原告不能依据该条款要求解除合同。

　　深圳市中级人民法院经审理认为，上诉人与被上诉人于2005年3月2日所签订的《深圳市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于房款支付问题，被上诉人与上诉人在签订买卖合同当日，被上诉人向上诉人支付了扣除上诉人所赠送的房款后所应实际支付的购房首期款53137元。同年3月，上海浦东发展银行深圳分行××支行将被上诉人所申请的银行贷款418000元全额支付给上诉人。至此，被上诉人已按规定将全部购房款向上诉人支付完毕。因此，上诉人以房地产买卖合同第六条(买方超过约定时间90日不付清应付价款的，卖方有权单方解除合同)为由要求解除合同没有法律依据，不应得到支持。关于涉案房产回购问题，依据上诉人、被上诉人与上海浦东发展银行深圳分行××支行签订的《个人购房抵押借款合同》，上诉人、被上诉人间成立保证合同关系，在被上诉人未按约定向银行履行还款义务的情况下，上诉人履行保证义务替被上诉人偿还全部拖欠款项，有权向被上诉人追偿。虽然抵押合同约定了上诉人在被上诉人不还款时负有还款或回购义务，但是并没有规定上诉人替被上诉人还款或者回购后便有权单方解除买卖合同而直接取得涉案房屋的所有权。上诉人应另循法律途径向被上诉人主张还款责任。因此，上诉人要求解除合同没有合同和法律依据，不应得到支持。

　　【裁判结果】

　　法院两审判决

　　驳回开发商诉求

　　福田区人民法院经审理判决驳回了原告深圳某某置业发展有限公司的诉讼请求。

　　一审宣判后，深圳某某置业发展有限公司不服上述判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。

　　深圳市中级人民法院经审理认为，上诉人的上诉理由均不成立，一审认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。故驳回上诉，维持原判。

　　【法官手记】

　　回购房产并不享有解约权

　　随着我国经济的持续稳健发展，购房的人越来越多。在买房过程中，多数业主都先缴纳一部分首期款，其余的房款向银行申请按揭。银行为保障自己的利益，一般要求发展商在银行与买方签订的按揭贷款合同中作为担保人。通常的做法是在合同中约定发展商为业主提供连带责任保证，业主未按约定履行还款义务时，发展商承诺按贷款人要求代为履行还款义务，或对业主所购房产进行回购。但是，对于回购的概念和具体外延内涵，合同中并没有明确界定，法律也无明确规定。按照我们通常的理解，“回购”就是购回的意思，即在业主没有履行还款义务时，发展商要支付业主拖欠的剩余按揭款，将业主作为抵押物的房产重新从抵押权人——银行手中“买”回去。在这里的“买”字形象地说明了发展商的担保还款责任和作为抵押物的房产的抵押价值和作用。不能理解为发展商替业主偿还了剩余按揭款就当然的享有解除与业主签订的房屋买卖合同的权利。且本案中发展商承担保证义务的条件还没有达到，不应承担保证责任。

　　房屋买卖合同和抵押按揭合同是独立的合同

　　本案中，被上诉人与上诉人在签订买卖合同当日，就向上诉人支付了扣除上诉人所赠送的房款后所应实际支付的购房首期款53137元。同年3月，上海浦东发展银行深圳分行××支行又将被上诉人所申请的银行贷款418000元全额支付给了上诉人。至此，被上诉人已按合同的约定将全部购房款向上诉人支付完毕。在房屋买卖合同中，被上诉人的付款义务已经履行完毕。上诉人与被上诉人在房地产买卖合同虽然约定买方(被上诉人)超过约定时间90日不付清应付价款的，卖方(上诉人)有权单方解除合同，但被上诉人已经将合同约定的付款义务履行完毕，因此，上诉人认为被上诉人没有在约定的时间内支付房款的理由不能成立。虽然《个人购房抵押借款合同》是业主为履行房屋买卖合同而签订的从合同，但它也有自己的独立性。被上诉人在履行《个人购房抵押借款合同》时确实存在不按期支付按揭款的情况，而且达到了合同约定的发展商承担担保还款义务的条件，因此，银行让发展商承担担保还款责任是符合合同约定的。但被上诉人并没有违反房屋买卖合同中有关付款内容的约定且已经全部支付了房款，因此，上诉人不应以被上诉人没有履行《个人购房抵押借款合同》中约定的还款义务为由要求与被上诉人解除房屋买卖合同。上诉人在此错误的将被上诉人在《个人购房抵押借款合同》中的还款义务与房屋买卖合同中的付款义务混同，从而造成认识上的误解。

