公摊面积少0.77m2业主索赔(图)

　　法院审理认为，开发商应返还业主短少面积房款，并支付延期办理房产证的违约金

    【法官简介】　　许保疆　　许保疆，1991年毕业于西南政法大学。大学本科，获法学学士学位。1991年起在人民法院工作，从事民商事审判工作多年。国家二级法官。现任深圳市中级人民法院民事审判第五庭审判员。

　　【案情回放】

　　套内面积无误差

　　公摊面积却少了

　　原告(被上诉人)：黎某某

　　被告(上诉人)：深圳市某某投资发展有限公司

　　2004年6月20日，原、被告签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》。合同约定：原告购买被告开发的某某花园3栋6F房产，总金额为人民币812870元，建筑面积为53.15平方米，其中套内建筑面积36.72平方米，分摊公用建筑面积16.43平方米；套内建筑面积出现差异时的处理方式；卖方应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记；如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成不能按法定期限领取房地产证的，从取得《深圳市建筑工程验收备案证明书》之日起的第210天起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产登记机关核发《房地产证》之日止；除双方另有约定外，卖买双方的地址以本合同所确定的地址为准。合同签订后，原告依约向被告付清了全部房款。

　　2004年12月3日，被告取得了某某花园项目的竣工验收备案证明。至2006年10月20日原告起诉时止尚未领到该房房产证。2004年11月8日经深圳市地籍测绘大队核查，该房实际建筑面积52.38平方米，套内建筑面积36.72平方米，套内建筑面积没有误差，建筑面积缺少0.77平方米，误差比为1.45%。原告因房屋面积误差及迟延办证问题与被告产生纠纷，遂诉至法院，请求法院依法判令：(1)被告给付原告人民币126147元，其中短少房屋面积房价款人民币11776元(利息从2004年9月11日起按银行同期贷款利率计算)，延期办证违约金人民币11437l元(暂计至2006年10月20日)；(2)被告承担本案的诉讼费。

　　【裁判结果】

　　开发商如数返还价差

　　支付延期办证违约金

　　盐田区人民法院依照《民事诉讼法》第六十四条第一款，《合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：1、被告应于本判决生效之日起十五日内向原告返还短少面积房价款人民币11776元及利息(利息按银行同期贷款利率标准，从2004年9月11日起计至付清款项之日止)；2、被告应于本判决生效之日起十五日内向原告支付延期办证违约金人民币114371元。

　　一审判决宣告后，被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。请求二审人民法院：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人全部诉讼请求；3、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。深圳市中级人民法院审理后认为原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，判决适当，依法驳回上诉，维持原审判决。

　　【裁判理由】

　　公摊面积减少同样有损业主权益

　　盐田区人民法院和深圳市中级人民法院经审理均认为，双方当事人签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》系当事人真实意思表示，内容也不违反相关法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。

　　关于原告所购房屋建筑面积少于合同约定的面积，但套内面积无差异时，被告应否进行补偿的问题。本案中，原告所购房屋建筑面积的短少实为分摊公用建筑面积的短少。分摊的公用建筑面积虽不能由原告自己单独使用，但分摊公用建筑面积的减少将影响原告的利益，公共设施功能也将受到一定影响，同时也使原告的产权登记面积减少，损害原告的投资权益，特别是原告购买的房产是面积相对较小的户型时，上述影响更为明显，依公平原则被告应当作出相应补偿。合同第四条约定，本案的房产买卖按套计算购房款，但第十二条又约定“交付使用的实际面积与本合同规定的面积存在差异的，按以下方式处理”，并具体约定了套内建筑面积出现差异的处理方式，这至少说明合同中标明的套内建筑面积并不只是参考数据，而是计算房产价格的重要依据。合同第三条约定了建筑面积及相应的套内建筑面积和分摊公用建筑面积，在套内建筑面积是计价重要依据的情况下，不能排除包括分摊公用建筑面积在内的建筑面积也是计价重要依据的理解。《深圳市房地产买卖合同(预售)》为被告提供的格式合同，在对合同约定存在不同理解的情况下，应当作出对原告有利的理解。因此，《深圳市房地产买卖合同(预售)》所约定的建筑面积及相应的套内建筑面积和分摊公用建筑面积应理解为该合同的重要条款。原告签订合同后支付了相应的房款，履行了自己的义务，被告也应严格按照合同的约定交付符合约定面积的房产，全面履行自己的义务。

　　依涉案《房地产买卖合同》第三条约定，涉案房屋建筑面积是由套内建筑面积和分摊公用建筑面积构成。本案涉及所交付的房地产在套内建筑面积上虽未产生差异，但被告交付的房地产公摊建筑面积出现了短少。由此可以确定，被告向原告交付的按套计价的房屋在建筑面积和分摊公用建筑面积这两个方面均不符合《房地产买卖合同》第三条的约定。而该合同第十二条虽就交付使用的房地产实际套内建筑面积产生差异如何处理作了明确约定，但该约定并未必然排除原告在房屋公摊建筑面积或建筑面积产生差异时，有向被告通过法律途径要求保护其民事权益的权利。现本案当事人未就所交付房屋的公摊建筑面积或建筑面积出现短少应如何处理进行约定，依照《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十四条的规定，本案双方争议的公摊建筑面积或建筑面积短少的处理应以最高人民法院的相关司法解释为依据。因合同并未约定房产单位面积的价格，法院根据总房款除以建筑面积予以计算。