聂梅生：政策不宜对房地产从紧

　　摘要：如果形成有价无市，这将加剧地产商已经蹦紧的资金链，房地产的供给弹性本来就不大，难以在短时期内快速调整供需关系，如果一旦出现交易量的持续下滑，房价从大起到大落将是灾难性的。

　　记者：改革三十年是中国由计划经济走向市场经济的三十年，同样也是中国城市化的三十年，我们应该如何理解市场化与城市化双重背景下发展起来的中国房地产？

　　聂梅生：房地产是中国市场化改革不断深入的产物，中国房地产改革试验最初从深圳开始，然后在海南有一轮试验，到1998年的时候房地产市场化开始面向全国。

　　从市场化不断深入的角度来看房地产行业，其实我们可以看到几个方面，一方面是住房体制改革成就了从计划经济时代的福利分房大跨步的走向了市场经济条件下的商品房与保障性住房并举的多层次、多元化的住房体制；第二方面是造就了我国国民经济的支柱产业——房地产业，从而长期的拉动了经济增长和内需增长；第三方面是大幅度的改善了居民的居住条件和水平，形成了城镇居民的自有房产权和财产性收入。邓小平曾经说过要允许一部分人先富起来。事实上随着中国市场化的不断深入，我们发现中国不但是一部分人先富起来了，而且积累了一定的财富。

　　从城市化进程的角度来看，我们知道中国城市化进程现在是一个全球性的命题，并且是伴随着中国工业化进程而前进的，中国在短短的三十年内由农业社会向工业社会转型，与此同时部分城市已经迈入以现代服务业与金融业为主的新型城市。

　　中国的城市化进程的核心问题是如何解决城乡二元化的体制问题，其中农村人口向城镇转移是个关键。当前建筑业仍然是接纳农民工的主要产业，大约超过了60%，中国房地产业的蓬勃发展担负着城市化过程中人口转移的双重责任，既负担农民工进城就业问题，又负担快速增长的城市居民的住房问题。

　　从房地产角度来看，在城市定位与城市不断转型的情况之下，我们的房地产行业本身随着城市的升级而不断更新产品。

　　其实从具体的事物来看我们已经可以看到一种转变，最初是筒子楼，然后在第一轮住房改革当中，出现了高密度的火柴盒式的房子，现在城市里的新一代居住产品显然大家感觉不一样了，在居住功能与居住方式上有了很大的改变，在建筑形式与外观上开始趋向多元化。居住产品越来越提倡与生活方式的结合，居住社区的功能越来越多，比如说运动、休闲甚至商务交流都可以在社区中完成。

　　从城市商业产品来看，最初我们知道是供销社、百货店。然后是一些商场，到现在随着我们城市功能的完善，我们基本上提倡的概念是城市综合体了。社会商业上随着社区规划的进步我们发现社区商业开始出现，并且业态在不断的成熟与完善。

　　事实上我们的理解就应该是在城市化的过程当中，城市居住生活方式与城市本身的改变带动了房地产产品的更新。

　　当然，随着市场化改革，城市商业的兴起带动的是城市消费能力与消费行为方式的转变。其实今天我们的生活方式和生活习惯都在发生剧烈的改变。为什么，一是城市与社会本身的生态在转变，第二是房地产产品为这种生态提供了载体。