戴德梁行:深圳房价回落 楼市出现回暖迹象

    文章来自戴德梁行

　　深圳住宅市场一季度分析

　　尽管2007年末“拐点论”争论得沸沸扬扬，但一季度深圳房价理性调整已是不争的事实，房价经历从高企、僵持到理性回归的过程。同时，全市成交量大幅下跌，3月随着房价的理性回归，逐渐回暖。

　　市场供应年后急升

　　受去年贷款新政影响，去年第四季度深圳整体市场观望氛围浓厚，不少项目推迟入市，促使2008年一季度市场供应量大增。据深圳国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，今年全市商品住宅批准预售面积达84.28万平方米，同比上涨23.85%(见表1)，批准预售套数7614套，共有24个项目入市。随着特区外城市化的进一步推进，关外依然保持较大的住宅供应量，宝安坐拥宝安中心区的高规划、机场、港口等优势，近年开发力度大力深入，促使其住宅供应更是一支独秀，1-3月供应量达56.93万平方米，同比增长121.78%，占全市同期供应的68%。宝安一季度推盘多为已入市项目的后期开发，如宝安中心区的深业·新岸线三期、熙龙湾、金弘凯旋城及龙华的星河丹堤高层项目、金地梅陇镇三期等，其中数深业·新岸线三期推盘套数最多，达948套。由于宝安本季所推项目多为前几年拍卖的地块，受90/70政策限制较少，所以不少项目开发都以大户型为主，如深业·新岸线三期平均套型面积为142平方米，含一栋户型全为145-164平方米的纯小复式楼，熙龙湾套型面积达223平方米、星河丹堤为191平方米，该区一季度平均套型面积达132平方米。龙岗区本季住宅供应18.19万平方米，位居第二，同比增长18.58%。一季度关外供应呈扩散特点，逐渐从中心地带向边缘地带扩展，除宝安中心区、龙岗中心城等住宅市场已发展几年的中心片区外，沙井、大鹏、平湖等关外边缘片区也陆续有供应。

　　罗湖、福田、南山三区一季度供应同比均下降，其中福田萎缩最大，下降87.89%，主要原因在于关内土地资源稀缺，加上受去年底观望氛围影响，仅有的部分项目也在观望，寻找适当时机再入市。受地块限制，关内所推项目多为中小户型，盐田、罗湖、福田供应的平均套型面积只有53平方米、47平方米和63平方米，均为中小户型，在

　　成交量逐渐回升价格回归理性

　　据深圳国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，2008年1-3月全市商品住宅的成交量为51.95万平方米，同比下跌70.67%(见表2)。去年9月底新的贷款政策出台，市场成交量骤减，观望氛围一直持续到今年初，虽然市场自住需求并没有减少，但由于房价高企，买卖双方入市信心不足，依然出于僵持状态，加上春节长假影响，造成1-2月全市成交量再度下降，1月住宅日均成交量70套，2月跌至27套。节后各大楼盘开始采取不同的促销手段，积极入市，压抑几个月的需求逐渐释放，市场渐渐回暖，部分楼盘呈现热销景象，促使3月日成交套数达112套，比1月上升60.00%。

　　在一季度各区商品住宅的成交中，关外市场仍然占主导地位，宝安因为供应充足，成交量保持第一位，为18.69万平方米，但比去年下跌71.41%，龙岗成交量居第二，为17.52万平方米，同比下跌58.42%。两区一季度均有大盘入市，加上开发商出于整体销售额考虑，部分项目入市定价趋于理性，从而给市场带来热销景象，如宝安中心区的深业·新岸线三期凭着合理的定价，开盘当天取得了销售50%的好成绩，成交接近500套。金地梅陇镇、万科第五园等楼盘凭着促销活动及给老业主的补偿计划等营销手法，也达到热销的效果，禧园、茗萃园等靠近边缘片区的楼盘因房价相对较低也成为热销楼盘。关内各区因为供应本来较少，加上房价较高，不少已入市楼盘都门前冷落，一季度成交也大幅下跌，其中福田跌幅最大，同比下跌82.39%。