　　发展商没有直接解除合同的权利

　　在银行、业主和发展商三方签订的《个人购房抵押借款合同》中约定，发展商为业主提供连带责任保证，业主未按约定履行还款义务时，发展商承诺按银行要求代为履行还款义务，或对业主所购房产进行回购。在该条中没有规定发展商在按照银行要求代业主支付了拖欠的按揭款后可以直接解除与业主之间的房屋买卖合同，法律也没有规定发展商有此项权利，因此，发展商即使按照银行要求代业主支付了拖欠的按揭款后，也不能直接解除与业主之间的房屋买卖合同。

　　业主享有对涉案房产转移和登记的请求权

　　《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法第九条又规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，业主与发展商签订的房产买卖合同没有约定登记作为合同生效的前提条件，也没有违反法律的禁止性规定，应当认定房产买卖合同自成立时生效。合同生效后，被上诉人已经履行了买卖合同中约定的付款义务，虽然物权法规定不动产的转让未经登记不发生效力，发展商依然是不动产的所有权人，但只是规定了不动产转让没有生效，此时发展商所享有的仅仅是登记意义上的所有权，双方之间的房屋买卖合同依然生效，业主已经依照合同约定取得了涉案房产的交付请求权和转移登记的请求权，发展商应当依照买卖合同的约定履行交付和转移登记的义务。发展商不能以业主没有履行《个人购房抵押借款合同》中的还款义务而主张在房屋买卖合同中的有关权利。(陈明亮)

　　【个案评析】

　　非法营运被查拳打执法人员

　　法院以妨害公务罪判处被告人万某某有期徒刑六个月

　　案情：

　　违法载客暴力抗法

　　被告人：万某某，男，1977年11月29日出生，汉族，初中文化，无业

　　2006年6月23日13时30分许，被告人万某某驾驶一辆无牌三轮摩托车在深圳市宝安区福永街道福海 大道非法载客时，被正在该处巡逻执勤的交通管理所执法人员文某某(系该所事业编制性质工作人员)及交通管理所交管员何某某等人拦停。万某某停车后拒不接受检查，并与执法人员发生争吵。执法人员在劝说无效的情况下请求警方支援。警方人员赶到现场，将被告人万某某强行拉下车。万某某遂朝正在现场拍摄执法过程的交管员何某某嘴巴猛打两拳，致何某某轻微伤。

　　判决：

　　被告人获刑六个月

　　宝安区人民法院审理后，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条之规定，以妨害公务罪判处被告人万某某有期徒刑六个月。一审宣判后，万某某提出上诉。深圳市中级人民法院二审后，裁定驳回上诉，维持原判。

　　评析：

　　殴打执法人员构成妨害公务罪

　　一、关于妨害公务罪的概念及其侵害对象

　　妨害公务罪，是指以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务，阻碍全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表依法执行代表职务，在自然灾害和突发事件中阻碍红十字会工作人员依法履行职责的行为，或者故意阻碍国家安全机关、公安机关依法执行国家安全工作任务而造成严重后果的行为。妨害公务罪侵害的对象是特定的，只有侵害特定对象，才有可能构成妨害公务罪。

　　根据刑法第二百七十七条的规定，妨害公务罪侵害的对象包括国家机关工作人员、人大代表、红十字会工作人员。但根据有关司法解释，妨害公务罪侵害的对象还包括虽不具有国家机关工作人员身份，但由法律、法规授权从事公务的人员和受国家机关委托从事公务的人员。这些人员虽不具有国家机关工作人员的身份，但因其依法或受委托从事公务，对国家和社会事务实施管理职能，对国家机关工作人员的侵害，或者对依法和受委托从事公务人员的侵害，都是对执行公务行为的妨害，都侵害了国家对社会正常的管理秩序。

　　不具有国家机关工作人员身份，但由法律、法规授权从事公务的人员，例如作为事业单位的食品卫生监督检验所的工作人员，虽不具有国家机关工作人员身份，但他们属于依法执行公务的人员，可作为妨害公务罪的侵害对象。对此，最高人民检察院司法解释有明确规定。

　　本案中，交通管理所属国家机关，具有行政执法权，参加执法的文某某系该所事业编制性质工作人员，与成员何某某等人查扣被告人摩托车，是正常的行政执法行为。国家机关的事业编制人员依法与受委托从事公务人员共同行政执法，且执法时严格依照程序规定进行，其行为均系执行公务行为的统一组成部分。万某某提出文某某等人的行为是违法行为的辩解不能成立。

　　二、关于妨害公务罪中“暴力、威胁方法”的含义及其实施时间

　　根据刑法第二百七十七条的规定，构成妨害公务罪要求行为人“采用暴力、威胁方法妨害国家机关工作人员、各级人大代表和红十字会工作人员依法执行职务或履行职责”。所谓“以暴力方法”，一般是指对侵害对象实行打击和强制，如殴打、捆绑、非法拘禁、非法限制人身自由等。所谓“以威胁方法”一般是指以侵犯人身权、财产权、名誉权相威胁，对侵害对象进行精神强制，意图使其产生畏惧感。

