世华地产：深圳楼市15个焦点

　　【市场】

　　1、全民投资

　　07年上半年二手楼市发展火爆，成交均价与成交量都大幅上升，涨幅惊人。全市6月份二手住宅成交均价为11870元/平方米，比1月份上涨约44.9%。楼市的火爆，催生了大量投资客。据调查，投资客购买比例一度占到成交量的八成以上。投资型买家的独舞，成就了深圳房地产牛市一飞冲天。

　　2、豪宅降温

　　与06年145.8万平方米的豪宅类物业推盘面积相比，07年全年58.4万平方米的推盘量相比，可谓下降不少。可见，去年“90/70”政策叫停近100个项目之后，深圳豪宅市场面对政策壁垒开始降温，深圳未来房地产市场有向中小户型化发展的趋势。

　　3、打折风

　　在调控政策的影响下，从10月开始，一手楼销售面临近年来少有的压力。中海 大山地、万科金域东郡的开盘价，低于市场预期，另有部分楼盘开始采取打折销售的策略。一手楼销售“打折风”，一时席卷深圳楼市，楼市全面调整时代正式来临。

　　【行业】

　　4、6万名经纪

　　在上半年房地产火爆发展的带动下，深圳中介行业也迅速发展，大多数中介走扩张化发展道路，增加地铺数与人员数量。在市场最火爆的6月，整个深圳中介从业人员数量有近6万人之多。

　　5、行业严冬来临

　　自7月开始，国家对房地产市场进行一系列的宏观调控，使得三级市场成交量日益萎缩，靠房产交易为生的广大中介更是举步为艰，绝大多数中介开始亏损，更有中介在亏损几个月后关门歇业的，对中介行业来说，07年的寒冬寒气逼人。

　　6、中天倒闭

　　11月14日，拥有上百家分行、千余名员工的中天置业突然关门，总裁蒋飞也失去音讯。一时间，中天置业老板卷款数千万走人，公司倒闭的说法不胫而走。目前，深圳警方和劳动部门已经迅速介入了事件的调查。据目前警方的调查，仅两天就有23位涉案业主前来报案，涉案金额达2600多万元。资金监管的漏洞再次给行业诚信蒙上阴影。

　　【行政政策】

　　7、《物权法》公布

　　胡锦涛主席3月16日签署主席令公布物权法，自2007年10月1日起施行。物权法是关于财产归属和利用的法律规则，它的功能在于明确财产所有、充分发挥财产的效用。

　　8、高价钉子户

　　继重庆最牛钉子户事件之后，深圳最牛钉子户事件粉墨登场。2005年10月，蔡屋围金融中心改造项目的实施单位确定为深圳市京基房地产开发公司和蔡屋围股份公司，两公司同年11月2日取得《房屋拆迁许可证》。至2007年4月市国土房管局作出书面裁决，蔡屋围仍有6户未与拆迁人达成一致拆迁补偿意见。其中态度最为强烈的拆迁户是蔡珠祥、张莲好夫妇。在经过多次协商后，其779.81平方米的宅基地，获得估计近1,200万人民币的补偿，成为全中国"最贵"的钉子户。

　　9、“个税”阴影

　　个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，这一对买卖双方影响巨大的政策我们简称“个税政策”。最初，传言“个税政策”将在8月1日正式出台；但是，随后又推至9月，接着继续延迟到11月。直至目前，“个税政策”的依然未正式颁布。“个税政策”的一拖再拖，虽然只是房地产调控政策扑朔迷离的冰山一角，但是它们所带来的阴影，却在这几个月来一直笼罩着深圳三级市场，加剧了市场的观望氛围。

　　10、新版合同启用

　　从07年8月1日开始，2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》正式启用。新版合同的使用，在一定程度上能避免“阴阳合同”产生。但是从目前的操作效果来看，还不是太理想，需要进一步完善。

　　11、西部通道通车

　　2007年7月1日，作为香港回归10周年纪念活动的重要内容之一，深港西部通道正式通车。深港西部通道是粤港合作的大型跨界基建项目，从论证到建成贯通，历经10多年。西部通道的开通，立刻引发香港和内地经济良性发展的“集群效应”，并加速相关产业与区域经济发展。

　　12、限外令

　　7月10日，市国土资源和房产管理局和国家外汇管理局深圳市分局联合发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。《通知》规定：除法律法规另有规定之外，境外个人、港澳台地区居民和华侨在我市只能购买一套用于自住的商品房(住宅类)。《通知》还规定，境外个人要在境内工作、学习超过一年才能购买一套自住的住宅。

　　【金融政策】

　　13、 “同名转按”叫停

　　8月22日，中国建设银行深圳分行已全面停止房贷相关业务，这是首家全面停止房贷的商业银行。随后其他银行也相继暂停“同名转按”业务，这切断了一些投资客炒房资金的来源，最终成为导致房地产市场低迷的原因之一。有数据显示，在1月至3月份，投资型买家中的50%～70%，其资金来自于“同名转按”。

　　14、首付提高

　　9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　15、六次加息

　　随着央行在今年的第六次加息，5年以上贷款利率上升到7.83%，并且有继续加息的压力。这种情况压抑了购房需求，也导致按揭购房者的还款压力越来越大，产生了提前还贷和断供的现象。