房屋缺斤短两 索赔有法可依

　　许保疆

　　长期以来，部分商品房“缺斤短两”的现象较普遍，在商品房买卖纠纷中所占比例较大，为此建设部作为行业主管部门制订的《商品房销售管理办法》对此作出专条规定，并经两年实践证明切实可行后，被最高人民法院的司法解释——《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所引用，作为第十四条房屋面积误差条款。

　　根据该条款确立的原则，房屋套内建筑面积或者建筑面积与买卖合同约定面积不符的，合同有约定的，依约定处理；没有约定的，面积误差比在3%以内的，依合同约定价格据实结算，多退少补。面积误差比超过3%的，买受人可以要求解除合同。继续履行合同的，实际面积多于约定面积的，3%以内部分，买受人补足价款；超过3%部分，由出卖人承担，所有权归买受人。也就是说，实际面积多于约定面积误差比超过3%的，买受人只需补交3%的房价款，而超过3%的房屋面积由买受人无偿取得。实际面积少于约定面积误差比超过3%的，3%以内部分，出卖人退还房价款及利息，超过3%部分，出卖人双倍返还该部分房价款。

　　这一规定较好平衡了保护消费者权益和保护交易稳定两者的关系。在当前该条规定更为重要的意义在于，在面积误差较大情况下，确立了保护消费者权益的处理原则。如果仅赋予消费者合同解除权并不能切实保护消费者权益，相反，解除合同可能让其遭受更大损失，并且无法约束开发商依合同行事。但是，未按合同约定交付房屋的违约行为侵害了合同另一方的权益，应受惩罚。有鉴于此，司法解释作出上述第十四条规定。无论是大于还是小于约定面积，面积误差比超过3%的部分，实质上均由开发商负担，由买受人享有其所有权或等值价款。(许保疆)