　　在妨害公务罪中，侵害人实施暴力、威胁方法，应限定在国家机关工作人员、各级人大代表、红十字会工作人员、依法及受委托从事公务的人员正在依法执行职务、履行职责时。对于实施了暴力、威胁，但当时未开始执行职务、履行职责或者已执行职务、履行职责完毕，均不属于以暴力、威胁方法妨害公务。但如果构成寻衅滋事、故意伤害等其他犯罪或者行政违法，可依照刑法有关规定追究刑事责任或依照《治安管理处罚法》有关规定予以处罚。

　　“以暴力、威胁方法”是妨害公务罪客观方面的必要特征。采用暴力、威胁以外的其他方法妨害公务的，不构成妨害公务罪，或虽使用暴力、威胁方法妨害公务，但程度低、情节轻的，可不认定为妨害公务罪。但此情形可以根据《治安管理处罚法》第五十条第(二)项的规定，对阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

　　本案中，万某某朝正在现场拍摄执法过程的何某某嘴巴猛打两拳，致何某某轻微伤，暴力程度较强，其暴力行为实施的时间正是何某某等人行政执法期间。万某某作为具有完全刑事责任能力的成年人，明知其殴打执行公务人员的行为妨害公务，仍决意实施，其行为完全符合妨害公务罪的犯罪构成，应以妨害公务罪定罪量刑。

　　(深圳市中级人民法院刑一庭审判长 陈剑)

　　【法官简介】

　　陈明亮

　　陈明亮，硕士，深圳市中级人民法院民五庭助理审判员，国家三级法官，从事民事审判工作多年，2004年因工作成绩突出被广东省高级人民法院荣记个人二等功一次。

　　【法律问答】

　　哪些财产不能继承

　　问：请问有哪些财产是不能继承的？

　　答：1、夫妻共同财产及家庭共有财产不属于老人个人遗产的范围。在现实生活中，死者生前个人财产往往和其他人财产混在一起，因此首先要注意死者个人财产与他人共有财产的界限，只有其个人应得的一份，才属于个人遗产范围。

　　2、继承人生前已赠予子女或他人的财产和产权已经发生转移的财产，不属遗产范围。

　　3、抚恤金、补助费不能作为遗产继承。遗产只是被继承人生前的私有财产，公民因工伤、交通或其他意外事故而死亡时，有关单位给予依靠死者生前抚养、赡养的家属一定金额的抚恤金、生活补助费，这是国家和组织对死者家属生活上的资助和关怀，属于死者家属，不能作为遗产继承。

　　4、自留地、自留山的所有权和使用权；土地、荒山、鱼塘、菜园和小企业等承包经营权不属遗产范围，不能继承。因土地所得的收益是死者所有，可以继承。宅基地的所有权属于国家或集体，也不得继承。它的使用权可以随房屋的继承而转移。(京法)

　　房客能对承租房

　　修建或者改建吗

　　问：本人有楼房一套出租。租户未经我同意就将房屋装修，请问他的行为是否侵犯了我的权利？

　　答：承租人为了居住方便、舒适，需对承租房屋进行装修时，应征得出租人的同意，并且不得损害房屋结构，否则应承担相应的责任。

　　(1)我国《城市房屋租赁管理办法》中明确规定：如果出租人和承租人在租赁合同或协议中，对于出租房屋的修缮责任有明确约定的当事人应当遵守约定如果没有约定，应当由出租人进行修缮。

　　a.如果房屋应当修复，出租人有能力进行修复而不予以修复，并且由于出租人的不修复给承租人带来财产损失或人身伤害时，出租人应当承担相应的赔偿责任。

　　b.如果房屋应当修复，而出租人确实无能力进行修复，承租人可以经出租人同意，与出租人共同修复或由承租人单方面进行修复，但承租人付出的修复费用应当充抵租金，或由出租人给予相应补偿。

　　c.如果房屋应当进行修复，并且经鉴定房屋有倒塌的危险，而由于出租人不在本地等原因承租人来不及告知出租人，或虽已告知但出租人拖延不予修复时，承租人可以进行修复，所花费用可以充抵租金或由出租人给予相应补偿。

　　(2)如果出租人和承租人对于房屋的改建、扩建等有明确的约定，双方当事人应当遵守约定；如果没有约定，则承租人未经出租人同意，不得随意对房屋进行改建、扩建、添建、拆除等，否则应对其行为承担相应的法律责任，如果承租人的行为给出租人造成损失的，还应负责赔偿。

　　(3)由于房屋是不动产，承租人未经出租人同意，对房屋进行翻建、改建后，一般来说，如果能够恢复原状而且出租人要求恢复原状的，则应恢复原状；如果不能恢复原状或出租人不要求恢复原状的，则可适当折价归出租人所有。

　　(东文)